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Le bon moment pour diversifier ses investissements 

Dans l’immobilier les investisseurs ont obtenu, ces dernières années, des rendements attrayants et souvent une hausse de la valeur vénale des objets. Pourtant, les investissements internationaux restent toujours l’exception.

S’agissant de l’immobilier, les investisseurs suisses favorisent le marché domestique qu’ils connaissent bien. Ce que confirment les statistiques des caisses de pension. En ce qui concerne les actions et les obligations, celles-là ont depuis longtemps l’habitude de réaliser bien plus que le tiers de leurs placements à l’étranger. Pourtant, en ce qui concerne les immeubles, leur horizon s’étire entre Genève et Rorschach et elles n’effectuent que 7,4% seulement de leurs investissements outre-frontière.

Il existe plusieurs explications à ce phénomène. Traditionnellement, les investissements dans des immeubles et des projets de construction sont considérés comme des affaires locales ("local business"). En effet, pour pouvoir évaluer les caractéristiques et les risques propres à une micro-situation, il faut obligatoirement connaître à fond les particularités du lieu. Pour les investisseurs, des systèmes juridiques différents, des conditions fondamentalement autres concernant la commercialisation, la construction, la gestion, la fiscalité, etc. représentent des obstacles considérables. Il s’y ajoute le fait que depuis la faillite de Lehman Brothers en 2008, les marchés immobiliers internationaux étaient mal vus. Aux Etats-Unis surtout mais aussi en Grande-Bretagne, en Irlande ou en Espagne, les immeubles ont été pris dans une spirale descendante, tandis que les possibilités de financement dans ce domaine se détérioraient à vue d’œil. En outre, nombre d’investisseurs ont été dissuadés par la crise de l’euro et des autres monnaies.

Cependant, le monde a changé depuis et on serait mal avisé de tout considérer dans l’optique de 2008. Et surtout, les idées d’une diversification beaucoup plus étendue et d’un positionnement anticyclique sont des arguments convaincants en faveur de l’immobilier à l’étranger. Le franc suisse est extraordinairement fort par rapport à presque toutes les autres monnaies. De nombreuses régions de la planète devraient connaître une nette embellie. Par comparaison avec l’étranger, les rendements immobiliers en Suisse baissent depuis quelques années. En effet, mesurées aux prix élevés des transactions, les recettes locatives dans notre pays semblent souvent modestes. Or, à l’heure actuelle, nul n’est en mesure de prédire avec certitude si et quand une correction des valeurs interviendra sur le marché domestique.

Des signes positifs

Tout autour du globe, il existe des possibilités insoupçonnées d’investir dans des régions très prometteuses dont l’économie est en plein développement. Quand il ne lui est guère possible de participer à des investissements à Genève ou à Zurich, pourquoi l’investisseur ne songerait-il pas à San Francisco, New York, Londres, Stockholm ou Toronto? Partout où le produit intérieur brut par habitant et la productivité augmentent, un besoin de surfaces utilisables se fait jour progressivement: locaux pour l’artisanat, l’industrie et les bureaux, surfaces de vente, zones de détente et bien sûr espaces pour vivre et habiter. L’évolution de la population et de l’économie est ainsi le principal moteur du marché immobilier. Des analystes internationaux soulignent en outre que les prévisions optimistes portant sur l’immobilier mondial ne sont pas seulement la conséquence d’une politique monétaire accommodante et de taux d’intérêt bas. En effet, dans de nombreuses régions, certes pas toutes, les fondamentaux sont bons. A Boston, San Francisco ou Seattle, l’essor des hautes technologies ou des matières premières entraîne une hausse de la demande sur le marché immobilier local. Nombre d’experts considèrent que le Canada est très intéressant, d’autant plus que cette économie devrait profiter, au cours des années à venir, de la richesse des ressources, notamment minérales, du pays et de son faible endettement. On peut également s’attendre à des données économiques largement supérieures à la moyenne mondiale en Australie et dans différents marchés émergents d’Asie et de la zone Pacifique. Dans la zone Asie-Pacifique, ce sera également le cas à moyen et à long terme dans de nombreuses autres régions.

Dans certains marchés comme San Francisco actuellement ou des pays comme l’Afrique du Sud, le Canada ou l’Australie, une performance globale à deux chiffres est tout à fait possible. Dans l’immobilier, la performance se compose des recettes locatives (cash-flows) généralement très stables et de revenus liés à l’évolution de la valeur de l’immeuble. Toutefois, l’investisseur doit savoir à quelle catégorie d’immeubles et à quel style de placement il participe. Les uns s’attachent aux immeubles de haut standing situés au cœur des villes, qui laissent espérer des loyers élevés susceptibles d’augmenter encore à long terme. Cette approche est favorisée surtout dans une période telle que celle que nous traversons actuellement où les revenus des obligations et d’autres titres à taux fixe sont faibles. Dans presque tous les pays, les rendements des immeubles sont beaucoup plus élevés que ceux des emprunts d’Etat ou d’entreprises. D’autres véhicules de placement immobiliers reposent sur des approches différentes, comme le repositionnement d’objets existants ou la réalisation de propres projets de développement et de construction. Ces modèles opportunistes ou dits «value-added» offrent certes de plus grandes chances mais sont aussi beaucoup plus risqués.

Placements collectifs

La diversité est telle que trouver le véhicule de placement adéquat revient à chercher une aiguille dans une botte de foin. En effet, 3800 sociétés immobilières et trusts immobiliers étrangers («REIT») sont cotés dans le monde entier. Dès lors, il vaut mieux recourir à un fonds ou à une autre forme de placement collectif, qui garantit une bonne répartition des risques et une gestion professionnelle. Mais avant d’y investir, l’investisseur devra s’assurer que le management satisfait aux exigences cruciales, comme par exemple la recherche dans les différentes zones économiques et coopère avec des partenaires locaux. Enfin, l’investisseur doit être conscient des risques. Outre les fluctuations de la valeur, les problèmes de construction et les pertes de loyers relatifs à un objet, il y a les risques de marché sur le plan local et, le cas échéant, les variations de cours en bourse, etc. Plus le portefeuille est diversifié, plus ces variations auront tendance à se lisser au fil du temps. Par ailleurs, investir dans des immeubles à l’étranger, c’est en fin de compte posséder un portefeuille de monnaies internationales. Mais comme c’est d’immobilier qu’il s’agit, la plupart des investisseurs gagneront à choisir un produit avec couverture des devises intégrée.

Jürg Zulliger, journaliste spécialisé 

Jürg Zulliger (49) est, depuis 1995, journaliste spécialisé et auteur pour différents médias comme la Handelszeitung, le Tages-Anzeiger, la Berner Zeitung, le Beobachter, NZZ am Sonntag et Immobilien Business. Dans ses recherches et analyses, il traite surtout l’actualité des immeubles et des investissements immobiliers. En outre, Jürg Zulliger a été, durant plusieurs années, actif dans le logement et les caisses de pension en tant que membre de comités et de conseils de fondations. Jürg Zulliger a étudié l’histoire, la science politique et le journalisme à l’Université de Zurich où il a obtenu un diplôme de Master of Arts et une licence ès lettres. Marié, il est père de deux enfants.

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