iniziativa sulle abitazioni secondarie ripresa del mercato per effetto della legge sulle abitazioni secondarie
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Conseguenze dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie: la domanda di residenze turistiche è in ripresa

La domanda di alloggi per vacanze nelle regioni turistiche svizzere ha risentito a lungo dell'incertezza causata dall'approvazione dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie. A ciò si è aggiunta la forza del franco, che ha smorzato l'interesse dall'estero per le abitazioni secondarie. Ma ormai il peggio sembra essere passato, e il mercato dovrebbe riprendersi nonostante l'attuazione della legge sulle abitazioni secondarie. 

L'iniziativa sulle abitazioni secondarie ha causato inquietudine sul mercato immobiliare 

La domanda di residenze turistiche di recente si è leggermente ripresa, dopo un andamento non ottimale del mercato in seguito all'approvazione dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie. L'11 marzo 2012 il popolo svizzero ha votato a sorpresa a favore dell'iniziativa. A gennaio 2013 è entrata in vigore la legge sulle abitazioni secondarie, che ne ha fortemente limitato la costruzione. Da allora in tutti i comuni in cui la quota di abitazioni secondarie supera il 20 per cento dell'intero patrimonio abitativo è possibile costruire solo abitazioni secondarie sfruttate economicamente (cfr. riquadro). I comuni interessati sono in tutto 359 - quasi tutti in località turistiche alpine. 

comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore-al 20 per cento

Comuni con una quota di abitazioni secondarie superiore al 20 per cento 

Dati aggiornati al 31.12.2018

Fonte: Ufficio federale dello sviluppo territoriale

Le restrizioni imposte sull'attività di costruzione facevano temere in prima analisi un aumento dei prezzi. Tuttavia, in seguito all'approvazione dell'iniziativa i prezzi sono diminuiti sensibilmente. Ciò è dovuto, da un lato, allo squilibrio temporaneo tra offerta e domanda nel periodo transitorio fino all'attuazione della legge e, dall'altro, alla protratta fase di incertezza circa lo sviluppo concreto della legge sulle abitazioni secondarie nonché al calo della domanda estera. 

Con l'iniziativa sulle abitazioni secondarie l'offerta è aumentata temporaneamente

Uno degli effetti immediati del successo dell'iniziativa popolare è stato l'aumento delle domande di costruzione di abitazioni secondarie. «In seguito all'inattesa approvazione dell'iniziativa si è assistito in molti casi a un vero e proprio sprint finale di progetti di costruzione di abitazioni secondarie», spiega Thomas Rieder, esperto immobiliare presso Credit Suisse. Tra questi progetti era tuttavia possibile realizzare solo quelli che avevano ottenuto entro la fine del 2012 una licenza edilizia legalmente valida e non impugnata.

Di conseguenza, molte regioni montane sono state interessate brevemente da un boom edilizio. Dal 2014 è stato così messo sul mercato un numero considerevole di abitazioni di vacanza. Questo ha fatto sì che l'offerta di residenze turistiche aumentasse sensibilmente nonostante l'approvazione dell'iniziativa sulle abitazioni secondarie. 

 licenze edilizie nei comuni interessati dalla legge sulle abitazioni secondarie

Licenze edilizie nei comuni interessati dalla legge sulle abitazioni secondarie

Le licenze edilizie sono aumentate per un breve periodo, ma oggi risultano nettamente inferiori alla media storica.

Numero di unità abitative, somma mobile a 12 mesi

Fonte: Baublatt, Credit Suisse

Allo stesso tempo l'approvazione dell'iniziativa ha ridotto sensibilmente anche la domanda. L'esperto immobiliare Thomas Rieder ha rilevato una certa insicurezza tra i potenziali acquirenti: «Prima di investire volevano conoscere bene la nuova legge sulle abitazioni secondarie». Ad esempio, non sapevano se in futuro avrebbero potuto davvero vendere l'abitazione secondaria come residenza turistica. E in più: «La forza del franco ha reso all'improvviso le abitazioni di vacanza in Svizzera nettamente più costose per i potenziali acquirenti esteri». 

A lungo termine la legge sulle abitazioni secondarie porterà a una riduzione dell'offerta

A causa di una combinazione di aumento dell'offerta e calo della domanda, contrariamente alle aspettative, all'approvazione dell'iniziativa è seguito un eccesso di offerta di abitazioni secondarie. In molti casi ciò ha portato a un calo dei prezzi. Ma nel frattempo la situazione del mercato è migliorata: «Da quando è entrata in vigore la legge sulle abitazioni secondarie, ponendo fine all'incertezza, si assiste a una graduale ripresa della domanda dalla Svizzera. Anche per quanto concerne gli acquirenti esteri vi sono segnali positivi dal 2017, dovuti al deprezzamento del franco e alla ripresa economica nei Paesi dell'Unione europea», spiega Thomas Rieder.

Per il lungo periodo l'esperto prevede un ulteriore apprezzamento degli immobili turistici senza restrizioni di utilizzo. In particolare dovrebbe aumentare il prezzo del terreno. Infatti l'offerta è ora limitata e anche in futuro l'abitazione di vacanza propria in montagna resterà interessante. Soprattutto nelle località di richiamo internazionale con sicurezza di neve e buone infrastrutture. 

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