Proprietà abitativa: La fine di un'era
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Proprietà abitativa: la fine di un'era

Un'era di prezzi in aumento per la proprietà abitativa, durata quasi quindici anni, sembra conclusa. Nei prossimi trimestri ci attendiamo complessivamente un andamento laterale del mercato. La crescita dei prezzi delle case unifamiliari dovrebbe superare quella degli appartamenti.

Per quasi quindici anni i prezzi della proprietà abitativa hanno seguito solo una direzione: verso l'alto. I prezzi elevati, oltre che un efficace inasprimento della regolamentazione, hanno raffreddato la crescita dei prezzi negli ultimi anni e, di recente, l’hanno addirittura frenata. Attualmente, nella maggior parte delle regioni, i prezzi delle proprietà abitative sono leggermente in calo. Nel prossimo futuro i prezzi dovrebbero evidenziare più o meno una stagnazione. Giocano contro correzioni dei prezzi più consistenti gli interessi, che continuano a essere bassi, oltre che la nuova attività edilizia, che si presenta ridotta. Poiché sempre più economie domestiche non rispettano più i maggiori requisiti normativi relativamente ai finanziamenti, nei prossimi trimestri risultano molto improbabili anche consistenti incrementi dei prezzi. Negli ultimi trimestri, a evidenziare una solida crescita dei prezzi sono state in particolare regioni con livelli dei prezzi ancora contenuti. Ciò ha avuto come conseguenza che, anche in queste regioni, le economie domestiche prive di redditi sopra la media siano sempre meno in grado di soddisfare i criteri di sostenibilità nell'ambito dell'acquisto della proprietà abitativa.

Evoluzione dei prezzi: vantaggio per le case unifamiliari

Ultimamente i prezzi hanno evidenziato un andamento diverso a seconda della forma abitativa. Mentre, negli ultimi quattro trimestri, gli appartamenti di proprietà hanno dovuto fare i conti con una flessione dei prezzi del 4,1 per cento, i prezzi delle case unifamiliari sono rimasti in territorio positivo (0,4 per cento). In quasi tutte le regioni le case unifamiliari hanno evidenziato un risultato migliore a livello di crescita dei prezzi.

Condominiums

Source: Wüest Partner, Geostat

Solo a Zugo e a Ginevra i prezzi degli appartamenti di proprietà sono cresciuti in modo più consistente rispetto a quelli delle case unifamiliari, ovvero sono calati in misura meno significativa (Ginevra). Per molti anni ciò ha rappresentato la norma, poiché il focus della domanda si è concentrato in modo molto deciso sulla proprietà abitativa nelle aree urbane. A trarre vantaggio da tutto ciò sono stati gli appartamenti di proprietà. Però, dal secondo semestre del 2014, le cose vanno meglio per le case unifamiliari per quanto attiene all'andamento dei prezzi. Ciò è da ricondursi a diverse ragioni, che illustreremo in maggiore dettaglio nel prosieguo.

La pressione della domanda si concentra sulle abitazioni convenienti nelle regioni periferiche

La proprietà abitativa nelle regioni periferiche è tuttora più accessibile. Di conseguenza, in queste regioni le economie domestiche in grado di acquistare una proprietà abitativa sono più numerose. A questa domanda propria si accompagna la domanda di economie domestiche provenienti da altre regioni care che sono alla ricerca di una proprietà accessibile. Poiché in queste regioni piuttosto periferiche a dominare è la casa unifamiliare e gli appartamenti di proprietà sono sottorappresentati, la domanda aggregata spinge al rialzo principalmente i prezzi delle case unifamiliari. Al contrario, nelle aree urbane, la domanda di proprietà abitativa è calata, in particolare da parte delle famiglie a basso reddito. Di ciò risentono soprattutto gli appartamenti di proprietà, poiché predominano a livello numerico nelle città.

Le case unifamiliari sono diventate molto rare nelle aree urbane

Nelle aree urbane, al contrario, le case unifamiliari sono sempre più rare. Per via degli elevati prezzi dei terreni, attualmente vengono realizzate solo poche case unifamiliari. Molte di quelle esistenti scompaiono poiché, di norma, lasciano spazio a una nuova costruzione sostitutiva con diversi appartamenti di proprietà. Le case unifamiliari nelle aree urbane sono pertanto una rarità, e ciò ne supporta specificamente i prezzi.

La nuova legge sulla pianificazione del territorio ha fortemente inasprito i requisiti per l'azzonamento dei terreni edificabili. Gli attuali terreni edificabili diventano quindi sostanzialmente più rari, anche al di fuori dei centri. La pressione all'insediamento avrà in futuro una maggiore influenza sugli attuali lotti di terreni edificabili. La crescente scarsità, così come l'aspettativa di maggiori sfruttamenti per via della concentrazione forzata, fanno aumentare i prezzi dei terreni edificabili. Poiché le case unifamiliari, di norma, mostrano una quota più alta di valore del terreno, l'andamento del relativo valore è attualmente più solido di quello degli appartamenti di proprietà.

Il ribasso dei tassi consente una rivalutazione più consistente delle case unifamiliari

Nel corso dell'ultimo anno gli interessi sono sorprendentemente ridiscesi. Il calo dei tassi accresce in modo più consistente il valore delle case unifamiliari, avendo quest'ultime un valore più costante. La stabilità del valore deriva dalla maggiore quota di terreno che, contrariamente al valore dell'edificio, non è esposta alla svalutazione per età. Il valore delle case unifamiliari di conseguenza «incide di più in futuro»: quanto più nel futuro si situano determinati valori, tanto maggiore sarà l'influenza degli interessi. Ciò si evince da semplici calcoli del valore attuale. Pertanto il calo degli interessi si ripercuote in rialzi del valore più consistenti per le case unifamiliari rispetto agli appartamenti di proprietà.

È difficile valutare quale dei fattori sopra riportati sia determinante. Il fatto che i ribassi dei tassi debbano essere osservati più a lungo indica che l'assenza della domanda nelle aree in cui domina la casa unifamiliare o la penuria di terreni edificabili sono i fattori che sospingono tale andamento.