Acquistare un immobile: informazioni utili sull’acquisto di un immobile

Caratteristiche principali

• Acquistare un immobile: casa o appartamento?
• Ristrutturare un edificio esistente
• Garantire il finanziamento
• Acquistare un immobile insieme
• Conoscere il mercato immobiliare
• Finanziare la proprietà di un’abitazione con l’acquisto a riscatto
• Acquistare una casa di vacanza o un’abitazione secondaria
• Visita dell’immobile
• Checklist per l’acquisto di una casa
• Chiarire l’intenzione d’acquisto
• Pianificare per tempo il trasloco
• Tutti gli articoli sul tema dell’acquisto di un immobile a colpo d’occhio

Acquistare un immobile in Svizzera: casa o appartamento?

L’acquisto di un immobile richiede una buona preparazione. Ecco perché è importante definire le proprie esigenze. Che condizioni deve soddisfare la nuova casa? E continuerà a soddisfarle anche in futuro? Idealmente bisognerebbe iniziare a pensare a queste cose con qualche anno di anticipo, tenendo conto di tutti gli aspetti che caratterizzano la propria situazione di vita. Ad esempio, la presenza di scale in una casa su più piani, con l’avanzare dell’età può diventare un problema.

In caso di acquisto di un appartamento, occorre prestare attenzione ad altri aspetti. Ad esempio, il fatto che l’abitazione sarà in una proprietà per piani. Non trattandosi di una proprietà individuale, quindi, non si avrà mai la piena libertà di strutturare e godere a piacimento del proprio spazio abitativo. Si pensi ad esempio alla necessità di sostituire l’impianto di riscaldamento. Per le decisioni che riguardano l’intero condominio, servirà sempre una decisione a maggioranza.

Anche la superficie abitabile e l’ubicazione dell’immobile possono fare la differenza nella decisione se acquistare una casa o un appartamento. Ad esempio, una posizione prestigiosa può rendere un piccolo appartamento in condominio più conveniente di una casa unifamiliare proprio in virtù di una fascia di prezzo più alta. A tale proposito va comunque detto che, a causa dei forti aumenti dei prezzi degli ultimi anni, sempre più famiglie sono costrette a ripiegare su alloggi più piccoli per trovare prezzi abbordabili.

Ristrutturare un edificio esistente

Quando si acquista un immobile, non deve necessariamente trattarsi di un nuovo edificio. Proprio perché spesso hanno prezzi più bassi, anche le costruzioni esistenti sono un’opportunità interessante.

Per evitare spiacevoli sorprese, però, serve un esame più attento. Se, ad esempio, la sostanza costruttiva di un vecchio edificio dovesse risultare scadente, nemmeno un arredamento di design basterebbe a riqualificarlo. Scoprite in questo articolo come riconoscere una cattiva sostanza edilizia e quali sono gli aspetti più importanti da considerare nell’acquisto di un vecchio immobile. In questo modo, eviterete che possibili ristrutturazioni necessarie ma non prese debitamente in considerazione, diventino un onere finanziario nel lungo periodo.

Se non è considerata monumento storico, si può anche pensare di acquistare una vecchia casa, per poi demolirla e costruire sullo stesso terreno un nuovo edificio. Questo permette di sfruttare i terreni edificabili anche in regioni molto popolate o ricercate, come ad esempio nei pressi di un centro cittadino.

Garantire il finanziamento

Nella maggior parte dei casi l’acquisto di un immobile richiede l’accensione di un’ipoteca. La scelta del modello ipotecario dipende non solo dalle esigenze individuali, ma anche dal calcolo della sostenibilità. Questo criterio fornisce un’idea sulla possibilità di finanziare l’immobile a lungo termine. Rilevante per il calcolo della sostenibilità è sapere a quanto ammonta il capitale disponibile e a quanto il capitale proprio, nonché se è possibile prelevare fondi dalla cassa pensione o dalla previdenza vincolata del pilastro 3a per l’acquisto di un’abitazione. Inoltre, bisogna tenere conto dei costi aggiuntivi presumibilmente necessari per l’arredamento o per eventuali ristrutturazioni La scelta migliore è quindi richiedere per tempo una consulenza tecnica professionale e vagliare le diverse possibilità. Infine, non bisogna dimenticarsi di analizzare a fondo la situazione del mercato immobiliare. Non si può infatti sottovalutare l’impatto delle dinamiche di domanda e offerta sui costi dell’immobile desiderato.

