La surface de bureau par collaborateur diminue

La reprise de la demande sur le marché des surfaces de bureaux conforte les signes évidents de stabilisation, ce qui devrait induire une baisse des taux d'offre et de vacance, ainsi qu'une évolution latérale des loyers convenus contractuellement. L'offre et la demande de surfaces de bureaux se stabilisent en raison de la bonne situation économique. Ce phénomène a un impact sur les prix. À long terme toutefois, les besoins en surfaces de bureaux supplémentaires devraient diminuer.

Le marché suisse de l'immobilier profite de l'essor conjoncturel, lequel devrait se poursuivre en 2018 également. Le nombre de postes à pourvoir est encourageant du point de vue du marché des surfaces de bureaux: il a augmenté pour la sixième fois consécutive au troisième trimestre 2017 (+7,5% par rapport au même trimestre de 2016).

Dans les branches intensives en postes de travail de bureau, le taux d'emploi s'est élevé de 0,5% au troisième trimestre 2017 par rapport à l'année précédente. L'étude sur le marché suisse de l'immobilier 2018 réalisée par le Credit Suisse prévoit donc une évolution positive à court terme pour le marché des surfaces de bureaux. L'emploi a particulièrement progressé dans la branche des assurances. En revanche, le changement structurel au sein du secteur financier n'est pas encore terminé.

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Croissance de l'emploi par branche

Croissance annuelle de certains prestataires sur la base d'équivalents plein temps
Sources: Credit Suisse, Office fédéral de la statistique

L'industrie a besoin de davantage de surfaces de bureaux

Néanmoins, les incertitudes sont grandes pour le long terme. En effet, les formes de travail modernes font diminuer constamment les besoins en surface par collaborateur. Vu la flexibilité en matière d'horaires et de lieux de travail, les planificateurs ne prévoient plus que 14 à 16 mètres carrés par personne aujourd'hui lorsqu'ils projettent de nouveaux locaux de bureaux. Selon Property Market Analysis, un conseiller immobilier britannique, la surface moyenne par collaborateur sur les onze sites de bureaux les plus importants d'Europe s'est réduite annuellement de 0,6% ces dix dernières années, c'est-à-dire de 1,2 m2 au total. Et cette tendance devrait se poursuivre.

En revanche, la demande de surfaces de bureaux supplémentaires s'élève dans l'industrie: en effet, les entreprises se transforment de manière croissante en prestataires de services. Elles ne vendent pas seulement des machines et des installations, mais aussi de plus en plus de services. Les besoins en places de bureau augmentent donc dans ce secteur alors que le nombre d'emplois global y régresse.

Les baby-boomers suisses partent à la retraite

L'évolution de la population active suisse a une grande influence sur les besoins en surfaces de bureaux. On constate des évolutions divergentes à cet égard. En effet, la génération du baby-boom commence à quitter la vie professionnelle. D'ici à 2029, le nombre des actifs arrivant à l'âge de la retraite va atteindre un record: 42 500 personnes.

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Vieillissement démographique jusqu'en 2040

Personnes actives atteignant l'âge ordinaire de la retraite; à partir de 2016: prévisions
Sources: Credit Suisse, Office fédéral de la statistique

En revanche, la proportion des femmes et des seniors augmente dans les bureaux.

Parallèlement, les travailleurs seniors sont de plus en plus disposés à travailler au-delà de l'âge de la retraite. Entre 2000 et 2016, le taux d'activité de la population suisse âgée de 65 à 74 ans a progressé de 14,5% à 18,6%. Sur la même période, celui des femmes âgées de 20 à 69 ans a également augmenté, atteignant 76,5% en 2016 alors qu'il se situait à 69,2% seulement en 2000. Malgré tout, le taux d'activité des hommes, qui est de 86,3%, reste nettement plus élevé.

L'immigration influe sur la demande en surfaces de bureaux

De manière générale, les conséquences du vieillissement de la population ne peuvent être que partiellement compensées par une proportion plus importante de femmes et de seniors dans le monde du travail. Selon les estimations du Credit Suisse, la croissance moyenne de la population active pendant la période allant de 2020 à 2040 devrait se réduire à 0,21%, alors qu'elle était encore de 1,33% entre 2001 et 2016.

Ce scénario tient déjà compte d'un solde migratoire de 40 000 personnes par an, ce qui correspond à la moyenne des dernières décennies, mais est inférieur d'environ 10 000 personnes au chiffre de l'année dernière. En fonction du niveau effectif de l'immigration, le pourcentage de la population active suisse - et par conséquent la demande de surfaces de bureaux - devraient évoluer plus fortement à la hausse ou à la baisse que dans le scénario de base des économistes du Credit Suisse.

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Population active suisse jusqu'en 2040

En mio. de personnes; à partir de 2017: prévisions selon différents scénarios
Sources: Credit Suisse, Office fédéral de la statistique