Il momento giusto per l'acquisto di una casa
I prezzi degli immobili oscillano in varie direzioni sulla base di fattori come situazione del mercato, condizioni generali dell'economia o posizione dei beni immobili. Gli ostacoli relativi al finanziamento dell'acquisto di una proprietà di abitazioni sono sempre un problema. Come si capisce quando è il momento giusto per l'acquisto di una casa?
Devo acquistare subito un immobile o aspettare ancora? A volte sembra che l'acquisto di una casa sia troppo costoso, a volte non si adatta alla situazione di vita attuale e altre volte ci si sente insicuri. Il momento giusto per l'acquisto di un immobile deve essere ben ponderato.
Tra i fattori determinanti rientrano la situazione di partenza personale, le condizioni dell'ipoteca – in particolare gli interessi – e la situazione del mercato immobiliare. Quest'ultima è soggetta a periodiche oscillazioni della domanda e dell'offerta che influiscono fortemente sul prezzo dell'immobile.
Crescita dei prezzi moderata
Tassi di crescita annua, segmento di prezzo medio
Fonte: Wüest Patner, Credit Suisse
Le quattro fasi del ciclo di mercato: il momento giusto per l'acquisto di una casa
Contrazione e ripresa del mercato immobiliare
Il mercato immobiliare attraversa periodicamente un ciclo articolato in quattro fasi:
contrazione, ripresa, espansione e distensione. Quando l'economia si trova in recessione, l’aumento della disoccupazione e la riduzione del potere d’acquisto e della propensione all'investimento da parte di singole persone e aziende possono causare una diminuzione della domanda di immobili. L'offerta supera quindi la domanda. I prezzi degli immobili scendono.
Quando la caduta dei prezzi rallenta e i prezzi raggiungono il livello minimo, il mercato inizia a stabilizzarsi. A causa della scarsa domanda mancano gli investimenti negli spazi abitativi. Domanda e offerta si equivalgono. Gli immobili risultano interessanti a causa dei prezzi bassi.
Espansione e distensione del mercato immobiliare
Nella fase di espansione, la domanda ricomincia a crescere. A partire da un certo punto, l'offerta piuttosto esigua di proprietà di abitazioni non riesce più a coprire il fabbisogno. I prezzi degli immobili salgono. Gli investitori cominciano a investire nell'edilizia abitativa e si costruiscono nuove case.
Segue la distensione. La domanda a un certo punto si stabilizza e rimane costante, ma lo spazio abitativo continua ad aumentare. Il risultato è un eccesso di offerta di superficie abitabile. Di conseguenza i prezzi degli immobili scendono di nuovo.
Il mercato immobiliare attraversa quattro fasi
Le quattro fasi rappresentate in base all'esempio degli immobili commerciali.
Fonte: Swiss Real Estate Economics, Credit Suisse
Ripresa e recessione del mercato immobiliare
Le quattro fasi non sono regolari, né si presentano in maniera sempre uguale. Il ciclo del mercato immobiliare può avere un andamento parallelo a quello del ciclo economico, ma non necessariamente. È possibile che i prezzi salgano, nonostante l’economia si trovi in una fase di recessione.
In linea di massima, il ciclo si può suddividere in ripresa e recessione del mercato immobiliare. Il periodo di ripresa dura di norma più a lungo della fase di recessione. In considerazione dei prezzi degli immobili, il momento più favorevole per l'acquisto di una casa è durante la ripresa del mercato immobiliare, quando i prezzi smettono di scendere ma ancora non risalgono.
Condizioni per il finanziamento: gli interessi ipotecari possono variare
Per il finanziamento di immobili è importante scegliere l'ipoteca giusta. In questo gli interessi ipotecari hanno un ruolo fondamentale, in quanto variano a seconda della situazione generale dei tassi, del modello ipotecario, della durata e della solvibilità del mutuatario.
Il tasso d'interesse varia a seconda delle condizioni del mercato monetario e dei capitali. Anche la valutazione dei rischi da parte della banca e la durata dell'ipoteca si riflettono sul tasso d'interesse. A influire maggiormente sugli interessi ipotecari, tuttavia, è la situazione dei tassi sul mercato. Quindi per il finanziamento dell'immobile desiderato è importante anche osservare attentamente lo sviluppo della congiuntura economica.
Per saperne di più sugli interessi ipotecari e sui tassi aggiornati quotidianamente.
Gli interessi variano a seconda dell'ipoteca, della durata e della situazione generale dei tassi sul mercato
Interessi ipotecari alla stipulazione, in %
Fonte: Credit Suisse
Gli obiettivi personali sono fondamentali
Oltre a fattori esterni come i prezzi degli immobili e le condizioni dell'ipoteca, sono soprattutto gli aspetti personali a svolgere un ruolo importante. Tra questi rientra la situazione di partenza finanziaria. Si dispone di un capitale sufficiente per acquistare un'abitazione propria e mantenerla per i prossimi anni? Si sta pianificando di mettere su famiglia? In tal caso l'acquisto di un piccolo appartamento, adatto per una o due persone, non sarebbe conveniente.
Anche obiettivi professionali, programmi di viaggio o sogni di acquisti importanti dovrebbero essere presi in considerazione prima di comprare una casa. In un prossimo futuro prevedete di soggiornare all'estero per un periodo prolungato? Oppure avete in programma una riqualificazione professionale o un corso di perfezionamento imminente, durante il quale dovrete fare i conti con perdite salariali? In questo caso, forse è meglio rimandare l'acquisto di una casa.
Il momento più favorevole per l'acquisto di una casa
Non esiste alcun motivo per farsi intimorire dai prezzi e dai tassi d'interesse. L'importante è chiarire la propria situazione di partenza e informarsi sul ciclo del mercato immobiliare e sull'andamento dell'economia. Le banche elaborano continuamente previsioni sui tassi d'interesse e sullo sviluppo del mercato immobiliare. Una cosa è certa: ancora prima di questi fattori, per stabilire il momento più favorevole per l'acquisto di una casa sono determinanti la situazione personale e le proprie esigenze.