Acquistare un immobile insieme

Spesso l’acquisto di un immobile per una persona da sola è un’impresa impossibile. Ma anche l’acquisto congiunto ha le sue insidie - e le cose possono diventare più complicate soprattutto per le coppie sposate. Ad esempio, la cosiddetta "penalizzazione fiscale del matrimonio" può esercitare un impatto negativo sul calcolo della sostenibilità. Lo stesso vale per l’età dei coniugi: una coppia vicina al pensionamento potrà ottenere congiuntamente solo il 150 per cento della rendita AVS massima per ciascun coniuge. Se invece si tratta di una coppia giovane, nel valutare la sostenibilità il creditore tenderà a ipotizzare che la famiglia si allargherà, con conseguente inadempienza di uno dei partner.

Ulteriori informazioni sono disponibili in questo articolo sull’acquisto congiunto di una casa.

Conoscere il mercato immobiliare

I prezzi degli immobili non dipendono solo dalla loro ubicazione, ma variano anche in funzione delle condizioni quadro economiche. I fattori decisivi sono la situazione personale di partenza, i tassi ipotecari e l’andamento del mercato immobiliare. Al momento, ad esempio, acquistare risulta più costoso che affittare, ma non sarà così per sempre. Questo andamento dipende dalle oscillazioni periodiche della domanda e dell’offerta. Il ciclo di mercato può essere suddiviso in quattro fasi:

1. Contrazione
   Ad esempio, una recessione dovuta all’aumento della disoccupazione, al calo del potere d'acquisto e alla poca propensione agli investimenti di famiglie e imprese può determinare una diminuzione della domanda di immobili. In queste circostanze, l’offerta supera la domanda. I prezzi degli immobili calano.
2. Ripresa
   Se il calo dei prezzi rallenta fino a raggiungere il livello minimo, il mercato inizia a stabilizzarsi. A causa della scarsa domanda, mancano investimenti in abitazioni. Domanda e offerta si compensano. Gli immobili sono interessanti perché hanno prezzi bassi.
3. Espansione
   Nella fase di espansione la domanda torna a crescere. A un certo punto, la scarsa offerta di proprietà abitative non riesce più a soddisfare la domanda. I prezzi degli immobili aumentano. Gli investitori iniziano a investire nell’edilizia abitativa e vengono quindi costruiti nuovi edifici.
4. Stabilizzazione
   Segue un periodo di calma. La domanda raggiunge il limite massimo e rimane costante. Gli spazi abitativi però continuano ad aumentare. Si crea quindi un eccesso di offerta di superfici abitabili. Di conseguenza, i prezzi degli immobili tornano a scendere.

Il mercato immobiliare svolge quindi un ruolo decisivo nell’acquisto di una proprietà. Gli sviluppi relativi a prezzo e ubicazione possono influenzare notevolmente il budget e quindi la scelta tra appartamento in condominio o casa singola. Tuttavia, l’acquisto è sempre anche un investimento nel futuro – come allocazione del capitale per la previdenza per la vecchiaia o come spazio abitativo per i discendenti.

Leggete qui come si sta evolvendo il mercato immobiliare svizzero.

