Più sicurezza con l'ipoteca forward.
Gli interessi ipotecari sono attualmente ai minimi storici. E molti proprietari immobiliari desiderano trarne vantaggio. Con un'ipoteca forward avete la possibilità di fissare sin d'ora il tasso d'interesse di una futura ipoteca a tasso fisso, anche se la durata della vostra ipoteca in essere è ancora lunga.
Fissare anticipatamente gli interessi ipotecari
Il basso livello dei tassi d'interesse è un tema attualmente molto dibattuto sia sulla carta stampata sia online. Ne trae profitto in particolare chi può prorogare proprio ora la propria ipoteca. Ma vi sono vantaggi anche per i proprietari di abitazioni con un'ipoteca non ancora in scadenza. Con un'ipoteca forward si possono infatti fissare preventivamente gli interessi, anche se l'attuale durata è ancora lunga. Questo periodo d'attesa fra la fissazione del tasso d'interesse e l'inizio dell'ipoteca può durare diversi mesi. In alcune banche e presso Credit Suisse è possibile fissare il tasso con un anticipo anche di tre anni.
L'ipoteca forward permette di guadagnare più sicurezza e tempo per la decisione. Con una protezione contro eventuali aumenti dei tassi d'interesse. Questa soluzione può rendersi necessaria anche quando si prevede un lungo soggiorno all'estero, in quanto permette di sistemare le questioni finanziarie prima della partenza.
Ipoteca forward in caso di aumento dei tassi ipotecari
Molti esperti ritengono che nei prossimi anni i tassi d'interesse aumenteranno. Con un'ipoteca forward ci si può assicurare anticipatamente un tasso d'interesse conveniente per la successiva durata dell'ipoteca a tasso fisso. Ciò offre sicurezza finanziaria al proprietario di un'abitazione, in quanto gli consente di conoscere l'ammontare effettivo dei propri interessi ipotecari per i prossimi anni.
Senza l'ipoteca forward, il proprietario è esposto all'evoluzione degli interessi ipotecari. Può accadere che a causa di turbolenze nell'economia mondiale gli interessi ipotecari aumentino proprio al momento di prorogare l'ipoteca. L'ipoteca forward offre protezione di fronte a questo scenario.
L'ipoteca forward resta fissata anche in caso di oscillazioni del tasso d'interesse
Fonte: Credit Suisse
Protezione contro un aumento dei tassi d'interesse con un'ipoteca forward
Per un finanziamento complessivo di 973 000 franchi è possibile proteggere da un aumento dei tassi d'interesse l'intero importo o anche solo una o due tranche di finanziamento con un'ipoteca forward. È previsto un periodo d'attesa massimo senza interessi di tre anni.
Importo |
Assunzione dell'ipoteca |
Durata |
Tasso d'interesse % |
|
Tranche 1 |
200 000 |
5.11.18 |
13.11.18 – 14.11.22 |
1,00 |
Tranche 2 |
273 000 |
5.11.18 |
13.11.18 – 13.11.28 |
1,50 |
Tranche 3 |
500 000 |
5.11.18 |
5.11.19 – 5.11.24 |
1,30 |
Fonte: Credit Suisse
Il supplemento per l'ipoteca forward
Il tasso d'interesse dell'ipoteca forward garantito anticipatamente non viene tuttavia concesso gratuitamente. L'interesse ipotecario è un po' più elevato rispetto al caso in cui l'ipoteca a tasso fisso venga stipulata con effetto immediato. Per l'ipoteca forward si deve infatti pagare un premio di garanzia sotto forma di supplemento. L'ammontare di questo supplemento forward varia a seconda della banca e dell'ipoteca. Sono determinanti, in particolare, la durata dell'ipoteca e la durata del periodo d'attesa. Ma possono incidere anche le previsioni della banca sull'evoluzione dei tassi d'interesse.
La convenienza reale di un'ipoteca forward dipende in ultima analisi dall'evoluzione effettiva degli interessi ipotecari. In linea di massima si può affermare che vale la pena fissare il tasso d'interesse preventivamente quando ci si aspetta un forte aumento dei tassi. Se i tassi subiscono una flessione o rimangono invariati, a posteriori non risulta conveniente pagare il supplemento dell'ipoteca forward.
Il tasso d'interesse dell'ipoteca forward dipende dal periodo d'attesa e dalla durata.
Il tasso d'interesse dell'ipoteca forward aumenta proporzionalmente al periodo d'attesa e alla durata. In questo esempio è stata assunta un'ipoteca di 500 000 franchi, con inizio del periodo d'attesa all'11.3.2019.
Durata |
Inizio della durata |
Tasso d'interesse in percentuale |
3 anni |
1.4.2019 |
1,13 |
3 anni |
1.7.2019 |
1,18 |
3 anni |
1.4.2020 |
1,32 |
5 anni |
1.4.2019 |
1,13 |
5 anni |
1.7.2019 |
1,18 |
5 anni |
1.4.2020 |
1,33 |
10 anni |
1.4.2019 |
1,41 |
10 anni |
1.7.2019 |
1,45 |
10 anni |
1.4.2020 |
1,59 |
Fonte: Credit Suisse
È impossibile prevedere l'evoluzione degli interessi ipotecari
Per decidere in merito all'opportunità di sottoscrivere un'ipoteca forward è essenziale considerare le aspettative personali sui tassi e la situazione di vita individuale. Chi prevede un notevole rialzo dei tassi d'interesse con questo prodotto ipotecario può tutelarsi preventivamente contro un aumento dei prezzi. Forse il supplemento forward risulta conveniente in un secondo momento e permette di risparmiare molto.
Ma anche per chi ritiene che in linea di massima i tassi d'interesse rimarranno invariati o, contrariamente alle aspettative, scenderanno, l'ipoteca forward può essere una soluzione appropriata. Infatti, per il proprietario di un'abitazione che desidera una certa sicurezza può essere vantaggioso conoscere anticipatamente il tasso d'interesse. I costi degli interessi ipotecari sono così calcolabili per l'intera durata dell'ipoteca, e si evitano spiacevoli sorprese.
