Les surfaces de bureaux ne sont plus aussi demandées

Louer de nouveaux espaces de bureaux? Les entreprises préfèrent attendre.

En raison du confinement, la Suisse a connu une forte tendance au travail à domicile l’année dernière. Cela se reflète dans la demande de surfaces de bureaux. Les entreprises préfèrent attendre avant de louer des de nouveaux espaces de bureaux. Qu’est-ce que cela signifie pour l’immobilier de bureau? L’étude 2021 du Credit Suisse sur l’immobilier donne la réponse.

L’immobilier de bureau souffre des confinements et du travail à domicile

La crise du coronavirus a incité de nombreux salariés suisses à travailler à domicile pendant le premier confinement. Les surfaces de bureau sont donc temporairement vacantes. Et près d’un an plus tard, la Suisse travaille toujours à domicile pour la majeure partie. Cela s’explique entre autres par le fait que le Conseil fédéral a introduit une obligation de travail à domicile dans le cadre d’un nouveau confinement partiel. Une évolution qui, selon l’étude 2021 du Credit Suisse sur l’immobilier, a un impact considérable sur la demande de surfaces de bureaux.

La demande de surfaces de bureaux connaît un déclin à long terme

Pour les années 2020 et 2021, une forte diminution de la demande d’espaces de bureaux d’environ 700 000 m² est attendue. La cause principale réside dans la priorité à la réduction des coûts et non à la croissance chez les entreprises depuis le début de la crise. De nombreuses entreprises attendent de voir dans quelle mesure le travail à domicile affectera leurs propres besoins en surfaces de bureaux et si certaines pourront ainsi être économisées à long terme.

Toutefois, à moyen terme, l’importance du bureau devrait à nouveau croître, car la productivité initialement élevée du travail à domicile devrait diminuer au fil du temps en raison d’un manque de contacts sociaux et de communication. En raison des avantages de l’emplacement central des bureaux et du travail à domicile, des formes mixtes s’imposeront probablement à l’avenir. Cette évolution devrait entraîner un recul à long terme de la demande d’espaces de bureaux de 15% sur les dix prochaines années.

La crise du coronavirus fait baisser la demande de surfaces de bureaux

La demande de surfaces de bureaux diminue

Estimation de la demande supplémentaire par rapport au même trimestre de l’année précédente pour 1000 m²

Prévisions pour le 4e trimestre 2020 et pour 2021

Source: Credit Suisse, Office fédéral de la statistique

Dernières données: T3/2020

Le taux d’offre de surfaces de bureaux est élevé dans les grands centres

En contrepartie, le taux d’offre des surfaces de bureaux reste élevé malgré une bonne absorption des surfaces ces dernières années. Si les surfaces parfois offertes depuis longtemps sont également prises en compte, celles proposées à l’échelle de la Suisse à l’été 2020 atteignaient un niveau similaire à celui de 2019.

Si l’on considère le pays dans son ensemble, Genève se démarque particulièrement avec un taux d’offre de 11,5%. Le taux d’offre est également élevé dans les grands centres de Lausanne (7,9%) et de Bâle (7,7%) en raison du développement de nombreuses nouvelles surfaces et de la libération de surfaces existantes. En revanche, l’offre est rare à Zurich (7%) et à Berne (5,7%), surtout dans le centre-ville, alors qu’une grande offre de surfaces attend les locataires en périphérie.

L’offre de surfaces de bureaux est similaire à celle de 2019

L’offre de surfaces de bureaux reste élevée

Somme des surfaces (bâti existant et neuf) proposées (sur Internet) par trimestre, en m²

Source: Credit Suisse, Meta-Sys

Dernières données: T2/2020

Les points d’attraction suscitent l’attrait des bureaux en centre-ville

Si l’offre de surfaces de bureaux en centre-ville est souvent limitée, l’immobilier de bureau extérieur qui dispose de nombreuses surfaces excédentaires doit affronter les conséquences de la crise du coronavirus. L’accent mis sur les emplacements centraux dépend d’une forte densité de points d’intérêt (POIs – Points of Interest).

Si, outre une bonne accessibilité, les immeubles de bureaux procurent également un environnement de qualité offrant une vaste gamme de services, il est plus facile pour les entreprises de convaincre leurs employés de quitter leur domicile pour retourner au bureau. Les surfaces de bureaux situées à des endroits ayant peu de points d’intérêt font donc souvent l’objet d’une offre disproportionnée en raison de leur faible demande.

Les prix des espaces de bureaux locatifs baissent en raison de la hausse des surfaces vacantes

Malgré un taux d’offre élevé et une faible demande de l’immobilier de bureau extérieur, aucune augmentation significative des surfaces vacantes de bureaux n’est encore visible. Les effets d’une crise se font généralement sentir sur l’immobilier de bureau avec un décalage dans le temps. Ainsi, dans la ville de Zurich (moins 23%) et dans le canton de Vaud (moins 19%), les surfaces vacantes ont même diminué en 2020.

Les surfaces vacantes des bureaux n’ont pratiquement pas changé

Les surfaces vacantes des bureaux restent inchangées par rapport à celles de 2019.

Surfaces vacantes de bureaux au 1er juin, en milliers de m²

Source: divers offices statistiques, Credit Suisse

Dernières données: 06/2020

Cependant, au vu de la multiplication des permis de construire, l’écart entre l’offre et la demande de surfaces de bureaux devrait encore se creuser cette année et entraîner ainsi une augmentation des surfaces vacantes et une diminution des loyers en raison de la surcapacité. Par conséquent, le fossé qui s’est déjà creusé entre les centres et les périphéries de l’immobilier de bureau en termes d’offres de surfaces, de surfaces vacantes et de prix des loyers au cours des prochaines années continuera à s’accentuer.

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