Investimenti immobiliari diretti – Il mercato si prepara a un atterraggio morbido

Gli immobili da reddito non sono più l’unica alternativa

Sulla scia dell’aumento dell’inflazione e della svolta dei tassi d’interesse annunciata dalla Banca nazionale svizzera nel giugno 2022, l’era dei tassi d’interesse negativi sta volgendo al termine. Negli ultimi anni, i tassi negativi hanno portato a un notevole aumento del valore degli investimenti immobiliari. Il premio di rendimento rispetto ai titoli di Stato a 10 anni è stato in media di 363 punti base tra il 2015 e l’agosto 2022.

Alla fine del 2022, il premio di rendimento era sceso a 144 punti base. Di conseguenza, per molti investitori la scelta degli immobili come investimento non rappresenta più l’unica alternativa. Tuttavia, è probabile che il calo del premio di rendimento accentui la loro perdita di attrattiva. Gli investimenti immobiliari presentano ancora molti vantaggi.

Gli investimenti immobiliari offrono protezione contro l’inflazione

A differenza delle obbligazioni, gli investimenti immobiliari offrono un certo grado di protezione contro gli elevati tassi d’inflazione. Questo è dovuto al fatto che il reddito da locazione degli immobili residenziali e commerciali è in gran parte legato all’indice dei prezzi al consumo. In funzione delle aspettative di inflazione e della possibilità di trasferire i costi ai locatari, il calo reale del differenziale di rendimento è inferiore a quanto emerge dalle cifre.

Il mercato delle transazioni è ancora relativamente solido

Nel primo semestre del 2022, il mercato svizzero delle transazioni immobiliari era ancora solido, il che ha portato a un ulteriore aumento dei prezzi. Nella seconda metà dell'anno, l’aumento dei prezzi si è indebolito.

Finora, sono due le ragioni che hanno impedito una correzione: in primo luogo, in passato si è registrato un notevole eccesso della domanda, che ora deve essere innanzitutto ridotta. D’altro canto, l’economia svizzera è estremamente solida e, a causa della scarsità di alloggi, è prevedibile che i redditi da locazione aumenteranno, soprattutto nel segmento residenziale.

Tuttavia, nell’ultimo anno il sentiment del mercato è peggiorato, il che si riflette nelle aspettative sui prezzi. Gli indici dei prezzi, che in genere rilevano la situazione del mercato con un certo ritardo, dovrebbero continuare a diminuire nel 2023.

Valutazioni degli immobili da reddito sotto pressione

I tassi di sconto, il cui continuo calo ha consentito rivalutazioni di portafoglio anno dopo anno, nella maggior parte dei casi sono nuovamente diminuiti nel corso dell’ultimo anno. Di conseguenza, le valutazioni dei portafogli esistenti hanno resistito alla svolta dei tassi. Tuttavia, il calo dei tassi di sconto è rallentato e i primi fondi immobiliari hanno addirittura registrato un aumento. Sulla scia di maggiori aspettative sui tassi di interesse e del calo dei prezzi nel mercato delle transazioni, probabilmente nel 2023 l’aumento dei tassi di sconto diventerà la nuova normalità, mettendo sotto pressione le valutazioni degli immobili da reddito.

Le buone prospettive di guadagno attenuano in parte l’aumento dei tassi di interesse

Gli immobili resistono meglio alla pressione della svalutazione causata dai tassi di interesse se, allo stesso tempo, il reddito da locazione aumenta. Soprattutto per gli investimenti immobiliari residenziali, le prospettive in questo senso sono buone: la tendenza alla scarsità nel mercato degli appartamenti in affitto si riflette nell’aumento dei canoni di locazione richiesti. Inoltre, l’aumento del tasso di riferimento, che prevedibilmente non si avrà prima di settembre 2023, consentirà di trasferire ai locatari, con un certo ritardo, parte dei crescenti costi del capitale di terzi e dell’inflazione.

Questo andamento del mercato si riflette anche nei portafogli degli investitori istituzionali. Nel segmento degli immobili residenziali, la perdita di reddito dovuta alla mancata locazione si è dimezzata in soli tre anni. Il calo è stato particolarmente marcato al di fuori delle aree centrali. Di conseguenza, gli investitori possono aspettarsi aumenti reali del reddito da locazione anche qui.

Spostamento della domanda verso investimenti immobiliari in regioni rurali

Il leggero spostamento della domanda dai centri a regioni più rurali è stato in parte causato dalla pandemia. Tuttavia, è probabile che l’effetto prosegua. I motivi sono elencati di seguito.

• Densificazione troppo lenta nei centri
• Differenze di prezzo tra i centri e le aree circostanti
• Aumento dell’home office

Nel medio termine, è dunque prevedibile una diminuzione del premio di rischio al di fuori dei centri per le località facilmente accessibili e le comunità di agglomerato, oltre che in alcune regioni rurali. È probabile che le correzioni dei prezzi siano più basse qui rispetto alle posizioni privilegiate nei centri principali.

La svolta dei tassi implica un adeguamento della strategia d’investimento

Ampiamente diffusa e apprezzata negli scorsi anni, la strategia della concentrazione su immobili core con focus sui centri urbani dovrebbe perdere attrattiva a causa dei bassi rendimenti del cash flow e dell’aumento dei tassi di sconto. Per contro, la gestione attiva del portafoglio e una diversificazione equilibrata regionale e settoriale stanno acquisendo importanza.