Buy-to-let: rischio o rendimento?
Sempre più investitori utilizzano la proprietà di abitazioni a uso di terzi come investimento finanziario: «buy-to-let» – l'acquisto per locazione – è in voga. Questo è quanto emerge dallo studio di Credit Suisse sul mercato immobiliare 2020. Scoprite se un investimento buy-to-let conviene e di quali rischi bisogna tener conto in questa forma d'investimento.
Gli investimenti immobiliari attirano l’attenzione degli investitori privati
Spinti dall'attuale contesto di tassi d'interesse negativi, numerosi investitori privati seguono l’esempio di investitori con una posizione finanziaria più forte e prendono parte al mercato immobiliare. Questo è quanto emerge dallo studio di Credit Suisse sul mercato immobiliare 2020. La parola chiave è buy-to-let, in italiano acquisto per locazione: gli investitori privati acquistano quindi proprietà abitative per poi affittarle.
Si acquistano soprattutto appartamenti in condominio e, in alcuni casi, anche case unifamiliari. L'investimento immobiliare diretto lascia agli investitori piena libertà di azione e può far ottenere un rendimento considerevole grazie ai bassi interessi ipotecari. La preferenza si riflette nelle cifre: nel 2019 è stato affittato un sesto di tutti i nuovi immobili di proprietà.
Dal 2004, i finanziamenti di buy-to-let sono notevolmente aumentati
Quota di finanziamenti di buy-to-let sul totale delle nuove stipulazioni di ipoteche in base al segmento, in CHF.
Fonte: Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: 2019
I rendimenti degli immobili si differenziano fortemente a livello locale
Gli immobili buy-to-let sono più frequentemente locati nei centri e negli agglomerati urbani. Occorre però fare attenzione: non sempre si riesce a realizzare un rendimento positivo con il buy-to-let. Determinante è il rapporto tra i prezzi locali della proprietà abitativa e gli affitti locali realizzabili. In alcune località ricercate, la proprietà abitativa è così cara che il rendimento risulta molto limitato. È consigliabile quindi controllare le condizioni del mercato locale prima di investire.
Il buy-to-let conviene? Un esempio.
In questo esempio di calcolo semplificato vengono messi a confronto i proventi e i costi di un investimento buy-to-let nel comune di Dietikon (ZH). L’immobile in vendita a un prezzo d’acquisto di 1 milione di franchi è un appartamento medio di nuova costruzione, composto da 4,5 locali, con 110 metri quadrati di superficie abitativa. Per un appartamento medio di nuova costruzione e di pari grandezza in affitto la pigione mensile è di 2400 franchi.
Al netto di
- tassi ipotecari (finanziamento mediante capitali di terzi al 66,7 per cento, tasso d'interesse dell'1,2 per cento)
- costi fiscali (redditi delle economie domestiche di 250 000 franchi)
- costi d'esercizio (4 per cento del provento locativo)
- costi di manutenzione (6 per cento del provento locativo)
- costi per riparazioni (10 per cento del provento locativo)
- tenere conto del rischio di mancata locazione (2 per cento del provento locativo)
rimane un utile annuo di 9100 franchi.
In base all'impiego del capitale proprio di 333 000 franchi, nell'attuale contesto di tassi d'interesse negativi, ciò corrisponde a un rendimento del capitale proprio pari al 4,3 per cento (2,7 per cento al netto delle imposte). Un sito abbastanza centrale come Dietikon lascia inoltre presupporre futuri apprezzamenti che non sono confluiti nel precedente calcolo.
Proventi e spese di un investimento buy-to-let
Caso esemplificativo semplificato per il comune di Dietikon (ZH), in CHF all'anno.
Fonte: Credit Suisse
Ultimo aggiornamento: T3/2019
Gli investimenti immobiliari comportano rischi
Sebbene l’esempio di calcolo precedente possa apparire interessante, va precisato che si tratta solo di un'impressione momentanea. Nella decisione di investimento vanno considerati i seguenti rischi potenziali.
Fattori di rischio nell’investimento buy-to-let
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Interessi in aumento
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Un futuro aumento dei tassi d'interesse può ridurre notevolmente il l’utile potenziale, o trasformarlo addirittura in perdita.
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Mancanza di diversificazione geografica
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L'89 per cento degli investitori privati possiedono un solo immobile buy-to-let. Ciò li rende vulnerabili agli squilibri regionali.
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Rischio di abitazioni sfitte
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Un’abitazione sfitta comporta la cessazione del reddito da locazione e problemi di provento immediati.
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Illiquidità
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La vendita di una proprietà di abitazione costa tempo e denaro. Vendite a breve termine non sono possibili, o lo sono solo mettendo in conto perdite finanziarie.
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Nessuna proprietà individuale
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In caso di proprietà per piani, adattamenti e rinnovi necessitano il previo consenso dei comproprietari. I conflitti di interessi comportano ritardi e spese supplementari.
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Spese e costi personali
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Poiché il conferimento di una gestione esterna spesso non comviene, la locazione deve essere assunta di persona. In caso di accantonamenti ridotti, risanamenti e arretrati nella manutenzione rappresentano una sfida.
La domanda per buy-to-let resterà alta
Nonostante l'aumento dei rischi di mercato, gli immobili buy-to-let continueranno a essere richiesti. Infatti, finché il contesto di tassi bassi permane, l'acquisto di una proprietà di abitazioni a scopo di rendimento rimane attrattivo. Tuttavia, l'eccesso di offerta sul mercato degli alloggi dovrebbe continuare ad aumentare.
Per restare concorrenziali ed evitare mancate locazioni, gli investitori dovrebbero garantire la quotazione di mercato dell’immobile buy-to-let. Oltre all’ubicazione, questo include uno standard di finitura adeguato e una pianta che corrisponde alle attuali preferenze dell'utente.
