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L'offensiva infrastrutturale dà impulso al mercato immobiliare

I governi investono nella costruzione di strade e in risorse idriche ed energetiche. Nell'edilizia abitativa pubblica si registra un'ulteriore necessità di sviluppo che finora non aveva suscitato grande interesse da parte degli investitori. Vi è una tendenza generalizzata a investire in immobili, soprattutto nella costruzione di appartamenti a prezzi accessibili. Chi trae vantaggio dal trend infrastrutturale in atto.

Generalmente per edilizia residenziale a prezzi accessibili si intendono le esigenze abitative dei ceti medi e di quelli meno abbienti. Sul piano finanziario, in molte economie, è definito accessibile il costo delle abitazioni che non supera il 30%-40% del reddito familiare. La definizione della Banca mondiale e delle Nazioni Unite del concetto di accessibilità nel settore edilizio è una funzione del  prezzo medio degli immobili diviso per il reddito familiare medio. Ogni mercato residenziale con un multiplo medio superiore a tre si definisce inaccessibile, con categorie che vanno da moderatamente inaccessibile a gravemente inaccessibile.

Secondo il sondaggio International Housing Affordability condotto nel 2017 da Demographia (Demographia International Housing Affordability Survey 2017) esistono tre principali mercati residenziali gravemente inaccessibili con multipli medi di 5,1 o più, comprese Cina (Hong Kong) con un multiplo di 18,1, Nuova Zelanda (10,0) e Australia (6,6). Tra i principali mercati residenziali con una classificazione di forte inaccessibilità troviamo il Giappone con un multiplo medio di 4,1, il Regno Unito (4,5), il Canada (4,7) l’Irlanda (4,7) e Singapore (4,8).

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Mercati residenziali più inaccessibili

Fonte: Demographia International Housing Affordability Survey, Credit Suisse

Aumenta il fabbisogno di immobili a prezzi accessibili

L’urbanizzazione sta accentuando il problema, in quanto si stima che attualmente il 54,5% della popolazione mondiale viva nelle aree urbane. Le Nazioni Unite sostengono che entro il 2030 questo dato dovrebbe salire al 60% circa. Il sovraffollamento delle città ha fatto lievitare i prezzi degli immobili, rendendo inaccessibile l’edilizia residenziale per le classi a medio e basso reddito.

Secondo il McKinsey Global Institute (MGI), se le tendenze in atto continuassero il numero di famiglie che vive in abitazioni non sicure e inadeguate o in condizioni di difficoltà finanziaria potrebbe raggiungere i 440 milioni (ossia circa 1,6 miliardi di persone) entro il 2025.

Per colmare questo divario il solo investimento nell’edilizia ammonterebbe a 9000-11 000 miliardi di dollari. Tenuto conto del costo fondiario, il valore di mercato totale stimato potrebbe raggiungere 16 000 miliardi di dollari USA. I più grandi mercati di unità immobiliari per redditi bassi sarebbero Cina, India, Russia, Brasile e Nigeria.

I governi investono in immobili, soprattutto in abitazioni a prezzi accessibili

I governi hanno iniziato ad agire. Il Regno Unito ha annunciato programmi per un fondo infrastrutturale di 2,3 miliardi di sterline finalizzato a sbloccare i terreni per l’edilizia residenziale e altri 1,4 miliardi di sterline da destinare alla costruzione di abitazioni a prezzi accessibili. Il Canada ha destinato 11,6 miliardi di dollari all’edilizia popolare nei prossimi dieci anni, mentre l’Australia prevede di spendere quasi 11 miliardi di dollari all’anno per l’edilizia residenziale sociale e a prezzi accessibili.

Al contempo il governo indiano ha lanciato il programma «Housing for All» che punta a costruire circa 22 milioni di abitazioni a basso costo nelle aree urbane entro il 2022. Malgrado ciò il gap di accessibilità è troppo profondo per esser colmato esclusivamente con sovvenzioni governative e sostegni al reddito. Si rendono necessari anche approcci basati sul mercato.

Chi trae vantaggio dal trend infrastrutturale in atto nel settore immobiliare

La leva più efficace per favorire l’edilizia residenziale a prezzi accessibili è ridurre i costi fondiari ed edilizi. Creando città satellite al di fuori dei grandi centri ma comunque all’interno della rete del trasporto pubblico, si possono abbattere i costi fondiari di oltre il 50%. I progettisti privati che infrastrutturano i terreni in collaborazione con gli enti statali nonché i produttori di sistemi di trasporto locale su rotaia dovrebbero trarre vantaggio da queste evoluzioni.

Attraverso l’adozione di misure di produttività – come l’approvvigionamento efficiente mediante l’uso di strumenti software del modello di informazioni di un edificio (Building Information Modeling (BIM)) ed elementi prefabbricati si potrebbero conseguire risparmi di oltre il 30%, affermano gli esperti del settore. Le aziende di architettura, ingegneria ed edilizia che ricorreranno per prime all’uso di queste nuove tecnologie saranno nelle migliori condizioni per intercettare l’enorme domanda di edilizia residenziale a prezzi accessibili.

