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Interview: Francisca Fariña Fischer 

Visual CS REF Global

Credit Suisse Real Estate Fund Global (CS REF Global), lancé en 2011, est complètement investi depuis la mi-2013, achevant ainsi sa phase de constitution. Pour la phase de croissance, Francisca Fariña Fischer, sa gestionnaire, a des idées précises.

Madame Fariña Fischer, l’immobilier est votre vie. Cette passion vous a-t-elle prise lors de vos études à l’EPFZ ou beaucoup plus tôt?

Bien plus tôt. Pendant mon enfance et ma jeunesse, j’ai beaucoup voyagé, apprenant ainsi à connaître de nombreux édifices marquants. Durant ma scolarité, je me suis ouverte à l’architecture, écrivant des exposés portant sur ce domaine. Très tôt, il était évident pour moi que j’étudierai l’architecture.

L’architecte s’occupe de concevoir et de construire un bâtiment, c’est dire si ce métier a une dimension créative et artistique.

C’est vrai, après ma formation d’architecte à l’EPF de Zurich, j’ai fait mes expériences pratiques en Suisse et à l’étranger. Ce fut incontestablement un temps riche d’enseignements.

Et pourtant, en 2006, vous avez bifurqué de l’architecture à la gestion immobilière du Credit Suisse. Pourquoi?

Vu de l’extérieur, ce changement professionnel peut paraître important. Mais je ne l’ai jamais ressenti ainsi, car j’étais intéressée autant par l’aspect économique de l’immobilier que par le côté conceptuel de l’architecture. Lors de mes études déjà, je me suis attachée à des thèmes comme l’économie de la construction ou les investissements immobiliers. Comme étudiante, j’ai eu l’occasion de rechercher à Berlin de bons immeubles pour des investisseurs, ce qui a représenté un défi passionnant.

Par la suite, vous avez acquis des immeubles pour Real Estate Asset Management du Credit Suisse? 

En effet, quand je suis arrivée au Credit Suisse en 2006, j’ai commencé à travailler dans le domaine des acquisitions, principalement en Suisse romande. Puis, j’ai passé trois ans à New York, d’où je me suis occupée des marchés des Amériques. J’ai surtout travaillé au Canada et au Chili où j’ai découvert quelques immeubles que j’ai achetés pour Real Estate Asset Management. A New York, j’étais aussi responsable de la gérance immobilière, c.-à-d. de la gestion du parc immobilier.

Vous êtes retournée à Zurich en mai 2013. Qu’est-ce qui a changé pour vous?

Je suis devenue gestionnaire de CS REF Global. Certes, je ne procède plus moi-même aux acquisitions, mais délègue cette tâche à nos spécialistes à Zurich, Francfort, New York ou Singapour.

Dans les affaires immobilières, y a –t-il de grandes différences entre les continents?

Certainement. Outre les exigences juridiques et réglementaires, il y a des différences culturelles essentielles que l’on doit connaître et respecter.

Quels sont les autres critères que vous considérez importants?

La taille et la réputation d’une société qui pèsent aussi d’un grand poids. Hors de Suisse, le Credit Suisse a investi dix milliards de francs dans des immeubles. En termes d’actifs sous gestion, l’unité Real Estate Asset Management est numéro 1 en Europe et 8 à l’échelle mondiale. Nous sommes parvenus à cette position de force sur le marché, parce que l’on nous considère partout comme un partenaire professionnel et digne de confiance.

Cette forte position du Credit Suisse sur le marché est-elle due aussi à d’autres raisons?

Nous jouissons d’une excellente réputation, car nous sommes connus pour la rapidité avec laquelle nous concluons les transactions et car nous disposons partout dans le monde d’équipes de pros de haut niveau qui traitent d’égal à égal avec les spécialistes de notre contrepartie. La notion de "Swissness" contribue certainement aussi à notre renommée à l’étranger.

Vous êtes depuis peu responsable de CS REF Global. Quelle est sa spécificité?

La stratégie de CS REF Global consiste à acquérir des immeubles de bureaux dans des centres économiques, et cela pas n’importe où en périphérie, mais dans le quartier central des affaires («Central Business District – CBD»).

En quelque sorte, au centre des centres?

Exactement. Nous nous concentrons sur des immeubles commerciaux de bonne qualité sur les plans de la construction et de l’architecture, et disposant de baux à moyen et long terme. En ce qui concerne les locataires, nous veillons également à ce que leur solvabilité soit irréprochable. S’agissant de la technique de placement, le fonds CS REF Global est un produit «core-core-plus», autrement dit haut de gamme.

Le fonds est très récent, son volume permet encore de garder une bonne vue d’ensemble. Mais il devrait continuer à croître, dans quels pays allez-vous investir? 

Seuls entrent en ligne de compte les Etats qui garantissent la sécurité juridique et dont les marchés immobiliers sont liquides et transparents. Le fonds vise une répartition équilibrée du portefeuille, à raison d’environ un tiers chacune, en Europe (hors Suisse), dans la zone Asie-Pacifique et dans les Amériques.

Le fonds est-il déjà entièrement investi? 

Oui, son portefeuille contient des immeubles de bureaux à haut rendement à Tokyo, Perth, Munich, Rotterdam, Houston et Santiago du Chili. La phase de constitution s’étant ainsi achevée avec succès, nous pouvons prévoir la prochaine étape.

Et qui serait?

Comme 18 mois après son lancement, le fonds est déjà totalement investi, nous envisageons une augmentation de capital cette année encore, pour pouvoir poursuivre notre croissance.

Etes-vous satisfaite de ce que vous avez atteint?

Pleinement. Le rapport semestriel au 30 juin dernier reflète très bien notre réussite. Par rapport au premier semestre de l’exercice précédent, nous avons en effet quadruplé nos revenus locatifs.

Quelle est l’utilité de CS REF Global pour les investisseurs?

J’en distingue trois. Le fonds lie premièrement les avantages de la classe d’actifs immobiliers avec des investissements à l’échelle mondiale. De la sorte, il offre un supplément de diversification aux investisseurs situés en Suisse. Deuxièmement, le fonds investit à la fois dans des marchés en pleine croissance et dans des marchés établis. Troisièmement, le cours actuel ne reflète pas la vraie valeur du portefeuille. Autrement dit, c’est le moment idéal d'acheter.

Francisca Fariña Fischer

Francisca Fariña Fischer

Gestionnaire de CS REF Global

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