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Immobilier de bureau: amélioration à partir des centres

L’environnement de marché se présente bien pour l’immobilier de bureau. Dans le sillage de la reprise économique, la croissance de l’emploi a fortement augmenté, stimulant la demande en surfaces de bureaux. Alors que l’immobilier de bureau se redresse particulièrement dans les grands centres, une telle reprise n’est qu’à peine perceptible à l’extérieur des centres.

La croissance économique entraîne une forte augmentation de la demande en surfaces de bureaux

En 2018, l’économie suisse a dégagé une excellente performance, ce qui a une incidence sur le taux d’emploi en Suisse. En particulier, les emplois dans les services aux entreprises, mais également dans les secteurs de la santé et des technologies de l’information ont progressé cette année. En outre, le secteur industriel affiche désormais un taux d’emploi en hausse. À l’opposé, l’emploi diminue dans les secteurs de bureaux traditionnels, tels que les services financiers, le commerce de gros ou les télécommunications.

Ces branches, qui occupent d’importantes surfaces de bureaux, ont perdu plus de 10000 postes au cours de l’année passée. Leur demande en surfaces de bureaux a donc diminué. Dans le même temps, la demande est soutenue par de nombreux secteurs qui présentent un grand besoin en postes de travail de bureau. Les changements structurels sur le marché du travail, ainsi que le caractère cyclique de la croissance de l’emploi, conduisent en fin de compte à une hausse de la demande en surfaces de bureaux.

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Demande supplémentaire en surfaces de bureaux

Demande supplémentaire par rapport au même trimestre de l’année précédente en 1000 m²; prévisions pour le 4e trimestre 2018 et 2019
Source: Credit Suisse, Office fédéral de la statistique

Davantage d’espaces de bureaux construits dans la périphérie

Le contexte durable de faibles taux d’intérêt, les coûts de financement réduits et les autres solutions limitées en matière d’investissement rendent attrayante la construction de nouveaux biens immobiliers. Toutefois, le volume des autorisations de construire a diminué pour les surfaces de bureaux dans les grands et moyens centres. En revanche, les communes de la périphérie affichent une hausse de l’activité de construction. Les permis de construire dans la périphérie, à hauteur de 753 millions de francs suisses, dépassent même la somme de ceux des grands centres.

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Expansion prévue des surfaces de bureaux selon le type d’emplacement

Autorisations de construire, somme glissante sur 12 mois, en mio. CHF
Source: Batimag, Credit Suisse

Reprise actuellement limitée aux principaux marchés d’immobilier de bureau

La reprise est essentiellement constatée sur les marchés de l’immobilier de bureau des grands centres, où les surfaces de bureaux proposées en location ont déjà baissé de près de 20%. À Genève et Zurich, cette évolution positive s’est déjà déplacée vers les marchés de bureau de taille moyenne. Cela étant, les taux d’offre globaux ont continué d’augmenter, car la reprise est encore à peine perceptible sur les marchés de l’immobilier de bureau hors des centres, à l’exception de Lausanne. En raison de la faiblesse des taux d’intérêt, de nombreuses nouvelles surfaces ont été développées dans les agglomérations. En fonction du grand centre concerné, 50% à 80% des surfaces disponibles concernent les marchés extérieurs, ce qui conduit à une hausse du taux de vacance sur ces emplacements.

Baisse des prix des loyers des espaces de bureaux en 2018

Les conséquences de l’offre élevée en surfaces de bureaux à l’extérieur des centres sont visibles dans les prix de location. Dans la plupart des régions de Suisse, les loyers ont légèrement baissé par rapport à l’année précédente. À moyen terme, la reprise de la demande devrait cependant conduire à la fin du recul des loyers, à l’exception de Genève, où des loyers en baisse sont toujours probables en raison du changement structurel et de la forte augmentation des surfaces vacantes, en particulier à l’extérieur du centre.

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Prix régionaux des loyers

Indice hédonique des loyers sur la base des contrats conclus, indice: 2005 = 100
Source: Wüest Partner, Credit Suisse
 

Le marché immobilier est en cours de reprise

Les perspectives sur le marché de l’immobilier de bureau en 2019 montrent qu’il faudra certes compter l’année prochaine sur une accalmie de l’économie suisse et un ralentissement du taux de croissance, mais que la situation sur le marché du travail suisse devrait encore s’améliorer, c’est pourquoi la reprise devrait se poursuivre dans l’immobilier de bureau. Il est toutefois encore difficile de savoir si l’essor conjoncturel sera suffisant pour absorber les nombreuses surfaces disponibles dans les marchés de l’immobilier de bureau à l’extérieur des centres. En revanche, sur les bons emplacements, des pénuries sont susceptibles de se produire et les loyers pourraient croître de nouveau, de sorte que l’écart entre les loyers des centres et de la périphérie devrait clairement augmenter.