Acquistare un'abitazione propria. Nonostante i prezzi elevati degli immobili.
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Realizzare il sogno di un'abitazione propria. Nonostante i prezzi elevati degli immobili.

Il desiderio delle proprie quattro pareti è grande. Ma spesso a impedirne la realizzazione sono i prezzi elevati degli immobili. Perché la proprietà di abitazioni diventa sempre più costosa? E come si può realizzare comunque il sogno di un'abitazione propria? Lo spiega Thomas Rieder, economista immobiliare di Credit Suisse ed esperto del mercato immobiliare svizzero.

Signor Rieder, la Svizzera è vista come il «Paese dei locatari». La situazione è cambiata da quando gli interessi ipotecari sono così bassi? Oggi ci sono più proprietari rispetto a 30 anni fa?

Tradizionalmente la Svizzera è un Paese con pochi proprietari di abitazioni. Tuttavia negli ultimi tre decenni la proprietà di abitazioni ha assistito a una progressiva crescita di popolarità. Se nel 1990 i proprietari rappresentavano il 31 per cento, oggi sono circa il 38 per cento.

Da cosa dipende?

Negli ultimi dieci anni i bassi interessi ipotecari sono stati il fattore trainante per la domanda di proprietà. Quest'anno, grazie al persistere di un basso livello dei tassi, i costi annui per la proprietà di abitazioni si attesteranno a un nuovo minimo.

Proprietà di abitazioni: onere finanziario al minimo

Onere finanziario per la proprietà di abitazioni al minimo

Costo degli interessi ipotecari per immobile di proprietà in CHF
Tasso di interesse medio al 30 settembre del relativo anno 2020: previsioni

Fonte: Credit Suisse, BNS, UFAB
Ultimo aggiornamento: 2019

Al contempo lo studio immobiliare 2020 ha evidenziato una nuova contrazione dell'offerta – soprattutto nelle località centrali. Perché si costruiscono così poche abitazioni di proprietà?

Il motivo è lo stesso – il contesto di tassi d'interesse negativi. Per questo gli immobili da investimento con appartamenti in affitto restano molto attraenti agli occhi degli investitori istituzionali come le casse pensione. Al tempo stesso per i progettisti è più facile concentrare l'attenzione sugli immobili in affitto anziché sulle abitazioni di proprietà. Perché in caso contrario dovrebbero vendere singolarmente le unità delle proprietà per piani, a fronte di maggiori oneri.

Come si ripercuote la ridotta attività di costruzione di abitazioni di proprietà sull'andamento dei prezzi?

La combinazione di ridotta attività edilizia e bassi interessi determina un ulteriore aumento dei prezzi della proprietà. Quando le abitazioni di proprietà scarseggiano, molti interessati convergono su pochi immobili. Da diversi anni l'attività di costruzione di abitazioni di proprietà è in calo. E da uno sguardo alle attuali licenze edilizie non emergono segnali di cambiamento nel breve e medio periodo.

Una domanda provocatoria: i prezzi continueranno ad aumentare in eterno?

No. Anche se sussiste un forte desiderio di abitazioni di proprietà, la domanda effettiva – e quindi anche la crescita dei prezzi – è rallentata. Perché in Svizzera abbiamo requisiti di finanziamento relativamente alti. Nel chiedersi se il futuro proprietario potrà permettersi l'immobile, le banche non tengono conto dei tassi d'interesse molto bassi attualmente in vigore, ma del cinque percento. Alla luce dei prezzi elevati degli immobili, per molte economie domestiche questo è un ostacolo insormontabile.

Quando si raggiungerà il massimo livello dei prezzi?

Ѐ difficile formulare una previsione esatta – ma si può cercare di scorgere i trigger. Per esempio un aumento netto e prolungato degli interessi ipotecari innescherebbe una svolta. Ma all'orizzonte non si delineano ancora tali aumenti di interessi. Al contrario: a causa del periodo di profonda recessione in cui ci troviamo, l'era degli interessi negativi dovrebbe nuovamente prolungarsi. Prevediamo che la Banca nazionale svizzera manterrà i tassi guida sull'attuale livello almeno fino a fine 2021. Pertanto, a breve termine, non dovrebbe cambiare nulla nel contesto di bassi interessi ipotecari. Di conseguenza il desiderio di abitazioni di proprietà rimarrà alto e i prezzi dovrebbero continuare ad aumentare.

 Nonostante il COVID-19 i prezzi immobiliari restano in rialzo

Nonostante il COVID-19 i prezzi immobiliari restano in rialzo

Tassi di crescita annua di appartamenti in condominio e case unifamiliari

Fonte: Wüest Partner

Ultimo aggiornamento: T2/2020

Sul fronte della crescita dei prezzi sussistono differenze regionali?

