Investire in immobili: conseguire un rendimento da fondi immobiliari e simili
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Investire in immobili. Sfruttare opportunità d'investimento allettanti.

Esistono diversi modi per investire in immobili. Dall'acquisto diretto alle azioni, fino ai fondi immobiliari e al crowdfunding. Che cosa devono tenere presente gli investitori e perché gli investimenti immobiliari rappresentano ancora una soluzione d'investimento vantaggiosa.

Perché gli immobili sono un buon modo per investire il denaro?

Gli investimenti in immobili sono remunerativi per tre ragioni fondamentali:

  • Gli immobili offrono una discreta protezione dall'inflazione: di norma i canoni di locazione degli immobili commerciali vengono indicizzati all'inflazione su base annuale. Anche nel caso degli immobili residenziali parte dell'aumento del costo della vita può essere trasferito agli inquilini, seppure in ritardo.
  • Tassi di interesse relativamente ridotti: anche se, per la prima volta dal 2008, i tassi di interesse sono di nuovo in netto aumento, sul lungo termine restano ancora a livelli moderati.
  • Riduzione del rischio complessivo: come componente di portafoglio, gli investimenti immobiliari aumentano la diversificazione e rendono il portafoglio più resistente alle fluttuazioni. Pertanto contribuiscono in modo significativo al miglioramento del profilo rischio/rendimento.
Confronto fra i rendimenti degli investimenti immobiliari in Svizzera

Gli investimenti immobiliari convengono a lungo termine

Performance degli investimenti immobiliari svizzeri e degli immobili da reddito rispetto al mercato azionario svizzero.
Indice: 1.1.2000 = 100
Le performance storiche e gli scenari dei mercati finanziari non sono indicatori
affidabili dei risultati futuri.
Ultimo aggiornamento: 28.10.2022
Fonte: Refinitiv Datastream, IAZI, Credit Suisse

Quali sono le possibilità di investimento in immobili?

Per gli investitori vi sono moltissimi modi per investire in immobili. Oltre al tradizionale acquisto diretto, sono opzioni diffuse anche gli investimenti indiretti in fondi immobiliari aperti e chiusi e in azioni immobiliari e, in misura crescente, anche il crowdfunding di immobili.

Nel caso degli investimenti immobiliari indiretti , gli investitori detengono unicamente azioni di investimento in immobili, ma non sono proprietari degli immobili. Ciò offre agli investitori, con un budget finanziario ridotto, l'opportunità di beneficiare della performance degli immobili.

Acquisto di un immobile

L'acquisto di un bene immobile presenta diversi vantaggi. L'immobile può essere adibito a uso personale e per la previdenza per la vecchiaia oppure può produrre un cash flow periodico costituito dai redditi da locazione.

In caso di vendita, gli investitori possono altresì beneficiare di un eventuale apprezzamento.

Tuttavia, occorre considerare che, nonostante i tassi ipotecari siano ancora relativamente bassi, un acquisto necessita di molto capitale e il denaro investito è fortemente vincolato. Ciò rende molto costosa anche un'efficace diversificazione mediante investimento in più immobili. La gestione di immobili a scopo di investimento si traduce inoltre in un notevole onere e nel calcolo occorre considerare anche i costi di risanamento. Inoltre, con la fine dell'era dei tassi negativi, viene meno un fattore di valore fondamentale per gli immobili da reddito. Gli incrementi di valore annuali nei prossimi anni non saranno più garantiti. I proventi da locazione e il loro potenziale di crescita saranno nuovamente al centro dell'attenzione.

Fondi immobiliari

I fondi immobiliari investono in portafogli immobiliari il capitale raccolto da tutti gli investitori. Il rischio risulta così efficacemente distribuito. A seconda dell'orientamento prescelto, i portafogli sono costituiti principalmente da immobili industriali, per uffici o residenziali. Tuttavia, in veste di investitore si può intervenire nelle decisioni relative agli immobili in cui investire.

Il rendimento dei fondi immobiliari deriva dal reddito da locazione degli immobili detenuti e dall'aumento del valore dell'immobile. Al netto dei costi di gestione dei fondi, si ottiene quindi il rendimento corrisposto agli investitori. È importante, inoltre, distinguere tra fondi aperti e fondi chiusi.

