Studio sul mercato immobiliare svizzero 2022. Focus sui fondi in immobili residenziali.
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Studio sul mercato immobiliare svizzero 2022. Focus sui fondi in immobili residenziali.

Dai complessi a uso ufficio direttamente all'home office. Questo spostamento si rispecchia anche nei fondi immobiliari. I risultati dello studio sul mercato immobiliare svizzero 2022 di Credit Suisse mostrano quale impatto abbia avuto la pandemia sul mercato immobiliare. Cosa dovrebbero sapere gli investitori sui fondi in immobili residenziali.

Dall’inizio della pandemia i fondi immobiliari si lasciano alle spalle le azioni immobiliari

La pandemia di COVID-19 lascia tracce permanenti sul mercato immobiliare, avendo provocato spostamenti della domanda all'interno dei suoi vari segmenti e tra di essi. Questi sviluppi si ripercuotono sui mercati dei capitali.

Per esempio, anche nel secondo anno di pandemia i fondi immobiliari svizzeri nell'indice SXI Real Estate Funds hanno sfruttato le loro qualità difensive, nonché la loro natura di strumenti simili alle obbligazioni: nel 2021 hanno realizzato un rendimento complessivo del 7,3 per cento, segnando nettamente il passo rispetto al mercato azionario generale. Nello stesso periodo, l'SPI ha fatto registrare un aumento del 23,4 per cento, l'MSCI World Real Estate addirittura del 32,1 per cento. Ma ancora una volta le azioni immobiliari svizzere, così come le loro controparti europee, li hanno superati. L'indice SXI Real Estate Shares ha segnato soltanto un incremento del 4,4 per cento.

I fondi immobiliari svizzeri fanno registrare un solido plusvalore

I fondi immobiliari svizzeri fanno registrare un solido plusvalore

Performance complessiva investimenti immob. indiretti, indice: gennaio 2017 = 100

Performance storica e scenari dei mercati finanziari non sono indicatori attendibili per risultati futuri.

Fonte: Datastream, Credit Suisse

Ultimo aggiornamento: 28.02.2022

Immobili residenziali decisivi per il successo dei fondi immobiliari

Dietro il successo dei fondi immobiliari svizzeri quotati si cela, presumibilmente, il loro investimento per oltre il 50 per cento in case plurifamiliari. Perché le classi di investimento focalizzate sugli uffici o sul retail non si sono ancora del tutto riprese dal crollo subito all'inizio della diffusione del COVID-19. Di conseguenza gli effetti strutturali dovuti alla pandemia, come il minor fabbisogno di superfici a uso ufficio a seguito della raccomandazione dell'home office, continuano a gravare sulla performance delle superfici commerciali. Ne sono interessati, tra l'altro, i Real Estate Investment Trust (REIT) globali e le azioni immobiliari svizzere, che per oltre tre quarti sono investite in superfici commerciali.

Per il 2021 i risultati dello studio sul mercato immobiliare svizzero fanno registrare tassi di perdita sui canoni di locazione in calo

Peraltro i fondi immobiliari ricevono crescente sostegno dai loro dati fondamentali. Nel 2021 il tasso di perdita sui canoni di locazione è sceso per la prima volta da quattro anni dal 6 al 5,7 per cento. Questa flessione è interamente riconducibile ai fondi in immobili commerciali: per esempio, lo scorso anno in questo settore le perdite dovute alla pandemia sono nuovamente diminuite per effetto di sgravi sui canoni di locazione e perdite su crediti. Il calo degli indici delle disponibilità abitative per gli appartamenti in affitto lascia presagire che anche i fondi in immobili residenziali trarranno sempre più vantaggio dalla riduzione dei tassi di perdita sui canoni di locazione.

Lo studio sul mercato immobiliare svizzero evidenzia un'inversione di tendenza sul fronte delle perdite di reddito locativo

Lo studio sul mercato immobiliare svizzero evidenzia un'inversione di tendenza sul fronte delle perdite di reddito locativo

Tassi di perdita sugli affitti (in % sull’utile teorico) fondi immobiliari svizzeri quotati

Fonte: rapporti annuali e semestrali dei fondi immobiliari, Datastream, Credit Suisse

Ultimo aggiornamento: 30.9.2021

Gli investimenti in fondi immobiliari offrono l'occasione per prese di profitto

L'elevata sicurezza del rendimento dei fondi in immobili residenziali ha il suo prezzo. Attualmente per questi prodotti non solo risultano esigibili elevati sovrapprezzi, ma anche il reddito della distribuzione degli utili si attesta a bassi livelli, con una media del 2,1 per cento.

I cash flow dei fondi in immobili residenziali sono considerati molto sicuri, tuttavia a fronte di aumenti più decisi dei tassi incombe la minaccia di significative correzioni dei prezzi. Quindi, in uno scenario di rendimenti già aumentati sul mercato dei capitali, le valutazioni attuali appaiono elevate, motivo per cui sussistono margini di manovra ridotti per ulteriori incrementi di valore.

Per gli investitori maggiormente orientati alla crescita, con un orizzonte temporale più lungo, resta da valutare l'opportunità di realizzare utili su una parte delle posizioni nei fondi in immobili residenziali, investendo i ricavi in immobili commerciali sul territorio nazionale o estero. Con i fondi in immobili commerciali svizzeri si può ancora conseguire mediamente un reddito della distribuzione degli utili pari al 3,4 per cento.

Fondi in immobili residenziali con aggi record

Fondi in immobili residenziali con aggi elevati

Aggi dei fondi immobiliari e premi delle azioni immobiliari, in % sul valore netto d'inventario;

fondi immobiliari commerciali incl. immobili speciali, senza fondi misti

Performance storica e scenari dei mercati finanziari non sono indicatori attendibili per risultati futuri.

Fonte: Datastream, Credit Suisse

Ultimo aggiornamento: 31.1.2022

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