Giusta imposizione dell'immobile: ecco come ridurre l'onere fiscale

I proprietari di immobili sono soggetti al pagamento di imposte. Questa è la norma. In Svizzera le imposte sono più basse rispetto all'estero, ma non per questo meno complesse. Il seguente articolo fornisce una panoramica delle varie imposte immobiliari in Svizzera.

Imposta sul passaggio di proprietà

Se il diritto di proprietà di un terreno viene trasferito da una persona all'altra, vige l'imposta sul passaggio di proprietà. Si tratta quindi di una tassa che si basa sull'operazione di vendita. In Svizzera viene riscossa prevalentemente dai cantoni e talvolta dai comuni, ma non direttamente dalla Confederazione.

In alcuni cantoni come Zurigo, Glarona, Zugo e Sciaffusa, l'imposta sul passaggio di proprietà presenta effettivamente il carattere di una tassa correlata alle tasse per l'iscrizione nel registro fondiario. Ma nella maggior parte degli altri cantoni viene trattata come una vera e propria imposta o come un mix tra imposta e tassa.

Imposta sulla sostanza

Gli immobili fanno parte del patrimonio imponibile e devono essere tassati come tali. Determinante è il valore fiscale, che viene calcolato in modo diverso a seconda del cantone. La base è generalmente il valore commerciale. Il debito ipotecario riduce il patrimonio imponibile e può quindi comportare un onere fiscale più basso.

Imposta immobiliare

Alcuni cantoni e comuni applicano inoltre un'imposta immobiliare, detta anche imposta fondiaria o sul terreno. In questo caso, di norma deve essere indicato il valore fiscale completo del bene immobile. Non vi sono possibilità di deduzione per i debiti ipotecari.

Come si calcola il valore fiscale di un immobile?

Per poter determinare l'imposta immobiliare e l'imposta sulla sostanza occorre prima calcolare il valore fiscale. Tale calcolo è di competenza delle autorità. A seconda del cantone, il calcolo può variare sostanzialmente ed è illustrato più in dettaglio nelle istruzioni per la compilazione della dichiarazione d'imposta dei rispettivi cantoni. Di norma, il valore fiscale, che va dal 20 al 40 percento, è nettamente inferiore al valore commerciale effettivo dell'immobile.

Valore locativo

In Svizzera un immobile non viene tassato solo come sostanza. Con il valore locativo è prevista un'imposizione sul reddito degli immobili. Il valore locativo è un reddito imponibile fittizio inteso a creare un equilibrio tra locatario e proprietario di un'abitazione propria. Tuttavia è possibile usufruire di deduzioni che riducono l'onere fiscale.

Immobili: come risparmiare sulle imposte

Esistono le seguenti possibilità per conseguire deduzioni fiscali sugli immobili.

Steuern sparen beim Eigenmietwert

Nel caso del valore locativo, i proprietari possono dedurre gli interessi ipotecari, i costi di manutenzione e i premi assicurativi dell'immobile dal reddito imponibile. Chi possiede un appartamento in condominio può inoltre dichiarare le spese di amministrazione e i pagamenti nel fondo di rinnovamento. Si tenga presente che le deduzioni fiscali per l'abitazione propria devono essere interamente documentate. In alternativa alle spese di manutenzione effettive può essere applicata una deduzione forfettaria.

Deduzioni fiscali per investimenti in misure di efficientamento energetico

Anche le misure di risparmio energetico che aumentano il valore dell'immobile possono essere dedotte dalle imposte. Tra queste figurano, ad esempio, l'installazione di un impianto solare e di una pompa di calore e il rifacimento dell'isolamento delle facciate. In molti cantoni si ha diritto a una deduzione fiscale anche per le spese di demolizione, ovvero i costi per lo smantellamento, lo sgombero e lo smontaggio di vecchie installazioni nell'ambito di un risanamento energetico.

Deduzione fiscale per la ristrutturazione dell'abitazione propria

Dal punto di vista fiscale sono particolarmente interessanti gli interventi di ristrutturazione. Per questo conviene pianificare attentamente le spese. Infatti, la deduzione fiscale può essere richiesta solo nell'anno civile in cui vengono sostenuti i costi. Chi pianifica i lavori di casa in modo scaglionato, distribuendoli su più anni, può beneficiare a lungo della deduzione fiscale. Questo scaglionamento è particolarmente interessante se comporta un'interruzione della progressione fiscale. Con progressione fiscale s’intende che l'aliquota fiscale aumenta in modo più che proporzionale più una persona guadagna. In sintesi, l'importo risparmiato è maggiore se si effettua l'investimento per gradi anziché in un'unica soluzione.

Tuttavia, solo le spese di conservazione del valore sono deducibili. Non lo è, ad esempio, l'installazione di una nuova vasca idromassaggio, che comporta un aumento di valore. L'eccezione è costituita dagli investimenti volti a un aumento dell'efficienza energetica. Si può richiedere la deduzione fiscale per un impianto solare anche se determina un aumento del valore dell'abitazione propria. Dal punto di vista fiscale, le spese incrementative del valore sono rilevanti quando si vende un immobile. Infatti riducono l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Ammortamento indiretto per aumentare la deduzione fiscale sull'abitazione propria

Un'altra possibilità per risparmiare sulle imposte è l'ammortamento indiretto di un immobile a uso proprio. Anziché estinguere direttamente l'ipoteca, l'importo di ammortamento dovuto viene versato nel pilastro 3a. L'ipoteca sarà ammortizzata solo al termine di una durata concordata o al più tardi al raggiungimento dell'età pensionabile.

Un'opportunità interessante dal punto di vista fiscale. Infatti, nel corso dell'ammortamento indiretto si può continuare a dedurre l'intero debito ipotecario dal patrimonio imponibile. Inoltre, l'importo versato nel pilastro 3a riduce il reddito imponibile. Su di esso si applicano imposte solo in caso di prelievo, ovvero di estinzione dell'ipoteca. Tuttavia, tale importo viene tassato separatamente dal resto del reddito e a un'aliquota ridotta.