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Investimenti immobiliari nell'epoca del COVID-19

Che il mercato immobiliare non sia un monolite è emerso con forza nel corso della pandemia da COVID-19. La crisi colpisce i vari segmenti di mercato in misura diversa e conferma tendenze già in atto. Se il commercio al dettaglio ha sofferto, Credit Suisse Asset Management vede una notevole potenzialità negli investimenti in centri logistici e immobili residenziali.

Gli investimenti immobiliari sono tipicamente una classe di investimento resiliente, grazie alla quale è possibile non solo conseguire una notevole diversificazione del portafoglio, ma in genere anche rendimenti altrettanto interessanti. La pandemia da COVID-19 si ripercuote con effetti diversi sui vari segmenti immobiliari determinando di conseguenza previsioni diverse.

Rafforzamento delle tendenze in atto

Negozi chiusi e uffici vuoti: ecco l’immagine che per mesi ha dominato le città (e forse continua a farlo). Mentre gli effetti di breve periodo sono praticamente scomparsi, le ripercussioni di medio termine della pandemia confermano le attuali tendenze. È da qualche tempo che il settore retail è sotto pressione, scalzato dal commercio online che conquista quote di fatturato sempre più importanti. E se a soffrire sono di conseguenza le superfici adibite al commercio al dettaglio, gli immobili logistici – come magazzini e centri di distribuzione – dovrebbero continuare a trarre vantaggio, soprattutto nella situazione attuale.

Anche la tendenza dell’home office è stata confermata. Al momento non è ancora possibile prevedere in che misura la nuova realtà continuerà a sussistere e quali saranno i nuovi modelli lavorativi futuri. Nel complesso, si prevede tuttavia un consolidamento del mercato delle superfici a uso ufficio, attualmente ancora sotto pressione per la flessione dell’occupazione conseguente alla crisi. Il settore delle superfici a uso ufficio rimane dunque allettante, in particolare per spazi situati in siti di pregio, e nell'attuale contesto approfitta non solo di un basso tasso di superfici sfitte e di rendimenti solidi bensì, sul piano strutturale, anche di limitazioni nell’offerta e di tassi d’interesse bassi. 

Per il mercato degli alloggi si prevede una rapida ripresa

Sul fronte degli immobili residenziali i principali fattori da considerare sono due: il primo è il rallentamento dell'attività di mercato a causa della pandemia, il secondo l’indebolimento della domanda determinato dalla diminuzione dell’immigrazione netta. Quest’ultimo aspetto dovrebbe pesare maggiormente sul mercato svizzero degli immobili residenziali. È tuttavia necessario considerare che gli immobili di questo tipo sono tipicamente i meno condizionati dalla congiuntura e che la Svizzera vanta uno dei più stabili mercati degli immobili residenziali. L'immigrazione dovrebbe riprendersi e tornare sul precedente sentiero di crescita, il che potrebbe condurre nuovamente a una scarsità di spazi abitativi. Nell'immediato futuro potrebbe risentirne il mercato degli alloggi in affitto, ma non sono previsti mancati pagamenti né disdette contrattuali. Dal punto di vista degli investitori, a non perdere di attrattività dovrebbero essere soprattutto le case plurifamiliari poiché, considerato un portafoglio nel suo complesso, i rischi legati alle perdite di proventi rimangono limitati rispetto agli immobili commerciali. In termini di valutazione questo fattore avrà un peso limitato fintantoché i tassi d’interesse, che permangono bassi, non permettono un aumento dei tassi di sconto. Prevediamo pertanto che nel breve termine questo segmento sarà il meno penalizzato.

Crollo temporaneo della domanda di appartamenti in affitto

2019: stima, 2020/2021: top-down
Fonte: Ufficio federale di statistica, Credit Suisse

La diminuzione della domanda di appartamenti in affitto dovrebbe avere carattere di temporaneità. L'effetto della pandemia è di segno opposto ai trend attualmente in atto, che generano solide prospettive di rendimento in questo segmento. Una volta superata la crisi, la ripresa sarà certamente rapida.

Investire in fondi immobiliari rimane interessante

Gli immobili continuano a essere un investimento interessante, soprattutto in un contesto di portafoglio. Una rigorosa gestione del rischio, la diversificazione e adeguamenti continui sono la chiave della solidità di un portafoglio. Il mercato immobiliare ha un andamento ciclico, per questo è bene prestare attenzione a quando un fondo è stato lanciato. I portafogli di lungo corso hanno già potuto sfruttare a proprio vantaggio le oscillazioni di prezzo di cicli precedenti. 

I gestori di fondo dei panieri immobiliari verificano costantemente gli immobili detenuti e sfruttano nuove opportunità. Nel medio e lungo orizzonte continuiamo a scorgere un elevato potenziale e buone prospettive di raggiungimento degli obiettivi di rendimento soprattutto nei fondi con immobili residenziali di prim’ordine.

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