Studio sul mercato immobiliare svizzero 2023: a che punto sono i rendimenti dei fondi immobiliari.

Perché nel 2022 i fondi immobiliari hanno perso valore?

I tassi d’inflazione in crescita dall’inizio del 2022 hanno innescato i primi aumenti dei tassi guida operati dalla Banca nazionale svizzera dal 2007, segnando la fine di un'era caratterizzata da tassi d'interesse negativi e bassi livelli d’inflazione.

Uno scenario che non lasciava presagire niente di buono per i fondi immobiliari e le azioni immobiliari: ritenuti sensibili ai tassi d’interesse, hanno continuato comunque a essere valutati in termini positivi, almeno in parte. Di conseguenza la correzione nel 2022 è stata marcata: la performance complessiva dei fondi immobiliari nel 2022 si è attestata temporaneamente al -23% rispetto all'inizio dell'anno.

È probabile che la contrazione sia stata amplificata dagli investitori istituzionali che detenevano sia investimenti immobiliari diretti che indiretti. Grazie alle forti correzioni delle posizioni azionarie e obbligazionarie importanti, le quote immobiliari nei loro portafogli hanno fatto registrare un’impennata – in parte oltre i valori massimi strategici o normativi. Lo si evince, ad esempio, dalla quota immobiliare delle casse pensioni, che nel 4° trimestre 2022 ha raggiunto il più alto livello di fine anno, con il 25,9 per cento. Alcuni investitori hanno presumibilmente ridotto il loro impegno in titoli immobiliari liquidi, con pesanti ripercussioni sui loro corsi.

Nel complesso, in considerazione del clima di sfiducia degli investitori immobiliari e delle turbolenze sui mercati registrate nel 2022, è risultato un capitale nettamente inferiore nei vari strumenti d’investimento.

Gli immobili svizzeri ne hanno risentito meno

Per i fondi immobiliari, il 2022 è stato di gran lunga l’anno borsistico peggiore dall’inizio dell’indice nel 1995 – eppure nel corso dell’autunno si è registrata una certa ripresa. La performance complessiva mostra inoltre che gli investitori immobiliari svizzeri sono stati colpiti da una correzione nettamente inferiore rispetto alle loro controparti globali.

Le azioni immobiliari svizzere, che sono entrate nella fase di contrazione a un livello di valutazione più basso rispetto ai fondi, sono riuscite invece a preservarsi meglio, con una performance relativa del -9 per cento.

Che cosa comporta la svolta dei tassi per gli investitori?

L'aumento dei tassi d'interesse implica un peggioramento delle condizioni di partenza per gli investitori. Eppure la situazione non è drammatica. Dopo anni praticamente idilliaci, sul mercato immobiliare svizzero è ora in corso una normalizzazione. Quindi per il momento sono finiti i tempi dei rischi prevedibili e delle condizioni di finanziamento favorevoli.

Prognosi per gli investimenti immobiliari indiretti: quanto saranno redditizi in futuro i fondi immobiliari?

1. Nel 2023 le valutazioni immobiliari, in parte elevate, dovrebbero risentire di maggiori pressioni:
   
   l'inflazione non è ancora scomparsa e il tasso guida della Banca nazionale svizzera potrebbe salire all’2,25 per cento entro metà anno. Per gli immobili da reddito non è quindi possibile escludere correzioni di valore distribuite su più anni dalla fascia alta a singola cifra, alla fascia bassa a due cifre. Tuttavia l'elevata domanda degli utenti in particolare sul mercato degli alloggi, unita al moltiplicarsi dei segnali di scarsità, dovrebbe consentire un atterraggio morbido.
2. La svolta dei tassi richiede adeguamenti della strategia d'investimento
   
   Ampiamente diffusa e apprezzata negli scorsi anni, la strategia della concentrazione su immobili core con forte orientamento ai centri urbani dovrebbe perdere attrattiva a causa dei bassi rendimenti del cash flow e dei crescenti tassi di sconto. In futuro acquisiranno importanza una gestione attiva del portafoglio e una diversificazione regionale e settoriale equilibrata. Per gli investimenti immobiliari quotati in borsa è già stata apportata una correzione, in modo da consentire nuovamente l’ingresso a premi moderati. Tuttavia, dato che gli elevati incrementi di valore annui dovrebbero appartenere al passato, torna in primo piano il reddito della distribuzione degli utili.