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Si costruiscono meno abitazioni di proprietà

Negli ultimi anni si è registrata una riduzione dell'offerta di appartamenti di proprietà e case unifamiliari. Questo trend sembra destinato a proseguire anche nel 2018. In alcune regioni questo si ripercuote già sulle superfici sfitte, soprattutto perché il desiderio di acquistare un'abitazione è ancora diffuso a causa del perdurare dei tassi ipotecari molto bassi.

Anche nel 2018 si costruiranno meno abitazioni di proprietà. Nello studio di Credit Suisse sul mercato immobiliare, gli esperti prevedono un ulteriore aumento di 21 200 unità abitative. Come già lo scorso anno, il segmento degli appartamenti di proprietà sarà presumibilmente quello più colpito da questa flessione. Con l’ultimazione di circa 13 800 appartamenti di proprietà, si dovrebbe registrare un calo del 5,5% rispetto all’anno scorso. In relazione al patrimonio esistente, l’ampliamento si attesta tuttavia a un livello considerevole, con il 2%.

Sul fronte delle case unifamiliari, è previsto solo un calo dell’1,1%. Ciò significa che verranno immesse sul mercato altre 7400 case (lo 0,5% del patrimonio esistente). A livello regionale, con l’eccezione di Ginevra e Nyon, non sono i centri o le regioni nel segmento di prezzo alto a presentare un sostanziale ampliamento della proprietà abitativa, bensì le regioni caratterizzate da una maggiore distanza dagli agglomerati urbani.

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Incremento netto e ampliamento della proprietà

Incremento netto in unità abitative; scala di destra: ampliamento in % del patrimonio

Fonte: Credit Suisse, Baublatt, Ufficio federale di statistica

Raggiunto il livello più basso per la proprietà abitativa

Il fatto che vengano costruiti meno appartamenti di proprietà è riconducibile anche a un approccio più prudente alla progettazione, che si ripercuote inoltre sulle dimensioni ridotte dei progetti. Nel 2011 circa il 25% di tutti gli appartamenti di proprietà con nuova licenza edilizia era rappresentato da progetti con oltre 50 appartamenti, a fine 2017 questa quota si attestava al 14%. Al momento si osservano segnali di un lento abbandono della prudenza nella progettazione. Nei prossimi due anni ciò dovrebbe tradursi in un aumento delle licenze edilizie.

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Licenze edilizie di appartamenti di proprietà per entità del progetto

Entità del progetto in numero di appartamenti, quota in %

Fonte: Credit Suisse, Baublatt

L’offerta e la domanda sono molto vicine sul mercato della proprietà abitativa

Sul mercato della proprietà abitativa a uso proprio l'offerta e la domanda sono molto vicine. Non solo vi è stata una flessione dell'attività edilizia, ma la domanda è stata soffocata dal forte aumento dei requisiti di finanziamento. L’accesso alla proprietà abitativa è precluso soprattutto alle economie domestiche a reddito soglia delle aree urbane. In termini quantitativi non sono sorti quindi squilibri tangibili.

Di conseguenza, lo scorso anno le superfici sfitte sono aumentate solo in misura esigua. Tra gli appartamenti di proprietà, la quota delle superfici sfitte è passata dallo 0,84% allo 0,87%. Ciò equivale ad altri 332 appartamenti di proprietà sfitti. Per le case unifamiliari l’aumento è risultato ancora più contenuto, con 220 case. L'indice delle disponibilità abitative tra le case unifamiliari è aumentato dallo 0,40% allo 0,41%. In entrambi i segmenti, le superfici sfitte si mantengono a un livello basso e non costituiscono un problema. Poiché la domanda beneficia di ulteriori impulsi positivi grazie alla ripresa congiunturale, i prezzi tornano a salire.

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Superfici sfitte nella proprietà abitativa

Scala di sinistra: in % del rispettivo patrimonio; scala di destra: variazione assoluta

Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse

Superfici sfitte a livelli elevati solo nella zona alpina

In non poche regioni si è registrato addirittura un calo delle superfici sfitte. Il fenomeno si è osservato soprattutto intorno ai grandi poli demografici della Svizzera, nell’area del lago di Ginevra e nella zona di Zurigo. Sono le regioni di montagna che continuano a far registrare la maggior parte degli sfitti nella proprietà abitativa. Qui l’eccesso di offerta generato dall’iniziativa sulle abitazioni secondarie è stato ridotto solo parzialmente.

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Superfici sfitte nella proprietà abitativa a livello regionale

In % del patrimonio di proprietà abitativa

Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse, Geostat

Le superfici sfitte dovrebbero mantenersi a un livello basso

Alla luce dello sviluppo economico a sostegno alla domanda e del costante calo dell’attività edilizia, gli economisti di Credit Suisse nel loro ultimo studio immobiliare prevedono una relativa penuria di immobili di proprietà. Nel 2018 questa situazione dovrebbe riflettersi nel persistere di un basso livello delle superfici sfitte; non è da escludersi nemmeno un leggero calo. In questo contesto, per il 2018 si dovrebbe osservare nuovamente un andamento dei prezzi positivo.

Sussistono incertezze soprattutto a causa della persistente sovrapproduzione di appartamenti in affitto. Una conseguenza è che sempre più spesso gli investitori sviluppano proprio nei grandi progetti sia appartamenti di proprietà, sia appartamenti in affitto. In questo modo tengono aperta l’opzione di passare da un segmento all’altro. A ciò si aggiungono gli investimenti "Buy-to-let". Si tratta di singoli immobili di proprietà che vengono acquistati a scopo di investimento e con l’obiettivo di affittarli. Secondo le stime, quasi un quinto di tutti gli appartamenti di proprietà di nuova costruzione appartiene a questa categoria. I loro proprietari sono esposti a un elevato rischio di accumulazione e potrebbero cederli se le superfici sfitte dovessero continuare ad aumentare.

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Proprietà abitativa: sviluppo di domanda e offerta


Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica, Baublatt