La forte demande de surfaces de bureaux faiblit à nouveau
L’année dernière, les effets de rattrapage de la pandémie et une forte croissance de l’emploi ont déclenché une demande supplémentaire de surfaces de bureaux: en 2022, la demande de surfaces supplémentaires s’élevait à environ 840 000 mètres carrés. Le développement des emplois de bureau est principalement à l’origine de cette augmentation de la demande. En raison de l’augmentation de la numérisation, la proportion d’emplois de bureau dans tous les secteurs augmente de façon continue, ce qui fait que ce secteur croît plus rapidement que celui de l’emploi total.
Cependant, l’énorme croissance en 2022 devrait rester une exception. En 2023, la demande supplémentaire devrait se stabiliser à un niveau sensiblement plus bas, à environ 130 000 mètres carrés.
Les formes de travail hybrides sont maintenues
Avec la fin de la pandémie, de nombreuses entreprises optent désormais pour le retour au bureau et louent de nouvelles surfaces supplémentaires. En parallèle, les formes de travail hybrides se maintiennent. Ceci est particulièrement bénéfique pour les sites situés en centre-ville. En raison de la tendance en faveur de modèles de travail flexibles, ces derniers ont de meilleures chances d’absorption que les sites externes dans les grands centres.
Parallèlement au retour au bureau et à l’augmentation de la demande, l’offre de surface dans les nouveaux immeubles de bureaux a diminué. Cependant, de nouvelles surfaces existantes émergent. Celles pour lesquelles les locataires ont donné leur congé et qui doivent être louées à nouveau: les surfaces disponibles se déplacent en partie d’un bâtiment à l’autre.
Peu de nouvelles constructions, mais une activité de transformation intense
L’offre de nouveaux immeubles de bureaux a diminué au cours des dernières années: les demandes de construction sont actuellement de 13% inférieures à la moyenne à long terme dans toute la Suisse. Les permis de construire sont également de 11% inférieurs à la moyenne depuis 1995. Ainsi, au cours des douze derniers mois, des surfaces de bureaux avec un volume d’investissement de seulement 1 710 millions de francs suisses ont été approuvées.
Cela s’explique d’une part par l’incertitude relative aux besoins futurs en surfaces nécessaires, en raison des modèles de travail hybrides et du télétravail. D’autre part, des coûts de financement plus élevés et un renchérissement de la construction ne favorisent pas un volume d’investissement plus élevé.
En revanche, la tendance des travaux de transformation est à la hausse: le volume des demandes de transformation est de 23% supérieur à la moyenne à long terme. En raison de l’augmentation des coûts auxiliaires, les rénovations énergétiques deviennent de plus en plus pertinentes et l’évolution des besoins dus aux modèles de travail hybrides rendent également les travaux de transformation nécessaires. Les changements d’affectation dus aux pénuries de terrains et de logements entraînent également une augmentation des activités de transformation.
Augmentation des loyers finaux pour les surfaces de bureaux dans les grands centres
Il existe des différences régionales dans les prix de location. En 2022, les loyers finaux dans les grands centres ont augmenté de plus de 2%. Toutefois, la situation est bien différente en ce qui concerne la totalité des surfaces proposées. Ceci est illustré par la baisse moyenne de 2,6% des loyers proposés par rapport à l’année précédente.
Cette évolution s’explique par le fait que de nombreuses entreprises sont plus disposées à payer pour des surfaces urbaines de haute qualité, efficaces sur le plan énergétique et situées en centre-ville.
Le volume calculé de tous les espaces vacants demeure à un niveau relativement élevé. Certaines villes comme Genève et Bâle connaissent actuellement des baisses importantes d’environ 15%. Mais cela ne durera probablement pas, car l’augmentation de l’offre devrait s’exprimer avec un certain retard.
Réaffectation – lorsque des bureaux deviennent des logements
Compte tenu de la pénurie de logements et des bureaux parfois vides, la réaffectation devrait s’imposer comme une conclusion logique. Toutefois, ces mesures ne sont pas facilement réalisables. Le principal problème est la rentabilité, car les coûts de changement d’affectation sont généralement plus élevés de moitié par rapport à ceux des nouvelles constructions. Les bénéfices attendus des nouveaux logements doivent alors dépasser de manière significative ceux de l’utilisation de bureaux.
Il en résulte souvent des appartements en copropriété ou en location créés dans le segment des prix élevés. Ces conditions rendent les changements d’affectation difficiles, malgré un nombre parfois important de bureaux vacants et malgré la pénurie de logements. Ces changements sont donc mis en œuvre dans des cas isolés, mais il est peu probable qu’ils deviennent un phénomène de masse.
Les perspectives du marché des surfaces de bureaux dépendent de la qualité et de l’emplacement
La forte croissance actuelle de l’emploi devrait permettre de générer une augmentation de la demande de surfaces de bureaux, du moins en 2023. Toutefois, la mise en place croissante de modèles de travail flexibles laissera des traces à long terme et rendra la situation de commercialisation plus exigeante. Cela vaut particulièrement pour les surfaces situées en périphérie, les surfaces existantes peu efficaces sur le plan énergétique et les immeubles aux plans d’étage fixes, ce qui complique l’adaptation des locaux à de nouvelles formes de travail.
Compte tenu également du ralentissement économique imminent, il faut s’attendre à une augmentation des espaces vacants à l’extérieur des centres. En revanche, les espaces vacants dans les sites en centre-ville devraient continuer à diminuer. Les loyers devraient connaître une évolution latérale.