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Modalità di acquisto di un immobile residenziale per i nuovi arrivati in Svizzera

Autorizzazione, finanziamento, sostenibilità, ammortamento – se avete in programma di acquistare un immobile residenziale in Svizzera, dovete prima farvi un'idea dei requisiti necessari. Scoprite perché una valida consulenza è essenziale per prendere le decisioni giuste sin dall'inizio.

Se vi siete trasferiti di recente in Svizzera e desiderate acquistare un immobile, è necessario che vi informiate bene in anticipo. Il primo passo è essere a conoscenza dei requisiti legali: se siete cittadini di un paese dell'UE o dell'EFTA o di un paese terzo e avete già un alloggio in affitto in Svizzera, in generale dovreste già essere in possesso di un permesso di soggiorno valido (permesso B). In questo caso, siete autorizzati ad acquistare un immobile o un edificio esistente per uso proprio. Se avete un permesso C per la Svizzera, siete autorizzati ad acquistare più di un lotto di terreno per uso residenziale o un immobile di qualsiasi genere senza bisogno di una speciale autorizzazione.

Finanziamento dell'immobile

Come regola generale, chi concede un'ipoteca finanzierà al massimo fino all'80% del valore commerciale dell'immobile. Dovrete quindi disporre di mezzi propri per almeno il 20% del prezzo d'acquisto. Almeno la metà di tale importo deve provenire da fondi propri e non essere prelevata dal 2° pilastro.

Il finanziamento ipotecario è normalmente diviso in prima e seconda ipoteca. La prima ipoteca può coprire fino a un massimo del 66% del prezzo d'acquisto. Se la vostra esigenza di finanziamento supera tale percentuale, dovrete accendere una seconda ipoteca a copertura dell'importo rimanente. La seconda ipoteca deve essere rimborsata in rate regolari in un arco di tempo massimo di 15 anni prima del raggiungimento dei 65 anni.

Calcolo della sostenibilità 

Al fine di garantire la sostenibilità, le vostre spese abitative totali (interesse ipotecario, spese di ammortamento, manutenzione e accessorie) non devono essere superiori a un terzo del vostro reddito lordo.

Molti istituti di credito usano un tasso teorico del 5% per calcolare l'interesse ipotecario in modo da garantire che l'ipoteca sia comunque sostenibile anche qualora i tassi d'interesse aumentassero. A questo dato vengono poi aggiunte la manutenzione annuale e le spese accessorie come servizi pubblici, assicurazione e interventi di riparazione di piccola entità, a un tasso annuo generale pari all'1% del valore commerciale.

Tipi di ipoteca e ammortamento 

In Svizzera, i clienti possono generalmente scegliere tra quattro tipi diversi di ipoteca. Un valido consulente stabilirà insieme a voi il vostro profilo di rischio, in modo che possiate fare la scelta giusta.

A seconda della modalità scelta, esiste la possibilità di risparmiare nell'ammortamento dell'ipoteca. Con l'ammortamento diretto, rimborsate l'ipoteca alla banca in rate regolari. Con l'ammortamento indiretto, le rate vengono versate in un conto di previdenza vincolata, in un deposito o in una polizza di assicurazione vita. La seconda opzione vi permette di beneficiare di notevoli deduzioni fiscali per tutta la durata dell'ipoteca, a condizione che i tassi d'interesse rimangano invariati.