Les investisseurs suisses restent fidèles aux placements immobiliers

Lorsque la propagation du coronavirus s’est transformée en une pandémie mondiale en 2020, les placements immobiliers cotés n’ont pas pu se soustraire aux violentes corrections du marché. L’étude 2021 sur l’immobilier du Credit Suisse montre pourquoi l’immobilier commercial est particulièrement affecté et ce que cela signifie pour les investisseurs.

Les Investisseurs craignent une récession sur le marché immobilier

La pandémie de COVID-19 a provoqué des bouleversements massifs sur les marchés mondiaux des placements immobiliers – notamment dans l’immobilier commercial. Les investisseurs craignent d’une part une récession longue et profonde qui affecterait aussi le marché immobilier. D’autre part, des confinements ont été imposés dans le monde entier, empêchant temporairement les locataires de générer un chiffre d’affaires suffisant sur les surfaces louées.

L’incertitude demeure dans le domaine des placements immobiliers

Malgré des mesures d’aides fiscales de grande envergure et une mise à disposition rapide de vaccins, l’incertitude perdure en ce qui concerne les répercussions à long terme de la pandémie. Cette incertitude se reflète dans les performances réalisées dans le monde par les placements immobiliers cotés en bourse. Le 18 mars 2021, le niveau de certains indices sectoriels, tels que ceux des surfaces de vente (moins 17,8%) et des surfaces de bureau (moins 14,2%), était encore bien en dessous de leur niveau en début d’année 2020. En revanche, les investisseurs considèrent le segment de l’immobilier logistique comme le gagnant de la crise (plus 18,9%).

En Suisse, les investisseurs ont également boudé l’immobilier commercial au début de la pandémie, ce qui se traduit par une performance négative des actions immobilières (moins 8,0%) et des fonds de l’immobilier commercial (moins 3,9%) depuis le 1er janvier 2020. Les fonds dans l’immobilier résidentiel ont, pour leur part, enregistré des rendements positifs. Les investissements directs dans les immeubles résidentiels et mixtes de rendement ont rapporté en 2020 un rendement global (basé sur les transactions) de 3,2%.

L’immobilier commercial est fui du fait de la crise du COVID-19

Rendements globaux des indices REIT mondiaux (MSCI) par secteur comparés aux placements immobiliers suisses, depuis le 01.01.2020
Source: Datastream, CIFI, Credit Suisse
Dernières données: 18.03.2021

Les dispenses de loyers limitent les dommages

La méfiance persistante vis-à-vis de l’immobilier commercial s’explique également par le fait que de nombreux propriétaires ont été confrontés à des demandes de dispenses de loyer. Cela concerne en particulier les surfaces commerciales concernées par le confinement comme le commerce de détail, la restauration et l’hôtellerie.

Selon les rapports annuels et semestriels des fonds immobiliers cotés et des sociétés anonymes immobilières, ceux-ci ont renoncé en 2020 à environ 36 millions de francs suisses de recettes de loyers, soit l’équivalent de 1,7%. Pour les fonds de l’immobilier commercial, la médiane de ces dispenses de loyer était de 3%.

La marge de plus-values pour les placements immobiliers existe toujours

Cependant, les pertes temporaires devraient à peine se répercuter sur la valeur vénale des biens immobiliers. Reste surtout à savoir quelles seront les répercussions sur les revenus locatifs de l’avancée triomphante du commerce en ligne, de l’essor soutenu du télétravail et de l’effondrement du tourisme d’affaires.

Les premiers effets sont d’ores et déjà identifiables sur le marché des transactions. Ainsi, les rendements initiaux bruts pour les surfaces de bureau sont repartis à la hausse l’an dernier, pour la première fois depuis 2015. En revanche, les rendements initiaux des immeubles plurifamiliaux dans les centres villes (2,7%) et à l’extérieur (3,7%) ont une fois encore enregistré des niveaux planchers. Selon le CIFI, les rendements de cash-flow nets des sociétés de rendement ont continué à baisser en 2020. Dans le contexte des taux d’intérêt négatifs, les rendements générés par les revenus locatifs restent néanmoins attrayants, ce qui permet des rendements issus des variations positives de valeur pour les immeubles résidentiels de placement moins touchés par la crise sanitaire.

Les rendements initiaux des immeubles plurifamiliaux baissent pour les investisseurs

Rendements initiaux bruts basés sur les transactions (médiane) des investisseurs institutionnels; ville: grands centres plus Lucerne, Lugano, St-Gall, Bellinzone et Chiasso
Source: REIDA, Meta-Sys, Credit Suisse
Dernières données: 12/2020

Les investisseurs se concentrent sur les sociétés de rendement résidentiels

La pandémie a déclenché une grande incertitude vis-à-vis de la future demande en matière de surfaces commerciales. Dans les années à venir, un examen attentif des tendances de la demande et une adaptation correspondante des stratégies individuelles de placement seront donc décisifs pour le succès des investisseurs immobiliers.

Dans ce contexte d’incertitudes, l’attention des investisseurs portera donc encore plus fortement sur les sociétés de rendement résidentiel. Les plus-values devraient toutefois être encore plus faibles que celles des dernières années en raison notamment des risques encore croissants d’une offre excédentaire sur le marché du logement locatif. On peut donc s’attendre à un rendement global de 4% à 4,5% en 2021.

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