Finanziare la proprietà di un’abitazione con l’acquisto a riscatto

Oltre al classico acquisto con ipoteca, è possibile comprare un immobile anche con la formula della locazione o acquisto a riscatto. Questo meccanismo prevede dapprima di affittare l’immobile, con l’intenzione di acquistarlo in un secondo momento. Il canone di locazione pagato serve come acconto per l’acquisto. Questa forma di compravendita immobiliare è adatta a chi non vuole risparmiare per anni capitale proprio da utilizzare per un’ipoteca. Ci sono due modalità diverse: il classico acquisto a riscatto o l’opzione di acquisto. Questo articolo spiega in dettaglio le caratteristiche di una locazione con riscatto.

Acquistare una casa di vacanza o un’abitazione secondaria

Chi non sogna un’abitazione di vacanza nel "salotto soleggiato" della Svizzera, il Ticino? In molti desiderano una casa di villeggiatura o un’abitazione secondaria. Ma per realizzare questo sogno servono una buona pianificazione e un cospicuo capitale proprio. Infatti, nel caso di una casa di vacanza, il prestito dell’ipoteca è spesso compreso fra il 50 e il 70 per cento. Inoltre, si applicano disposizioni più severe in materia di ammortamento e tassi d’interesse più elevati rispetto all’acquisto della prima casa. Non è tutto: per comprare una casa di villeggiatura, infatti, non si possono investire i fondi previdenziali, il che rende l’impresa ancora più ardua. Come se non bastasse, negli ultimi anni la domanda di abitazioni secondarie in Svizzera è notevolmente aumentata. In questo articolo spieghiamo i punti salienti da considerare per l’acquisto di una casa di vacanza.

Visita dell’immobile

Una volta scelto l’immobile adatto alle proprie esigenze, è possibile fissare un appuntamento per visitare la proprietà. Questo perché, a differenza di quanto avviene per gli appartamenti, sono i proprietari a decidere in anticipo chi invitare alla visita. Idealmente, si concorda una stessa data per visionare più immobili, in modo da poterli poi confrontare. Se si acquista da soli un primo appartamento o una prima casa, può essere utile portare con sé una persona esperta. Inoltre, vale sempre la pena visitare l’immobile due volte, per studiarne meglio lo stato, la posizione, i dintorni e il quartiere. È inoltre consigliabile chiedere al responsabile – se non è già stato fatto – tutti i documenti relativi all’immobile, come ad esempio la planimetria dell’edificio.

Nella scelta ci si può affidare anche a un’agenzia o a un agente immobiliare, soprattutto se si ha poco tempo. Di norma si tratta di una figura in grado di gestire con professionalità il processo di compravendita. Se l’acquirente incarica ufficialmente un’agenzia o un agente della ricerca di un immobile, si stipula un contratto e viene applicata una commissione di intermediazione.

Chiarire l’intenzione d’acquisto

Una volta stabilito con certezza che un immobile soddisfa i propri desideri, è bene chiarire la propria intenzione d’acquisto. Per prima cosa bisogna determinare il valore dell’immobile in modo che la banca possa calcolare le condizioni dell’ipoteca. A tale proposito, è opportuno far valutare l’immobile da un esperto, per avere una ragionevole certezza che il prezzo offerto nel contratto di compravendita corrisponda a un rapporto qualità-prezzo realistico. Prima di concludere l’acquisto di un’abitazione, in determinate circostanze è anche possibile negoziarne il prezzo o richiedere ulteriori condizioni, ad esempio nuovi rivestimenti a pavimento o impianti tecnici ottimizzati. Il contratto d'acquisto va poi autenticato da un notaio con atto pubblico in Svizzera.

Pianificare per tempo il trasloco

Spesso con l’acquisto di un immobile si è solo a metà dell’opera. Bisogna poi pianificare il trasloco. In questa fase, è consigliabile valutare bene che cosa manca ancora a livello di dotazioni e arredo, e quando e come trasferirsi nella nuova abitazione di proprietà. L’ideale sarebbe chiedere dei preventivi a diverse società di traslochi e confrontarli. Dopotutto, mai rischiare che un servizio poco accurato trasformi il sogno di una casa propria in un terribile incubo.