Surfaces de bureaux: le marché se redresse – Les exigences à l’égard des espaces de bureaux augmentent
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La demande en surfaces de bureaux augmente. Tout comme les exigences à leur égard.

Le marché des surfaces de bureaux en Suisse se redresse. Pour l’heure, l’offre d’espaces de bureaux augmente encore plus rapidement que la demande. Et la numérisation s’accompagne de nouveaux défis pour les fournisseurs d’immeubles de bureaux.

La demande en surfaces de bureaux augmente

L’année dernière, les chiffres de l’emploi, et donc aussi la demande en surfaces de bureaux, ont augmenté en Suisse. Cette hausse est imputable à la conjoncture favorable. Même si la croissance de l’emploi s’est amorcée avec un certain retard, 68 400 nouveaux emplois ont été créés en l’espace d’un an. La majeure partie de ces emplois concerne le secteur des services, où 49 600 postes ont été créés. Cela correspond à une croissance de 1,7%.

L’augmentation du nombre d’emplois de bureau a été tempérée par les réductions de postes dans les banques, l’assurance, le commerce de gros et les télécommunications. Dans ces secteurs, plus de 10 000 emplois ont été supprimés au cours des 12 derniers mois. Malgré cela, la demande de bureaux a progressé dans l’ensemble. Selon l’étude sur le marché immobilier du Credit Suisse, la demande supplémentaire en surfaces de bureaux aurait atteint 596 000 mètres carrés l’année dernière. En 2017, elle se situait encore à 325 000 mètres carrés, et à 215 000 mètres carrés en 2016. La demande supplémentaire devrait à nouveau être importante cette année, bien qu’en léger recul.

Les besoins en espaces de bureaux des industries de service augmentent

Les services aux entreprises créent des postes de travail 

Croissance annuelle de l’emploi (emplois à plein temps) dans certains secteurs tertiaires sélectionnés (à la fin du 3e trimestre 2018)

Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse

Et pourtant, l’offre d’espaces de bureaux augmente

Parallèlement à la hausse de la demande, l’offre de surfaces de bureaux augmente elle aussi modérément. Et ce, même si les investisseurs se montrent un peu plus prudents en raison des taux de vacance élevés dans l’immobilier de bureau. Mais les taux d’intérêt faibles persistants et le nombre restreint de possibilités de placement alternatives permettent à la construction d’immeubles, et donc également à la construction de surfaces de bureaux, de rester attrayante. En conséquence, le nombre de surfaces de bureaux proposées en ligne en 2018 a continué de progresser. Au 2e trimestre de 2018, la surface totale d’espaces de bureaux proposés en ligne dans toute la Suisse a atteint 2,65 millions de mètres carrés, soit un taux d’offre de 4,9%.

L’offre de surfaces de bureaux augmente

L’offre de surfaces de bureaux s’établit à 2,65 mio. m2

Somme des surfaces (bâti existant et neuf) proposées sur Internet par trimestre, en m2

Source: Meta-Sys AG, Credit Suisse

Immeubles de bureau: un marché parallèle en expansion

L’offre effective de surfaces de bureaux devrait toutefois être encore plus élevée. Il semble vraisemblable que les immeubles disponibles à la location ne sont pas tous proposés sur le marché. En effet, en raison du nombre élevé de surfaces vacantes, un nombre croissant de biens immobiliers ne sont plus mis en ligne sur les plates-formes pour ne pas être perçus comme invendables. En particulier la demande de grands immeubles de plus de 2000 mètres carrés est faible, et ceux-ci restent vacants très longtemps. Ces biens ne font plus l’objet d’annonces que ponctuellement et après avoir été subdivisés. Les auteurs de l’étude sur le marché immobilier estiment qu’au moins 430 000 mètres carrés disparaissent sur ce marché parallèle.

L’augmentation des surfaces vacantes touche surtout les marchés des bureaux moyens et extérieurs. Dans les centres tels que Zurich et Berne en revanche, la demande de bureaux a augmenté grâce à la conjoncture favorable. Dans la ville de Zurich par exemple, les surfaces vacantes ont reculé pour la quatrième année consécutive en 2018. Elles sont aujourd’hui inférieures de 36% aux valeurs maximales de 2014.

La tertiarisation accroît les besoins en surfaces de bureaux

L’offre et la demande de surfaces de bureaux ne sont pas seulement influencées par la conjoncture, mais aussi par les changements structurels. Ainsi, le poids des services augmente dans de nombreux secteurs. Les entreprises ne vendent plus seulement des machines et des équipements, mais proposent également les services correspondants. C’est ce qui explique l’augmentation du nombre d’employés de bureau dans les entreprises industrielles, mais aussi dans d’autres secteurs. La numérisation croissante contribue en outre à créer de nouveaux profils professionnels qui ont besoin de postes de travail de bureau.

Les besoins en surfaces de bureaux augmentent dans de nombreuses branches

Part croissante des emplois de bureau dans de nombreuses branches

Part des activités réalisées à un poste de bureau, par branche

Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse

La numérisation transformera les espaces de bureaux

La numérisation ne crée pas seulement de nouveaux emplois de bureau grâce à des profils de poste inédits. Elle modifie également les méthodes et les processus de travail. La numérisation favorise de nouvelles formes de travail telles que le partage de poste, le travail à temps partiel et le télétravail; les rapports de travail évoluent au profit du travail à durée déterminée, de la flexibilité horaire et du travail via plate-forme.

Une tendance s’oriente vers le travail mobile. L’exercice d’une seconde ou d’une troisième activité professionnelle gagne en importance. En particulier le télétravail à domicile jouit d’une grande popularité. En 2017 déjà, 28% de la population active en Suisse travaillait occasionnellement à la maison plutôt qu’au bureau. En outre, les actifs travaillent de plus en plus fréquemment à des endroits tiers tels que les gares, les cafés, les bibliothèques et les lieux de commerce.

Les changements dans le monde du travail ont également des répercussions sur les espaces de bureaux

Changements dans le monde du travail

Le monde du travail entre hier et aujourd’hui; croissant de l’intérieur vers l’extérieur

Source: Credit Suisse

Les immeubles de bureaux doivent gagner en flexibilité et en efficacité

Les immeubles doivent s’adapter à ces changements en offrant une efficacité et une flexibilité plus grandes. Par exemple à l’aide de structures spatiales flexibles permettant aux collaborateurs d’adapter l’infrastructure à leurs processus de travail et de travailler de façon axée sur leurs activités. Des surfaces de bureaux modernes permettent de modifier la fonction des objets en quelques manipulations. Le poste de travail classique perd en importance, au profit du partage de bureau.

De tels modèles de poste de travail économes en espace associés à l’automatisation croissante et à la tendance au travail mobile conduiront à une réduction des besoins en surfaces de bureaux. Cette évolution devrait toutefois être compensée par la tertiarisation, la numérisation croissante et l’accroissement de la population active.

Pour en savoir plus sur le marché immobilier suisse en 2019

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