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Crisi COVID-19: il settore immobiliare

Durante un’intervista abbiamo raccolto le riflessioni di Christoph Schumacher, Head of Global Real Estate, sui recenti trend di performance e sulle potenziali opportunità nel mondo degli investimenti immobiliari.

Come si è comportata questa classe di attivi da inizio anno?

Contrariamente alle impressioni, in realtà abbiamo beneficiato di un primo trimestre molto sostenuto, superando di gran lunga le nostre previsioni. Tuttavia nel secondo trimestre l’impatto del COVID-19 si farà indubbiamente sentire. Le quotazioni hanno subito un calo per il semplice motivo che è impossibile procedere a una vera e propria valutazione degli attivi e ad un’adeguata due diligence in condizioni di lockdown. Esiste un limite alla portata delle analisi che possiamo svolgere da remoto e la due diligence è un processo che va condotto per la maggior parte sul campo. Per questo motivo siamo stati costretti ad es. a posticipare un’acquisizione prevista in Asia.

Nel 2020, invece, i rapporti prestito/valore (loan-to-value) sono notevolmente inferiori e sul mercato esiste una quantità molto più cospicua di titoli azionari.

Come considera lo scenario attuale rispetto a quello della crisi finanziaria globale?

Nel 2008 abbiamo assistito a un gran numero di vendite dovute alle difficoltà di investitori fortemente indebitati. Le banche con crediti in sofferenza erano rientrate in possesso degli immobili che poi hanno dovuto vendere, determinando così un netto calo delle quotazioni degli attivi. Nel 2020, invece, i rapporti prestito/valore (loan-to-value) sono notevolmente inferiori e sul mercato esiste una quantità molto più cospicua di titoli azionari. Gli investitori che da bordo campo stanno aspettando un’ondata di vendite estreme come nel 2008 rimarranno probabilmente delusi: l’immobiliare è una classe di attivi molto reattiva di solito. Prevediamo tuttavia alcune opportunità interessanti più avanti nel corso dell’anno.

Quale segmento di mercato ha subito i danni più gravi?

Non sorprende che la vendita al dettaglio sia il settore più in sofferenza. A ciò si aggiunge la tendenza allo shopping online, che ha registrato una rapida accelerazione durante la crisi. È tuttavia importante ricordare che i centri commerciali negli Stati Uniti e nel Regno Unito sono da anni sotto pressione, ma non si può dire lo stesso dell’Europa continentale che, prima della pandemia, ha dato prova di una reattività decisamente superiore. Comprendiamo le attuali difficoltà della distribuzione al dettaglio e nel nostro gruppo di riferimento siamo stati i primi nel mese di aprile a intervenire sugli affitti in Svizzera nell’interesse degli investitori. Questo è un buon esempio di come la gestione efficace di un portafoglio immobiliare sia molto più che una semplice compravendita di proprietà. Per il futuro prevediamo un rapido aumento del numero di clienti dopo l’abolizione delle restrizioni, poiché riteniamo che lo shopping fisico resti sempre un’esperienza piacevole.

Quale si è rivelato essere il settore più forte?

Chi ha indubbiamente beneficiato della pandemia è la logistica, con aziende come Amazon che hanno cercato di ampliare la distribuzione. Un aspetto fondamentale del mercato immobiliare logistico è che non è uguale per tutti; l’asset deve rispondere alle esigenze individuali. Per questo motivo, in tutta la Svizzera e nell’Europa continentale si registra una forte richiesta di immobili adeguati. Si tratta, tuttavia, di una classe di attivi molto specifica all’interno del comparto immobiliare, che richiede un livello elevato di conoscenze ed esperienza per ogni mercato locale.

Il tema del lavoro da casa ha cambiato la vostra opinione sul settore degli uffici?

All’inizio della crisi nelle principali città dell’Europa continentale e del Giappone il numero di immobili per ufficio disponibili era eccezionalmente ridotto (valori pari o inferiori al 2%). Negli ultimi mesi e settimane molte persone si sono chiaramente dovute abituare a lavorare da casa. A nostro giudizio la flessibilità è senz’altro apprezzata, ma siamo certi che quasi tutti preferirebbero recarsi nei rispettivi posti di lavoro piuttosto che starsene tra le mura domestiche, perché amano socializzare con i colleghi. Siamo investitori molto attivi nel settore amministrativo e ogni anno effettuiamo compravendite immobiliari puntando alla qualità dei cash flow sottostanti. Ci concentriamo su sedi al top della gamma. È il nostro core business e riteniamo che, oltre alle basse percentuali di superfici libere e ai rendimenti reattivi, il settore tragga vantaggio anche dal sostegno strutturale assicurato da tassi d’interesse contenuti e offerta limitata in queste circostanze. Per il prossimo futuro prevediamo un calo dell’offerta sui mercati.

L’opportunità di investire nell’immobiliare è quindi diventata più interessante per i livelli di ingresso allettanti e lo spread appetibile tra obbligazioni e rendimenti immobiliari.

Quali altri settori privilegiate?

Abbiamo un’esposizione significativa al mercato residenziale svizzero. Di solito il settore residenziale è il meno vulnerabile alle oscillazioni del ciclo economico e la Svizzera rappresenta uno dei mercati più stabili per tale segmento.

Può spiegarci le ragioni per cui ritiene che questo sia un buon periodo per investire in immobili?

Nelle ultime settimane il mercato immobiliare ha subito una correzione per diverse ragioni. In Svizzera, per esempio, alcuni investitori istituzionali che all’inizio della crisi avevano la massima esposizione nell’immobiliare (25% del portafoglio) hanno dovuto ridimensionarla a seguito delle forti pressioni sulla quotazione di altri attivi d’investimento. L’opportunità di investire nell’immobiliare è quindi diventata più interessante per i livelli di ingresso allettanti e lo spread appetibile tra obbligazioni e rendimenti immobiliari. Inoltre le attività materiali, come oro e immobili, possono fungere da riserva di valore nei periodi di crisi. Riteniamo pertanto che esista una domanda inespressa per l’immobiliare tra alcuni segmenti di investitori, come i clienti di banche private che nei periodi d’incertezza desiderano proteggere i portafogli con una maggiore allocazione in beni rifugio come gli immobili. Infine il mercato immobiliare non è solo un prezioso fattore di diversificazione dei portafogli per la bassa correlazione con altre classi di attivi, ma è anche una classe di attivi diversificata in sé poiché i fattori geografici, regionali e settoriali influenzano la performance in modo diverso nell’arco di periodi diversi.

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