Investimenti immobiliari: i fondi immobiliari in parole semplici

Il circuito dei fondi immobiliari

Fonte: Credit Suisse

I fondi immobiliari aperti hanno un patrimonio investito flessibile. Gli investitori di norma possono versare o prelevare di nuovo il loro capitale senza complicazioni. In caso di aumento del patrimonio, il fondo può investire in nuovi immobili, mentre in caso di deflussi, in talune circostanze occorre anche vendere degli immobili. Le quote dei fondi aperti rappresentano una buona opzione anche per i piccoli investitori.

I fondi immobiliari chiusi prevedono invece un investimento minimo superiore e investono in pochi immobili selezionati. Non appena il capitale viene raccolto, il fondo viene chiuso. Il denaro è vincolato fino alla fine della durata prevista, poiché non è più possibile vendere quote liberamente.

Azioni immobiliari

Sul mercato azionario, gli investitori possono detenere partecipazioni in imprese del settore immobiliare, beneficiando così delle opportunità di crescita del mercato immobiliare. Inoltre le azioni possono essere negoziate in qualsiasi momento, senza difficoltà, e offrono buone opportunità di diversificazione. Lo svantaggio delle azioni di società immobiliari è la volatilità relativamente elevata, che incrementa il rischio a breve termine di questa forma d'investimento. Inoltre le azioni di società immobiliari dipendono maggiormente dall'andamento generale del mercato azionario rispetto ad altri investimenti immobiliari.

Investimenti immobiliari mediante crowdinvesting

Attraverso una piattaforma Internet, il crowdinvesting consente agli investitori di impegnare somme limitate in immobili selezionati con elevate opportunità di rendimento, come per esempio nella costruzione di una casa plurifamiliare. Al termine del progetto, il capitale investito verrà rimborsato con gli interessi. Grazie alla durata generalmente breve, fino a cinque anni, il capitale investito non rimane vincolato troppo a lungo.

Il crowdinvesting nasconde tuttavia anche dei rischi. Per esempio è possibile che sulle piattaforme vengano proposti progetti immobiliari ad alto rischio, per i quali le banche hanno negato i finanziamenti. Quindi è molto importante effettuare un controllo accurato della piattaforma e dei progetti in sé, al fine di evitare perdite significative.

Investire in immobili: le possibilità a confronto

Investire in immobili: le possibilità a confronto

Fonte: Credit Suisse

I molteplici investimenti immobiliari si differenziano per diversi aspetti importanti, che devono essere esaminati accuratamente prima di optare per un investimento.

Perché gli immobili rappresentano un modo relativamente sicuro per investire il proprio denaro?

Gli immobili in proprietà diretta sono sostanzialmente indipendenti dal mercato azionario e offrono una discreta protezione dall'inflazione. Ciò significa che le fluttuazioni a breve termine nei mercati finanziari non incidono sul valore immobiliare. Inoltre, i terreni e le abitazioni sono un bene limitato che presentano una domanda costantemente elevata.

Quanto denaro occorre per investire in immobili?

Nel caso degli investimenti in immobili, il capitale disponibile riveste un ruolo importante. Per un acquisto diretto, gli acquirenti hanno bisogno di un capitale proprio pari ad almeno il 20-30% del costo totale. Invece, se si desidera investire in investimenti immobiliari indiretti è possibile farlo già con una somma di denaro relativamente ridotta. Tuttavia, le azioni immobiliari e i fondi immobiliari quotati, a differenza della proprietà diretta, sono esposti alle fluttuazioni del mercato azionario. In compenso, possono essere rivenduti in qualsiasi momento con costi di transazione relativamente bassi.

È consigliabile investire il proprio denaro in immobili?

Poiché gli immobili sono considerati un investimento dal valore stabile e poco esposto alle fluttuazioni, rappresentano una diffusa opportunità di investimento. Nel caso specifico, tuttavia, occorre considerare la situazione finanziaria personale. Ogni investimento, infatti, presenta una durata differente, durante la quale non è possibile disporre liberamente del capitale. Gli investitori dovrebbero definire preventivamente per quanto tempo possono e vogliono rinunciare al denaro investito.

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