Thomas Rieder
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La svolta dei tassi di interesse è arrivata. Cosa accadrà sul mercato immobiliare?

Dopo che per molti anni i tassi di interesse negativi sono stati la norma, l’aumento dei tassi di interesse rappresenta un’inversione di tendenza che genera incertezza sul mercato immobiliare. Thomas Rieder, economista immobiliare ed esperto del mercato immobiliare svizzero presso Credit Suisse, spiega in un’intervista a cosa dovrebbero fare attenzione attualmente i titolari di ipoteche.

Signor Rieder, i tassi d’interesse sono aumentati notevolmente dall’inizio del 2022. A cosa è dovuta questa tendenza?

La causa principale è la forte inflazione. Specialmente nella zona euro e negli Stati Uniti, si osservano tassi di inflazione superiori all’8%. Ma anche la Svizzera, con il 3,4%, è al di sopra dell’obiettivo massimo del 2% fissato dalla Banca nazionale svizzera (BNS). Per questo motivo la BNS ha aumentato i tassi guida a giugno, portandoli da -0,75% a -0,25%.

Quale pensa sarà l’andamento dei tassi d’interesse in futuro? Quanto crede che possa durare ancora questa fase di aumento dei tassi d’interesse?

L’inflazione è ancora troppo alta, per questo prevediamo che la Banca nazionale aumenti ulteriormente i tassi di interesse dello 0,5% a settembre e dello 0,25% a dicembre. Entro la fine dell’anno, dovremmo essere allo 0,5%. Questo riporterebbe i tassi guida sopra lo zero e i tassi d’interesse negativi in Svizzera sarebbero un lontano ricordo. Il successivo andamento dei tassi d’interesse dipenderà soprattutto dalla velocità con cui l’inflazione in Svizzera tornerà a scendere. Per il momento, prevediamo che i tassi guida in Svizzera rimangano sotto l’1%.

Secondo lei, quanto possono arrivare a costare le ipoteche?

Nei prossimi 12 mesi è poco probabile che le Ipoteche SARON superino un tasso d’interesse del 2%. Le Ipoteche Fix sono già aumentate considerevolmente. La grande incertezza ha recentemente causato un overshooting. Il forte aumento dell’inflazione è quindi già calcolato nelle Ipoteche Fix ed è probabile che i tassi d’interesse aumentino solo di poco nei prossimi 12 mesi.

Nel confronto a lungo termine, tuttavia, gli attuali interessi ipotecari si mantengono a un livello moderato. Fino al 2008, gli interessi ipotecari tra il 4% e il 5% non erano affatto una cosa insolita. E tra il 1989 e il 1992 gli interessi ipotecari hanno raggiunto l’8%-10%. Occorre quindi essere sempre consapevoli che, anche se i tassi di interesse non sono più bassi come quelli a cui ci siamo abituati negli ultimi anni, non possiamo ancora parlare di interessi ipotecari elevati.

In questo contesto, prevede un calo della domanda di immobili di proprietà?

È probabile che il forte aumento degli interessi ipotecari avrà ripercussioni negative sulla domanda di immobili di proprietà. La domanda di abitazioni di proprietà è però ancora superiore all’offerta. Per questo motivo non prevediamo che i prezzi diminuiscano. Tuttavia ci aspettiamo un significativo rallentamento della recente crescita estremamente elevata dei prezzi.

Quali sono i vantaggi o gli svantaggi dei vari modelli ipotecari in una situazione di fluttuazione dei tassi di interesse che tendono a salire?

Il passato ha insegnato che le ipoteche del mercato monetario, quindi l’Ipoteca SARON, sono generalmente più convenienti delle Ipoteche Fix considerando l’intera durata.

Le economie domestiche devono tuttavia essere sempre consapevoli del fatto che, con le ipoteche del mercato monetario, nella peggiore delle ipotesi i tassi d’interesse possono aumentare rapidamente e in misura considerevole. Se si vuole evitare questa situazione, la scelta migliore spesso è l’Ipoteca Fix. Il prezzo più elevato dell’Ipoteca fix si può considerare come un premio assicurativo. Si paga la sicurezza di un tasso d’interesse costante per tutta la durata dell’ipoteca.

A cosa devono fare attenzione i clienti con ipoteche in corso? Devono modificare la propria ipoteca?

In generale, chi è già titolare di un’ipoteca si trova in una buona posizione. Perché, secondo il calcolo della sostenibilità delle banche, possono sostenere finanziariamente un tasso di interesse del 5%.

Per molti e molte titolari di un’Ipoteca fix, ovvero l’80% delle famiglie svizzere, non cambierà nulla nel breve periodo, perché hanno stipulato le loro ipoteche a un tasso d’interesse molto basso e continueranno a beneficiare dei bassi tassi d’interesse. Tuttavia, alla scadenza dell’Ipoteca fix, anche loro dovranno aspettarsi un aumento degli interessi ipotecari. Dovrebbero quindi iniziare a risparmiare già da ora.

Nel caso di un’ipoteca del mercato monetario, la questione è se valga ancora la pena di passare a un’Ipoteca fix ora o se i tassi d’interesse delle Ipoteche fix siano già cresciuti troppo. Le economie domestiche con ipoteche SARON dovrebbero tuttavia calcolare anche il margine finanziario di cui dispongono in caso di ulteriori aumenti dei tassi d’interesse e valutare l’importanza di una pianificazione sicura in termini di costi degli interessi ipotecari. Per il singolo, passare da un’ipoteca SARON a un’Ipoteca fix può essere quindi la decisione giusta anche se, alla fine, l’Ipoteca fix comporta una spesa maggiore per la durata complessiva. 

In generale, chi è già titolare di un’ipoteca si trova in una buona posizione.

Thomas Rieder, economista immobiliare ed esperto immobiliare presso Credit Suisse

Conviene stipulare un’ipoteca in questo momento o è meglio aspettare?

Per chi ha trovato l’immobile ideale ed è in grado di sostenerlo economicamente, nulla impedisce di acquistare un’abitazione, anche nell’attuale situazione dei tassi d’interesse. Certo, i tassi di interesse sono più alti rispetto agli scorsi anni. Ma è importante ricordare che negli ultimi anni i tassi d’interesse sono stati estremamente bassi. Può darsi che nei prossimi anni i tassi di interesse non scenderanno più a un livello così basso.

Gli acquirenti devono tuttavia essere consapevoli che il livello dei prezzi delle proprietà abitative in Svizzera attualmente è molto elevato. Come già accennato, ci aspettiamo che i prezzi delle proprietà abitative in Svizzera continuino a crescere. Se persiste la tendenza di aumento dei tassi e calo della domanda, nel medio termine si potrebbe registrare una flessione dei prezzi. Lo stesso vale nel caso in cui la Svizzera dovesse entrare in una recessione di lunga durata. 

Cosa consiglia ai clienti al momento della stipulazione di un’ipoteca?

È molto importante analizzare nel dettaglio la situazione individuale insieme a uno specialista in materia di finanziamenti. In questo modo, gli acquirenti potranno optare per una strategia adatta alle proprie esigenze al momento della scelta dell’ipoteca.

Saremo felici di aiutarvi.

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