I trend del mercato immobiliare: materiali da costruzione alternativi ed efficienza energetica

Anche i materiali edilizi alternativi a basso costo possono generare risparmi significativi. Il rapporto 2014 del McKinsey Global Institute sulla sfida posta dall’edilizia popolare evidenzia che in India ad esempio i costruttori utilizzano mattoni fatti con ceneri volanti, un prodotto di scarto delle centrali a carbone che sostituisce il cemento.

Inoltre l’utilizzo e la manutenzione di immobili a costi ridotti contribuisce notevolmente all’edilizia residenziale a prezzi accessibili. È stato dimostrato che il miglioramento dell’efficienza energetica riduce concretamente i costi di costruzione su base annua e diversi governi stanno erogando sovvenzioni per ammodernare le abitazioni. Nel comparto edilizio le aziende che forniscono materiali isolanti, infissi nonché sistemi di riscaldamento e condizionamento efficienti beneficeranno di questo trend pluriennale.

Materiali edilizi alternativi a basso costo

L'impiego di materiali convenienti riduce i prezzi degli immobili. Per realizzare muri e tetti si possono utilizzare i materiali da costruzione di seguito riportati. Anche per i lavori di ampliamento e di ristrutturazione è possibile impiegare materiali alternativi.

Mattoni di ceneri volanti

Realizzati con ceneri volanti/vulcaniche unite a sabbia, calce viva e gesso; utilizzati in sostituzione dei mattoni tradizionali per la costruzione di muri; ottenuti dai sottoprodotti delle centrali elettriche e dalle scorie industriali; surrogato ecosostenibile e meno costoso Matériau de substitution

Mattoni cotti di argilla e ceneri volanti

Realizzati con terra, ceneri volanti, sabbia e carbone combustibile; sostituiscono i mattoni tradizionali; sono realizzati con minori emissioni e minore consumo di combustibile

Blocchi di terra compressi

Terra con quantità minima di argilla compressa e una piccola percentuale di cemento da utilizzare per la costruzione di muri; i blocchi di connessione riducono al minimo l’uso di malta e gesso da presa; basso consumo energetico durante la produzione; i macchinari di fabbricazione possono essere mobili

Blocchi di calcestruzzo cavi

Cemento, sabbia e agglomerati insieme a scorie industriali come ceneri volanti, loppa di altoforno utilizzati per produrre blocchi che possono sostituire i mattoni; efficienti in termini energetici ed economici, consentono la costruzione più rapida di muri

Calcestruzzo cellulare leggero

Cemento, ceneri volanti, sabbia e agente schiumogeno; in sostituzione dei mattoni/blocchi tradizionali negli edifici a più piani; la riduzione del peso morto può far diminuire i costi di strutture e fondazioni; elevato isolamento termico

Pannelli per pareti in ferrocemento

Cemento, sabbia, agglomerati, fibre e rete saldata uniti per realizzare pannelli dalle forme e dimensioni desiderate; consentono costruzioni rapide

Tegole per coperture in microcalcestruzzo

Tegole fatte di cemento, agglomerati, fibre e rete saldata uniti per realizzare pannelli dalle forme e dimensioni desiderate; consentono costruzioni rapide

Coperture a canale in ferrocemento

Cemento, acciaio e rete saldata idonei per grandi superfici; installazione rapida e 30% di risparmio sui costi rispetto alle coperture tradizionali in calcestruzzo rinforzato; peso morto inferiore del 60%–75%

Assi e travi secondarie in calcestruzzo rinforzato

Cemento e sabbia mescolati ad acciaio e filo di bandaggio; utilizzati per coperture strutturali, strutture portanti e intelaiate

Pannelli BMB

Pannelli in bambù e polimero come alternativa al legno compensato da utilizzare per divisori, ante e persiane, tamponature, rivestimenti ecc.

Porte, persiane e armature in materiale fibrorin-forzato (GRP)

Fibra di vetro, fibre naturali, schiuma poliuretanica, resine e agenti di vulcanizzazione usati in alternativa a porte e persiane di legno

Piastrelle per pavimenti in mosaico e quadri

Cemento, sabbia, agglomerati, pigmenti, schegge e polvere di marmo mescolate per creare piastrelle in stile mosaico; utilizzate per pavimentazioni alternative convenienti di ambienti interni

Fonte: SHEE, UN-Habitat, McKinsey Global Institute, Credit Suisse

L'andamento del mercato immobiliare dipende dai creditori

Infine la terza leva per un’edilizia residenziale a prezzi accessibili è l’accesso a prestiti mirati. Per farlo occorre il coinvolgimento dei soggetti che erogano mutui ipotecari (generalmente le banche locali) nei mercati dei capitali.

In molti paesi sviluppati e in via di sviluppo sono stati creati intermediari finanziari – a volte società di credito ipotecario nazionali o agenzie indipendenti – per acquistare prestiti dalle banche ed emettere titoli di debito (covered bond) per gli investitori. Attraverso la cartolarizzazione del debito ipotecario gli investitori ottengono un diritto sugli attivi sottostanti a un rischio contenuto. Per gli emittenti i costi si riducono in quanto possono accedere a finanziamenti più cospicui e migliori.