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Una nuova stima del proprio immobile conviene

Valori come ammortamento o prestito massimo sono di norma calcolati sul prezzo d’acquisto originario di un immobile. In caso di ristrutturazione, proroga di un’ipoteca esistente o finanziamento ponte vale la pena far eseguire a un esperto una nuova stima del valore del vostro immobile.

I fattori che influenzano il valore immobiliare

Gli svizzeri sono un popolo sedentario. La maggior parte di noi acquista un immobile per sé, per la famiglia. Una volta scelta una casa come nostra abitazione propria, vi risediamo in media per più di dieci anni. Una fedeltà che premia: dall’inizio del nuovo millennio i prezzi degli immobili sono decisamente aumentati. Di questo incremento i proprietari possono trarre vantaggio, e non solo in caso di vendita dell’immobile.

Il valore di un immobile è dato da due componenti principali: il valore del terreno e quello dell’edifi cio. Il peso di questi fattori sul valore complessivo dell’oggetto può variare molto a seconda delle regioni. Nelle aree densamente popolate, dove la domanda di proprietà abitativa è sempre costante ed elevata vista la vicinanza geografi ca a grandi città come Zurigo o Basilea, il valore del terreno costituisce gran parte del valore dell’immobile.

Più basse le imposte, più elevato il valore immobiliare

Nelle zone rurali meno abitate a fare la parte del leone è la casa o l’appartamento in sé. Detto ciò: «L’andamento dei prezzi dei terreni incide fortemente sui prezzi degli immobili. È il fattore principale» spiega Thomas Rieder, specialista immobiliare di Credit Suisse. Oltre alla vicinanza alla città, un secondo fattore ha una grande influenza sul valore dei terreni edificabili, afferma Rieder: più basse le imposte, più elevati i prezzi degli immobili.

A volte non è affatto semplice effettuare una stima immobiliare

A differenza dei terreni edificabili, che acquistano o perdono valore in base al mercato, nel tempo il valore degli immobili diminuisce. Come regola generale, si considera una durata di vita di 100 anni, spiega Rieder. Per conservarlo devono essere effettuate frequenti ristrutturazioni.

Le cucine devono essere sostituite dopo circa 30 anni, il riscaldamento spesso già dopo 20. I proprietari non sempre sanno che il valore della casa non aumenta in funzione dell’investimento se si procede alla sostituzione di alcuni componenti prima del tempo, ad esempio per questioni di gusto estetico.

Nuova valutazione immobiliare a favore del proprietario

Alla luce dell’incremento di valore subito dagli immobili negli ultimi anni, in molti casi la rivalutazione dovrebbe andare a favore dei clienti. Nonostante le previsioni indichino per quest’anno un ulteriore aumento del 2 per cento del prezzo degli appartamenti in condominio e del 2,5 per cento per le case unifamiliari, l’aumento non si applica tuttavia automaticamente a tutti gli immobili. Questa stima di Credit Suisse si riferisce solo alle nuove costruzioni.

Dagli anni della crisi finanziaria, il rincaro dei prezzi continua a essere alimentato dai tassi bassi della Banca nazionale svizzera. Se gli interessi in futuro dovessero salire in modo costante, i prezzi dovrebbero essere destinati a diminuire anche in Svizzera. È importante per i proprietari comprendere tali meccanismi. Soprattutto se si risiede già da molto tempo in un luogo, la banca probabilmente annota il valore d’acquisto originario dell’immobile nei registri e su questo importo baserà i calcoli relativi ad ammortamento, interessi e prestito massimo.

Negli ultimi anni abbiamo gestito molti casi a beneficio del cliente.

Stefan Hollenstein, responsabile del Centro ipoteche e finanziamenti regione Zurigo Sud

Quando è opportuno sottoporre l'immobile a una nuova valutazione

Per questo è importante richiedere una nuova stima da parte di un esperto in caso di variazioni – che si tratti di ristrutturazione, rinnovo di un’ipoteca o finanziamento ponte. Se il valore è salito il proprietario ha un margine di manovra più ampio per finanziare gli investimenti necessari tramite un aumento di ipoteca. Anche in questo caso, non è detto che il valore di anticipo sia necessariamente più elevato.

Stefan Hollenstein, responsabile del Centro ipoteche e finanziamenti presso Credit Suisse, regione Zurigo Sud, consiglia ai clienti di presentare non solo la documentazione della situazione finanziaria, ma anche tutti i documenti dell’immobile – certificato d’assicurazione, estratto del registro fondiario, foto recenti, elenco degli investimenti effettuati, dichiarazione d’imposta: «Negli ultimi anni questo ci ha permesso di sistemare molti casi senza gravare sul cliente».

Desiderate stimare nuovamente il valore del vostro immobile?

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