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Interview: Andreas Markwalder 

Directeur désigné de GastroSocial, à la fois caisse de compensation et caisse de pension, il explique pourquoi celle-ci investit dans des immeubles à l’étranger.

NOVUM: Monsieur Markwalder, depuis quand votre caisse de pension investit-elle dans l’immobilier international et pour quelles raisons?

GastroSocial investit depuis 1993 dans l’immobilier à l’étranger. Ces investissements ont été effectués d’abord dans CS Euroreal puis dans d’autres fonds immobiliers allemands ouverts. Extraordinaire à l’époque, cette démarche a été motivée par le fait que la crise immobilière régnant en Suisse, cette catégorie de placements pouvait aussi contribuer à diversifier le portefeuille tout en réduisant notre dépendance par rapport au marché suisse. De nos jours, l’allocation stratégique dans l’immobilier s’élève à 25%, dont 5% hors de nos frontières. Actuellement, 3,2% sont placés à l’étranger.

Quelle stratégie de placement poursuivez vous et comment avez vous investi?
(–> Placements directs "listed"/"non listed", Private Equity, Fund of Funds –> Core, Value Added, Opportunistic)

Avec cette catégorie de placement, comme d’ailleurs avec l’immobilier en Suisse, nous voulons générer en particulier une prime d’illiquidité. Celle-là doit en outre servir de protection contre l’inflation. Etant donné que notre caisse doit limiter les risques, son budget ajusté en fonction de ces derniers est lui aussi limité de sorte qu’elle tend à investir dans des placements peu risqués, principalement dans l’immobilier haut de gamme. Certes, la caisse privilégie des placements directs par le biais de fondations ou de fonds de placement, mais il arrive parfois qu’elle recoure à des véhicules de private equity quand il s’agit de tirer profit de niches.

Quelles ont été vos expériences de ces dernières années?

Considérés sur une longue période, nos investissements à l’étranger ont été payants. Grâce à la couverture du risque de change, la volatilité a aussi pu être ramenée à un niveau raisonnable. Cependant, le marché immobilier international a subi, particulièrement durant la crise financière, des fluctuations dont l’investisseur suisse n’a pas l’habitude. Et cela d’autant moins que le marché helvétique est lui resté très stable et que, dans ce court laps de temps, le ratio risque-rendement y a connu une évolution plus favorable.

Ces expériences vous ont-elles amené à modifier ou adapter votre stratégie?

Pour des raisons structurelles, les fonds immobiliers ouverts allemands que nous détenions au début ont été presque tous vendus. De surcroît, en raison des risques qu’ils présentent, les investissements dans les trusts d’investissements immobiliers ("REIT") ont été ramenés, très tôt déjà, au minimum requis pour la mobilité tactique. Tout cela au profit d’investissements directs par le biais de fonds et fondations de placement, qui, outre un profil risque-rendement avantageux, se distinguent par une transparence élevée.

Comment traitez-vous le risque de change?

Les risques de change, en particulier dans les principales monnaies, sont quasiment entièrement couverts par une structure overlay dans le but de respecter le budget risque à disposition et d’augmenter l’attrait de la catégorie de placement en francs suisses. Les investissements en euros constituent actuellement une exception, car ils n’ont pas besoin d’être couverts en raison des mesures prises par la BNS.

Pourquoi pensez-vous qu’il vaille la peine d’investir dans l’immobilier international?

La raison principale est une amélioration de la diversification et de la répartition des risques. Ce qui permet de compenser, au moins en partie, tout accroc sur le marché suisse. Cette approche prend tout son sens surtout quand l’immobilier représente une part substantielle du portefeuille. De surcroît, la corrélation de cette classe d’actifs avec les autres est relativement faible tandis que celle-ci génère des revenus comparativement sûrs et constants.

A votre avis, pourquoi les investisseurs suisses dans l’immobilier continuent-ils à surpondérer très nettement la Suisse, voire ignorent complètement l’étranger?

L’explication réside certainement dans le fait que le marché immobilier suisse s’est très bien développé ces dernières années, tout en restant extrêmement stable. Comme les investisseurs ont pratiquement oublié la crise des années 1990, non seulement ils pensent que cette stabilité va perdurer, mais encore ils l’exigent du segment de l’immobilier international. Ce qui est impossible, ne serait-ce qu’en raison des différentes méthodes d’évaluation. De surcroît, ils demeurent convaincus qu’étant donné les connaissances qu’ils ont du marché et le contexte juridique, les investissements immobiliers prometteurs ne peuvent être réalisés que dans notre pays.

Est-ce que cela changera à l’avenir?

Je suis d’avis que, comme pour les actions et les obligations, ce comportement changera, en particulier si le marché immobilier helvétique devait traverser une crise. Mais ce changement n’interviendra que très lentement et se fera par petites étapes.

Quels conseils donneriez-vous à une entreprise qui a l’intention d’investir dans l’immobilier international? 

Le principal est certainement de récolter d’abord des informations sur cette catégorie de placements et de réfléchir à ses propres attentes et besoins. Puis, il convient de déterminer le budget ajusté en fonction des risques, la stratégie de placement qui en découle et la référence appropriée. Il faut ensuite se pencher sur les risques de change et décider de les couvrir ou non. Une fois la décision d’investir prise, il faut veiller à collaborer avec des partenaires expérimentés, à bien diversifier par régions et à contenir les frais administratifs.

Andreas Markwalder, Resp. Placement de fortune GastroSocial 

Andreas Markwalder (45) travaille, depuis 2000, dans la caisse de compensation et caisse de pension GastroSocial, dont il reprendra la direction opérationnelle à compter du 1er janvier 2014. Il s’agit de la plus grande assurance sociale associative de Suisse avec plus de 20 000 établissements (cafés, restaurants et hôtels) affiliés et plus de 160 000 assurés. www.gastrosocial.ch

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