Mercato immobiliare: il mercato degli alloggi dovrebbe garantire stabilità
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Il mercato immobiliare svizzero non è in crisi nonostante il coronavirus

Il mercato immobiliare svizzero non uscirà indenne dall'emergenza coronavirus. Ma i timori di un imminente crollo appaiono ingiustificati. Nei periodi più turbulenti è soprattutto il mercato degli alloggi a fornire un'ancora di stabilità.

Il coronavirus raggiunge il mercato immobiliare

L'emergenza coronavirus dilaga in tutto il mondo, paralizzando provvisoriamente interi comparti dell'economia. A metà marzo, anche il Consiglio federale svizzero ha dichiarato lo stato di crisi per tutelare la popolazione. I nostri esperti concordano sul fatto che nel 2020 sembra inevitabile una recessione. Ancora non è chiaro quali proporzioni assumerà lo shock congiunturale. A tal proposito sarà decisiva la durata del lockdown.

A fronte delle turbolenze sui mercati azionari è sorto il timore che l'emergenza coronavirus possa scardinare anche il mercato immobiliare svizzero. Non si potranno impedire ripercussioni sul mercato immobiliare: a seconda del segmento di mercato bisognerà mettere in conto conseguenze diverse. Ma tutto sommato, in base a un'analisi imparziale, i timori di un'imminente crisi del mercato immobiliare non sembrano essere giustificati.

Nel complesso il mercato degli alloggi svizzero rimane stabile

Nonostante i ricorrenti timori di un crollo, il mercato degli alloggi svizzero rimane un'ancora di stabilità del mercato immobiliare. Non si prevede in alcun modo un'ondata di vendite degli immobili di proprietà. Perché grazie ai bassi interessi ipotecari la proprietà è attualmente più vantaggiosa degli affitti. Inoltre le misure d'emergenza stabilite dal Consiglio federale dovrebbero attutire notevolmente le perdite di reddito.

Anche nel settore ipotecario ci aspettiamo una situazione relativamente stabile ed escludiamo un marcato aumento delle inadempienze. Lo si deve all'andamento dell'onere degli interessi ipotecari, che da anni si attestano a basso livello, nonché al ripetuto inasprimento dei requisiti di finanziamento. In concreto significa che per gran parte dei proprietari le entrate provvisoriamente ridotte non dovrebbero comportare problemi di finanziamento a livello di debito ipotecario.

Mercato degli alloggi: il costo degli interessi ipotecari rimane basso

Dal 2008 l'onere degli interessi ipotecari si è dimezzato 

Costo degli interessi ipotecari per immobile di proprietà in CHF, tasso di interesse ipotecario medio al 30 settembre del relativo anno.

Fonte: Credit Suisse, Banca nazionale svizzera, Ufficio federale delle abitazioni
Ultimo aggiornamento: 2019

Il calo dei prezzi sul mercato degli alloggi è appena percettibile

Sebbene molte conseguenze dell'emergenza coronavirus non siano ancora prevedibili, una cosa è certa: il contesto di interessi negativi dovrebbe durare ancora a lungo. Gli interessi ipotecari, che rimarranno molto bassi nel lungo periodo, sostengono i prezzi della proprietà abitativa. Questi ultimi dovrebbero quindi risentire della crisi solo in misura ridotta, anche se è probabile che il numero di transazioni subisca provvisoriamente una notevole flessione. Un effetto analogo sui prezzi è dato dall'attività edilizia che da anni si attesta a basso livello. Per questo, fino a poco tempo fa, sussistevano alcune carenze sul mercato della proprietà abitativa.

Quando la pandemia si sarà placata, il mercato della proprietà abitativa tornerà allo stato precedente la crisi in tempi relativamente rapidi, ad eccezione del segmento di lusso. Quest'ultimo dovrebbe risentire più a lungo delle conseguenze dell'emergenza coronavirus.

Aumentano gli sfitti sul mercato degli appartamenti in affitto

Diversamento dal mercato delle abitazioni di proprietà, il mercato degli appartamenti in affitto subirà tagli più consistenti per effetto della crisi del coronavirus. Perchè l'effettiva chiusura delle frontiere, la crescente disoccupazione e la diffusa incertezza dovrebbero determinare un calo della domanda.

Entro il 1° giugno di quest'anno prevediamo altri 7000–8000 appartamenti sfitti. L'anno scorso l'aumento si era attestato a soli 3000 appartamenti sfitti in più. La quota degli sfitti dovrebbe quindi raggiungere il 2,9 per cento. A sua volta ciò intensifica la pressione sulle locazioni in offerta: quest'anno gli appartamenti in affitto pubblicati nelle inserzioni dovrebbero essere più vantaggiosi dell'1,5–2 per cento.

Mercato immobiliare: aumenta il numero di appartamenti sfitti

Il numero di appartamenti sfitti dovrebbe segnare un netto aumento 

2004–2019: stima, 2020: previsione

Fonte: Credit Suisse, Ufficio federale di statistica
Ultimo aggiornamento: 06/2019

I mercati degli immobili commerciali sono più colpiti

Rispetto al mercato degli alloggi, i mercati degli immobili commerciali dovrebbero essere più colpiti. La domanda di ulteriori superfici a uso ufficio subirà uno stop e il mercato delle superfici di vendita nonché l'industria alberghiera dovrebbero registrare una netta correzione, almeno nel breve periodo. Perché la minore domanda da parte dei consumatori stranieri e svizzeri determinerà perdite di proventi di ampia portata.

Conclusione: il mercato immobiliare paga le conseguenze, ma non è previsto un crollo

La crisi del coronavirus rappresenta uno shock sull'economia come raramente se ne vedono. A tal proposito è comprensibile che inizino a circolare voci di un crollo sul mercato immobiliare: ma questi timori sono infondati. Un'analisi imparziale dei cambiamenti di scenario, la verifica delle opzioni d'intervento e il confronto con altre classi d'investimento dimostrano che a pagarne le conseguenze saranno singoli segmenti, tra cui soprattutto i segmenti degli immobili commerciali come il mercato delle superfici di vendita e l'industria alberghiera. Ma ill mercato immobiliare svizzero non andrà in crisi nonostante il coronavirus. In considerazione della maggiore sicurezza delle entrate dei canoni locativi rispetto ad altri flussi finanziari, prevediamo addirittura un rafforzamento della domanda degli investitori.

Il mercato degli alloggi è colpito solo marginalmente dall'emergenza coronavirus

Il mercato degli alloggi è colpito solo marginalmente dall'emergenza coronavirus

Quote di mercato stimate per incidenza della crisi del coronavirus

Fonte: Credit Suisse, Wüest Partner
Ultimo aggiornamento: T4/ 2018

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