abolizione-del-valore-locativo-perché-non-è-vantaggiosa-per-tutti
Articoli

Valore locativo: quello che c'è da sapere

L'associazione svizzera dei proprietari fondiari vorrebbe abolire il valore locativo. In Parlamento sono già state presentate svariate iniziative in proposito, ma cos'è precisamente il valore locativo e come viene calcolato? Non tutti i proprietari di abitazioni trarrebbero vantaggio dalla sua abolizione.

Il valore locativo è un reddito imponibile fittizio. È stato introdotto nell'ambito dell'imposta federale, riscossa come «imposta di guerra» durante la Seconda guerra mondiale. Con il valore locativo vengono assoggettati a imposte i proventi da locazione che i proprietari di abitazioni potrebbero conseguire dando il loro immobile in locazione.

A prima vista, sembra un'assurdità. Perché tassare un reddito che non viene effettivamente conseguito? Riflettendo meglio, però, si può capire che il valore locativo intende istituire una compensazione delle imposte tra locatario e coloro che sono proprietari di un'abitazione propria. Chi possiede una casa o un appartamento, infatti, generalmente sostiene spese abitative minori a chi prende in affitto un immobile analogo. In base al sistema fiscale solidale vigente nel nostro paese, dunque, i proprietari di immobili vengono chiamati a contribuire in misura maggiore.

Le deduzioni attenuano l'effetto del valore locativo

A causa del valore locativo e della progressione, quindi, i proprietari di abitazioni pagano imposte sul reddito decisamente più elevate rispetto ai locatari. Almeno a prima vista. Nel contempo, infatti, i proprietari immobiliari possono dedurre dalle imposte i debiti ipotecari e le spese di mantenimento. Risulta quindi conveniente non pagare completamente le ipoteche e mantenere invece debiti nei confronti della banca.

Sono fiscalmente deducibili anche tutte le spese finalizzate alla conservazione del valore dell'immobile, come quelle per riparazioni e rinnovi. Sono escluse le spese incrementative del valore, ad esempio una nuova cucina di lusso o l'aggiunta di un nuovo giardino d'inverno. Grazie alle deduzioni, l'ulteriore onere fiscale determinato dal valore locativo si riduce, o viene addirittura annullato.

Come viene calcolato il valore locativo?

Per il calcolo del valore locativo vengono considerati diversi criteri, quali la superficie abitabile, l'ubicazione, la tipologia di costruzione e l'età dell'immobile. L'amministrazione fiscale confronta o stima a quanto ammonterebbe il canone di locazione per un immobile analogo. Su questo importo viene applicato uno sconto che varia dal 10 al 40 per cento. Il calcolo del valore locativo dipende dal domicilio fiscale e può differire sensibilmente da un Cantone all'altro. Per l'imposta federale vige un approccio standardizzato e, di conseguenza, talvolta più oneroso.

Se il proprietario di un'abitazione propria ha l'impressione che il valore locativo sia troppo elevato, può contestare il calcolo. Anche gli spazi inutilizzati, ad esempio perché i figli se ne sono andati di casa, possono determinare una riduzione del valore locativo.

I proprietari di abitazioni vorrebbero abolire il valore locativo

Il valore locativo è una questione controversa. Molti proprietari di abitazioni lo ritengono iniquo. In passato sono già state presentate molte iniziative per la sua abolizione. Oggi, però, le probabilità di successo sono più alte che mai. «Siamo 60:40 a favore dell'abolizione», afferma Fredy Hasenmaile, responsabile Analisi immobiliare di Credit Suisse.

Resta comunque da vedere se insieme al valore locativo verranno cancellate anche le deduzioni e quale sarà il regime fiscale applicato in futuro alle abitazioni secondarie. Le conseguenze finanziare dell'eventuale abolizione del valore locativo dipenderanno dalla modalità concreta di attuazione di questa iniziativa.

L'abolizione del valore locativo non sarebbe vantaggiosa per tutti

In caso di abolizione del valore locativo, per i proprietari di abitazioni con un elevato debito ipotecario sarà decisivo, da un lato, poter continuare a dedurre il debito ipotecario e, dall'altro, quale sarà il livello dei tassi ipotecari. In uno scenario di tassi elevati, l'abolizione contemporanea del valore locativo e delle deduzioni sarebbe penalizzante. Gli effetti sarebbero gli stessi anche per i proprietari che investono molto nella manutenzione del loro immobile. Tuttavia, è improbabile che la sola abolizione del valore locativo ottenga la maggioranza dei consensi in Parlamento.

Conclusione: l'attuale regime fiscale, che considera il valore locativo, rende conveniente non rimborsare le ipoteche. L'abolizione sia del valore locativo, sia delle possibilità di deduzione annullerebbe la convenienza di assumere un debito elevato. L'abolizione del valore locativo, in questo caso, avvantaggerebbe enormemente chi possiede un'abitazione da molto tempo e ha un basso debito ipotecario, perché comporterebbe una riduzione delle imposte da pagare. Per i nuovi acquirenti, invece, la cessazione delle deduzioni potrebbe rappresentare un ostacolo finanziario.