Calcolare il valore locativo: ecco i fattori da considerare
Articoli

Valore locativo: tutto quello che c’è da sapere

Molti proprietari di case unifamiliari e appartamenti in condominio si scontrano con la spiacevole realtà del valore locativo per la proprietà abitativa. Ma cos’è esattamente questo valore locativo e come viene calcolato? In termini finanziari, l’attuale sistema non grava in egual misura su tutti i proprietari di abitazione.

Il valore locativo crea una compensazione tra locatari e proprietari

Il valore locativo è un reddito imponibile fittizio applicato agli immobili destinati ad uso proprio. È stato introdotto nell’ambito dell’imposta federale, riscossa come «imposta di guerra» durante la Seconda guerra mondiale. Con il valore locativo vengono assoggettati a imposte i proventi da locazione che i proprietari di abitazioni potrebbero conseguire dando il loro immobile in locazione.

Di primo acchito sembra un’assurdità. Perché tassare un reddito che non viene effettivamente conseguito? Riflettendo meglio, però, si può capire che il valore locativo intende istituire una compensazione delle imposte tra locatari e proprietari di un’abitazione. Infatti, chi possiede un’abitazione propria generalmente sostiene spese abitative minori rispetto a chi prende in affitto un immobile analogo. In base al sistema fiscale solidale vigente nel nostro Paese, dunque, i proprietari di immobili vengono chiamati a contribuire in misura maggiore.

Le deduzioni attenuano l’incisività del valore locativo

A causa del valore locativo i proprietari di abitazione pagano quindi imposte nettamente più elevate rispetto ai locatari. Almeno a prima vista. Al contempo, infatti, i proprietari possono dedurre dalle imposte i debiti ipotecari, le spese di manutenzione e le spese per lavori di cura di monumenti storici. Risulta quindi conveniente non rimborsare completamente le ipoteche e mantenere debiti nei confronti della banca.

Sono fiscalmente deducibili anche tutte le spese finalizzate alla conservazione del valore dell’immobile, come quelle per riparazioni e ristrutturazioni. Fanno eccezione le spese incrementative del valore, come ad esempio una nuova cucina di lusso o l’aggiunta di un nuovo giardino d’inverno. Grazie alle deduzioni, l’onere fiscale aggiuntivo comportato dal valore locativo si riduce, o viene addirittura annullato.

Il valore locativo viene calcolato dall’Amministrazione delle contribuzioni

Per il computo del valore locativo vengono considerati diversi criteri, quali la superficie abitabile, l’ubicazione, la tipologia di costruzione e l’età dell’immobile. L’Amministrazione delle contribuzioni confronta e/o stima a quanto ammonterebbe il canone di locazione per un immobile analogo. Su questo importo viene applicata in molti cantoni una deduzione che varia tra il 10% e il 40%. Il calcolo del valore locativo dipende dal domicilio fiscale e può differire sensibilmente da un Cantone all’altro. Per l’imposta federale diretta vige invece un approccio standardizzato e, di conseguenza, talvolta più oneroso.

Se il proprietario di un’abitazione propria ha l’impressione che il valore locativo sia troppo elevato, può contestare il calcolo. Anche gli spazi inutilizzati, ad esempio perché i figli non abitano più con i genitori, possono determinare una riduzione del valore locativo.

I proprietari di abitazione non vorrebbero più pagare le tasse sul valore locativo

Il valore locativo è una questione controversa. Molti proprietari di abitazioni lo ritengono iniquo. Già in diverse occasioni sono stati presentati interventi a favore di un nuovo sistema. Nel 2017 la Commissione dell’economia e dei tributi del Consiglio degli Stati ha lanciato un’iniziativa parlamentare e ha elaborato un disegno di legge sull’abolizione del valore locativo. Attualmente resta da vedere se questo disegno verrà approvato oppure è invece destinato a naufragare come gli interventi precedenti. Altrettanto incerte sono le conseguenze finanziarie per i proprietari di abitazione, le quali dipendono in ultima analisi dalle modalità dell’abolizione. A tale riguardo sono oggetto di esame diverse varianti.

Tuttavia, è improbabile che la sola abolizione del valore locativo ottenga la maggioranza dei consensi in Parlamento e da parte del popolo sovrano. Per i proprietari di abitazione con ipoteche elevate, il fattore decisivo è costituito tuttavia dalle deduzioni che potranno ancora essere fatte in futuro e dal livello dei tassi ipotecari in tale momento. In uno scenario di tassi elevati, molti proprietari potrebbero addirittura risultare penalizzati in caso di abolizione del valore locativo e di contestuale cancellazione delle deduzioni per la proprietà abitativa. Gli effetti sarebbero gli stessi anche per i proprietari che investono molto nella manutenzione della loro vecchia casa.

Il sistema del valore locativo premia chi contrae debiti elevati

Conclusione: l’attuale regime fiscale, che considera il valore locativo, rende conveniente non rimborsare le ipoteche. A seconda dell’entità delle spese per gli interessi ipotecari e per le attività di manutenzione, il valore locativo incide in misura diversa. A beneficiare della sua abolizione sarebbe in particolare chi possiede la propria abitazione da molto tempo e ha un’ipoteca bassa o addirittura estinta, in quanto questo scenario comporterebbe una riduzione delle imposte da pagare. Per i neoproprietari di un’abitazione che devono sostenere elevate spese di manutenzione e cospicui interessi ipotecari, un’abolizione del valore locativo potrebbe invece risultare problematica nel momento in cui i tassi ipotecari dovessero tornare a salire rispetto all’attuale livello molto basso.