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Interview de Samuel Egger

Interview de Samuel Egger

CS REF Siat est le fonds immobilier le plus ancien de Suisse. Bien positionné, des taux de vacance bas, une distribution intéressante: une performance qui a de l'avenir. 

Vous êtes, depuis octobre 2013, gestionnaire du fonds Credit Suisse Real Estate Fund Siat (CS REF Siat). Quelles sont les décisions stratégiques qui vous ont le plus occupé ces derniers mois?

Dans un portefeuille contenant 166 immeubles de rendement, dont 65% sont des immeubles d'habitation comprenant 5246 logements, il faut de temps à autre prendre des décisions fondamentales. Notre objectif est de trouver de bonnes solutions acceptables par toutes les parties prenantes et d'assumer notre responsabilité de propriétaire. D'autre part, il s'agit de décider du sort des immeubles qui ne sont plus conformes à la stratégie, donc procéder à des acquisitions ou à des cessions. Au vu de l'environnement de marché actuel, chacune de ces variantes s'avère très exigeante. Concrètement, mon équipe et moi avons été occupés essentiellement par les différents projets de construction de CS REF Siat.

Quelles qualités et expériences un gestionnaire doit-il posséder pour gérer avec succès un fonds immobilier?

Pour pouvoir exploiter le potentiel du portefeuille, il doit d'abord très bien connaître ce dernier. Il doit également porter son attention sur l'optimisation des immeubles en étudiant la nécessité éventuelle de les démolir pour les reconstruire ensuite. Une des tâches principales d'un gestionnaire de fonds consiste à identifier très tôt les risques à l'échelon du portefeuille ou d'un objet et à les réduire. Il convient d'analyser et de prioriser correctement les faits et les informations, puis d'intégrer leurs aspects pertinents dans la décision. En plus d'une connaissance approfondie du marché immobilier et d'une vaste expérience pratique, l'intuition joue un rôle primordial. Les intérêts des investisseurs, qui ont placé leur argent dans le CS REF Siat, sont dans tous les cas prioritaires. Lors de chaque décision d'investissement, c'est envers eux que je me sens en premier lieu obligé. Finalement, je suis également responsable de la conformité aux exigences réglementaires. Ces éléments constituent le fondement de mon travail quotidien.

Un investisseur immobilier doit penser à long terme sans perdre de vue les changements du marché à court et à moyen terme. Une quadrature du cercle?

Créé en 1938*, CS REF Siat est le plus ancien des fonds immobiliers de Suisse. Il détient aujourd'hui un portefeuille attrayant et bien diversifié, qui est très bien positionné sur le marché. A l'évidence, nous avons résolu la quadrature du cercle. Certes, des changements à court et à moyen terme sur le marché conduisent à des ajustements et adaptations de la stratégie. Mais cela n'a aucune influence sur les objectifs à long terme tels que la préservation de la valeur des immeubles par des rénovations durables ou leur rajeunissement par de nouveaux projets situés à des emplacements attractifs. Bien sûr, nous exploitons activement les opportunités du marché. Par exemple, par une vente immobilière ciblée si elle permet d'obtenir un bon prix. Grâce à notre stratégie à long terme, le CS REF Siat est aujourd'hui un fonds immobilier robuste, largement bénéficiaire et offrant chaque année une bonne distribution.

Quelle tâche s'avère plus exigeante: rénover et moderniser tout un ensemble de vieux immeubles pour en assurer la valeur sur la durée? Ou évaluer et réaliser de nouvelles constructions à partir de zéro?

Le CS REF Siat est un fonds immobilier régi par le droit suisse. En d'autres termes, il n'est pas habilité à acquérir de terrains constructibles ni même de projets de nouvelles constructions ne disposant pas déjà d'un permis de construire valide. D'une manière générale, ces deux tâches sont exigeantes. Pour les immeubles existants, en particulier en zone urbaine, de nombreux paramètres doivent impérativement être observés. En outre, il nous tient à cœur de trouver des solutions viables pour nos locataires actuels. Par conséquent, les projets de rénovation et de transformation nécessitent une sensibilité toute particulière de la part du propriétaire. En fin de compte, quel que soit l'immeuble, la facilité avec laquelle les objets peuvent être loués est primordiale. De la bonne combinaison des différents types d'appartements au concept initial du bâtiment en passant par le développement durable, de nombreux critères doivent être observés pour assurer le succès commercial. La rénovation comme la nouvelle construction sont des tâches aussi complexes que passionnantes qui exigent beaucoup de moi et de mon équipe, notamment en matière de développement durable.

Comment jugez-vous le marché dans lequel évolue actuellement CS REF Siat?

En ce qui concerne les immeubles de placement, CS REF Siat occupe une très bonne position, grâce à la part élevée d'immeubles d'habitation en portefeuille; nous avons par ailleurs réussi à maintenir des taux de vacance bas. Etant donné la forte demande de logements, nous obtenons de très bons prix lorsque nous vendons un objet. Revers de la médaille, quand nous souhaitons acquérir un immeuble ou un projet dans ce secteur, nous sommes en concurrence accrue avec d'autres investisseurs. En termes de croissance, ces dernières années, la tendance du fonds se déplace clairement des immeubles existants vers les nouveaux projets de construction.

Existe-t-il des opportunités spécifiques au CS REF Siat?

Oui, bien sûr. En raison de la taille de notre portefeuille et de nos liquidités, nous sommes à même de mener à bien des projets de logements de grande envergure. Une chose est claire: plus le projet est grand et plus sa réalisation est complexe, et plus la concurrence sa raréfie. Notre longue expérience ainsi que notre équipe de spécialistes parfaitement rôdée nous permettent de réaliser de tels projets avec professionnalisme et sécurité.

Encore un mot sur les objectifs que vous voulez réaliser à moyen et à long terme?

Le fonds CS REF Siat est bien établi et accepté sur le marché, offrant une distribution intéressante. Rien ne doit changer. Ma première priorité est donc d'assurer les revenus locatifs sur le long terme, ainsi que d'optimiser continuellement le portefeuille et la structure des coûts. A quoi s'ajoute un rajeunissement permanent du portefeuille par des rénovations durables et de nouvelles constructions. En ce moment, avec le projet Roy à Winterthour, l'Escherpark à Zurich, la Bronschoferstrasse 2/4 à Wil (SG) et le Schorenweg à Bâle, nous travaillons à la planification et à la mise en œuvre de projets prometteurs avec près de 370 logements ainsi que de nombreuses surfaces commerciales.

* Le «Credit Suisse Real Estate Fund Swissimmobil Serie D», fondé en 1938, a été intégré en 2001 au CS REF Siat.

Samuel Egger    

Samuel Egger

Fondsmanager CS REF Siat

  • MA in Management, Universität Fribourg
  • MAS Real Estate (CUREM)
  • Depuis 2010, le Real Estate Asset Management der Credit Suisse

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