Focus sulla Svizzera centrale: ecco come evolve il mercato immobiliare
La Svizzera centrale ha molto da offrire. La vicinanza all'agglomerato di Zurigo, la possibilità di un'invidiabile posizione su un lago e la modesta imposizione fiscale fanno della regione un luogo di residenza ambito. Lo studio regionale di Credit Suisse illustra la situazione del mercato immobiliare della Svizzera centrale.
Il mercato immobiliare presenta prezzi particolarmente alti sulle sponde di un lago
Chi può permetterselo abita volentieri nelle vicinanze di un lago, come evidenzia il rialzo dei prezzi delle proprietà abitative nelle zone che attorniano i laghi dei Quattro Cantoni, di Zugo e di Zurigo. Con il 138 per cento, la regione di Zugo ha espresso il rialzo più vistoso dal 2000. I prezzi hanno messo a segno un aumento superiore alla media anche nelle regioni March-Höfe (SZ), con un incremento del 123 per cento, Lucerna, con una progressione del 99 per cento, Svitto interno (SZ) con il 98 per cento e Nidvaldo con l'89 per cento.
L'energico rialzo dei prezzi va ascritto, oltre che ai bassi interessi ipotecari, all'elevata qualità della localizzazione, in quanto le regioni offrono un onere fiscale contenuto e un interessante mercato occupazionale facilmente raggiungibile, tanto che tra il 2005 e il 2017 la Svizzera centrale ha sfoggiato una notevole crescita demografica pari all'1,1 per cento all'anno.
I prezzi immobiliari hanno espresso il rialzo più sostenuto a Zugo e March-Höfe
Evoluzione dei prezzi della proprietà abitativa (segmento medio)
Indice: 1° trimestre 200 = 100, regioni MS
Fonti: Wüest Partner, Credit Suisse
I prezzi immobiliari dovrebbero aumentare ancora
A seguito della vigorosa crescita dei prezzi e dei requisiti di finanziamento più stringenti numerosi lavoratori a reddito medio non possono più permettersi un'abitazione di proprietà nelle costose regioni lacustri. I prezzi delle proprietà abitative sono lievitati persino nelle regioni periferiche, anche se in misura meno accentuata.
L'attività edilizia è intanto in calo. Se raffrontiamo il numero delle licenze edilizie per proprietà abitative degli ultimi due anni con quelle di dieci anni or sono si osserva una contrazione del 66 per cento nel cantone di Zugo, seguito da Lucerna con un calo del 37 per cento e Svitto con una regressione del 36 per cento. In virtù dell'attività edilizia in flessione, degli sfitti modesti e degli interessi ipotecari tuttora ai minimi si ipotizzano nuovi rialzi dei prezzi.
Rallenta l'attività edilizia sul mercato della proprietà abitativa
In numero di unità abitative per cantone, valori medi a 12 mesi
Fonti: Baublatt, Credit Suisse
Nessun eccesso di offerta sul mercato degli alloggi in locazione
Diversamente dalle abitazioni di proprietà, l'attività edilizia sul versante degli appartamenti in affitto è sensibilmente aumentata nell'intera Svizzera, in quanto gli interessi bassi accrescono l'appetibilità degli immobili a reddito agli occhi degli investitori. Poiché finora la Svizzera centrale non ha polarizzato l'attenzione degli investitori, il rischio di un eccesso di offerta è attualmente ancora contenuto.
Ciò malgrado si evidenzia che anche nei cantoni di Lucerna, Nidvaldo, Obvaldo e Uri il numero delle licenze edilizie per appartamenti in affitto negli ultimi due anni è sensibilmente superiore alla media del decennio precedente. Viceversa, a Zugo le licenze edilizie sono diminuite. In un'ottica complessiva l'attività edilizia nella Svizzera centrale dovrebbe ancora aumentare.
Incremento dell'attività edilizia sul mercato degli alloggi in locazione
Licenze edilizie (nuove costruzioni) in numero di unità abitative, medie a 12 mesi
Fonti: Baublatt, Credit Suisse
In ripresa la domanda sul mercato degli alloggi in locazione
La domanda di appartamenti in affitto sta riprendendo quota, uno sviluppo da accreditare al lieve rialzo del flusso immigratorio dall'estero e alla migrazione interna da altri cantoni. Come osservato anche per la proprietà di abitazioni, le posizioni centrali ben servite a nord e a ovest del Lago dei Quattro Cantoni hanno espresso una forte crescita demografica, mentre le aree periferiche nelle regioni di Uri, Nidvaldo, Sarneraatal e Entlebuch hanno evidenziato una progressione inferiore alla media, seppur positiva.
Da quando, nel solco della ripresa economica in Europa, l'immigrazione tra il 2015 e il 2017 è crollata del 22 per cento, gli affitti della Svizzera sono leggermente diminuiti. Poiché l'attività edilizia è aumentata negli ultimi anni, questa tendenza potrebbe protrarsi ancora per un po'. Tuttavia, rispetto al resto della Svizzera le mancate locazioni sono trascurabili, per cui è verosimile che la diminuzione degli affitti non sarà particolarmente pronunciata. Una scarsità di appartamenti sarà lamentata soprattutto a Zugo, che con lo 0,53 per cento presenta il tasso di sfitto in assoluto più basso, per cui è presumibile che nel cantone si osserverà un nuovo aumento degli affitti.
