Un aumento dei tassi d'interesse potrebbe pesare come un'ipoteca
Un aumento dei tassi avrebbe forti ripercussioni sul mercato immobiliare svizzero. Acquistare un'abitazione sarebbe più costoso. Anche gli attuali proprietari risentirebbero finanziariamente dei tassi più elevati, anche se solo in un secondo momento.
Il basso livello degli interessi ipotecari è stato negli ultimi anni il volano decisivo per la crescita della domanda di abitazioni di proprietà. Poiché gli interessi ipotecari sono scesi, il relativo onere per i proprietari è sceso al 39 per cento del livello registrato nel 2000.
Questa allettante situazione ha alimentato tra molte famiglie il desiderio di vivere nelle proprie quattro mura. La domanda che ne è derivata ha fatto lievitare i prezzi degli immobili di ben 76 per cento dal 2000.
Quanto più elevato è l'interesse ipotecario, tanto più costoso risulta il finanziamento delle abitazioni di proprietà
Ogni futuro aumento degli interessi ipotecari provocherà un incremento dei costi di finanziamento delle abitazioni di proprietà. La figura riportata di seguito mostra l'effetto per un immobile del valore di 700 000 franchi con un anticipo dell'80 per cento. Con un tasso attuale dell'1,5 per cento, il costo ipotecario annuo ammonta a 8400 franchi.
Se il tasso ipotecario aumentasse al 2,5 per cento, il costo annuo per un'ipoteca raggiungerebbe 14 000 franchi. Con l'aumento dei tassi, i costi di finanziamento degli immobili di proprietà tornerebbero rapidamente a crescere.
Sostenibilità della proprietà abitativa in funzione del livello del tasso d'interesse
Costo degli interessi ipotecari in funzione del tasso di interesse per un immobile del valore di CHF 700 000 con finanziamento esterno dell'80%
Fonte: Credit Suisse
Correzione dei prezzi a causa di un aumento dei tassi ipotecari
Dal punto di vista finanziario l'acquisto di una proprietà abitativa diventa quindi sempre meno interessante. Ciò avrebbe come conseguenza una flessione della domanda, che, dopo una lunga fase di dinamica dei prezzi a livelli elevati, potrebbe provocare un calo dei prezzi delle proprietà abitative. La portata e il ritmo del rialzo dei tassi d'interesse definiranno l'entità della correzione dei prezzi.
Dato che la quota di acquisti speculativi è tuttavia limitata e per la proprietà abitativa in generale non sussiste un eccesso di offerta, si dovrebbero escludere crolli dei prezzi analoghi a quelli osservati alcuni anni fa in paesi come Stati Uniti, Spagna o Irlanda.
è il tasso d'interesse calcolatorio. L'abitazione propria dovrebbe rimanere quindi sostenibile nonostante il rialzo dei tassi.
Un tasso ipotecario più elevato è già contemplato
Sul piano dei rischi, inizialmente gli aumenti dei tassi d'interesse non dovrebbero rappresentare un pericolo per i proprietari. Gli attuali requisiti di finanziamento delle banche prevedono che la proprietà abitativa sia sostenibile anche con un tasso d'interesse calcolatorio a lungo termine – si calcola perlopiù il 5 per cento. A ciò si aggiunge il fatto che l'ipoteca deve essere ammortizzata entro 15 anni al 66 per cento, in modo che aumenti gradualmente il margine di manovra finanziario per i proprietari.
Poiché inoltre oggi, contrariamente a quanto avveniva in passato, le economie domestiche stipulano nella maggior parte dei casi ipoteche a tasso fisso, l'aumento dei tassi d'interesse per molti proprietari dovrebbe tradursi in costi di finanziamento superiori solo a medio termine.
Elevata quota di ipoteche a tasso fisso
Crediti ipotecari per tipo di prodotto e gruppo di anticipo
Fonte: Banca nazionale svizzera, Credit Suisse
Il denaro speso per gli interessi ipotecari mancherà altrove
Sul piano economico l'effetto dell'aumento dei tassi ipotecari per i proprietari non va invece sottovalutato. Se i tassi ipotecari aumentassero di un punto percentuale rispetto al livello odierno, l'onere ipotecario annuo di tutti i proprietari crescerebbe (anche se con un notevole ritardo data l'elevata quota di ipoteche a tasso fisso) di CHF 7,3 miliardi – denaro che non sarebbe ad esempio più disponibile per altre spese.