Attualmente vediamo che la crescita dei prezzi nelle regioni Zurigo, Zugo e Ginevra è relativamente alta rispetto al resto della Svizzera. D'altro lato abbiamo anche regioni in cui si evidenzia un calo dei prezzi. In particolare il Ticino. Sicuramente il cantone meridionale è stato il più colpito dalla pandemia di coronavirus. Ma già negli anni precedenti, alla luce della situazione locale del mercato, si ravvisavano temporanee flessioni dei prezzi.

Pandemia da coronavirus: il lockdown ha causato incertezza tra molti potenziali acquirenti. A buona ragione?

In generale il fattore sicurezza è di grandissima importanza quando incombe una grande decisione finanziaria. E il lockdown, seguito da una profonda recessione, ha fomentato i timori. Il distanziamento sociale ha reso difficoltose le visite degli appartamenti, mentre si è dovuto procedere a una precipitosa digitalizzazione dei processi di banche e uffici, che in molti luoghi è durata alcune settimane. Se consideriamo tutto ciò che è accaduto a marzo, è del tutto comprensibile che a breve termine sia subentrato uno stallo del mercato della proprietà abitativa.

Ma al contrario degli immobili commerciali, la proprietà di abitazioni è stata nettamente meno colpita. Da cosa dipende?

Da un lato la pandemia e il lockdown hanno messo in risalto l'importanza del proprio spazio abitativo. La casa è il luogo dove ci sente a proprio agio. Qualcuno potrebbe aver ripensato la propria situazione abitativa e rafforzato il desiderio di un'abitazione di proprietà. Dall'altro lato la domanda si è ripresa in fretta, perché l'incertezza finanziaria è stata rapidamente assorbita. In questo senso, le misure di sostegno della politica sono state decisive – per esempio l'indennità per lavoro ridotto. Di conseguenza molte persone hanno ritrovato la fiducia.

C'è il desiderio di quattro pareti proprie, ma gli ostacoli finanziari sono consistenti. Quali sono le strategie che permettono agli acquirenti di ambire a un'abitazione di proprietà nonostante i prezzi in aumento?

Una strategia è rinunciare a parte della superficie. Se consideriamo le dimensioni degli appartamenti nell'attività edilizia, oggi gli immobili di proprietà sono leggermente più piccoli rispetto a 10 o 15 anni fa. L'altra strategia è non acquistare l'abitazione di proprietà in centro nel luogo in cui si lavora, ma al di fuori, in regioni più economiche. Un esempio tipico è l'area metropolitana di Zurigo: ci si può trasferire nei cantoni Argovia, Turgovia o San Gallo, dove in molte località esistono buoni collegamenti con Zurigo per i pendolari.

Una casa su un'area verde non è in contrasto con l'obiettivo della Confederazione di arrestare l'espansione disordinata degli insediamenti in Svizzera?

Sì, questo è il dilemma (ride). Credo che la maggior parte della popolazione sia contraria a tale espansione. In Svizzera non vogliamo un'eccessiva cementificazione. Ma quando si tratta della situazione abitativa personale, spesso questi ideali passano in secondo piano. In quel caso si tratta di realizzare i propri sogni. E spesso nelle località centrali il sogno di un'abitazione di proprietà appare irrealizzabile. Ѐ così che si fa strada la decisione di acquistare un appartamento in condominio nell'agglomerato esteso o di costruire una casa nel verde. Sul piano individuale, si tratta di una decisione razionale e assolutamente comprensibile, che stride però con gli obiettivi sociali.

Molti futuri proprietari di abitazioni diventeranno pendolari nella vita di tutti i giorni. Come si ripercuoterà in questo scenario la crescente accettazione dell'home office?

Naturalmente c'è differenza, in termini temporali, se si va al lavoro tre volte alla settimana o cinque volte alla settimana. Chi si sposta solo tre volte alla settimana sarà sicuramente più disposto a rimanere in treno o in auto 20 minuti più a lungo. Dovrebbe conseguirne un ampliamento del raggio entro il quale si cerca l'abitazione di proprietà. Tuttavia, chi finora ha optato consapevolmente per una vita urbana in città o nei centri di medie dimensioni, probabilmente continuerà a indirizzare lì la propria ricerca – con o senza home office. Le preferenze personali non cambieranno improvvisamente a causa della pandemia.

Per concludere, qual è il messaggio che vorrebbe lasciare ai proprietari di abitazioni?

I proprietari di abitazioni devono tenere presente che gli interessi ipotecari non rimarranno sempre così bassi. Un consiglio: accantonare sistematicamente parte del denaro che oggi viene risparmiato grazie ai bassi interessi. Con riserve adeguate si potrà far fronte a uno scenario di tassi più elevati. Ai nuovi acquirenti consiglio di considerare attentamente le opportunità di un finanziamento ipotecario. La scelta della strategia adeguata è estremamente individuale. I nostri esperti di finanziamento regionali possono essere utili nell'individuazione dell'ipoteca ottimale.

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