Propriété par étage: tout savoir sur le fonds de rénovation... et le reste
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Vivre en propriété par étage – Achat, rôles et obligations

En achetant une propriété par étage, on devient responsable d’une partie d’un immeuble. Et on devient membre de la communauté des copropriétaires. Découvrez ce que cela signifie, pourquoi un fonds de rénovation bien nanti est important et à quelles obligations un copropriétaire est soumis.

Qu’est-ce que la propriété par étage?

La propriété par étage (PPE) est une forme de propriété. L’acheteur achète un appartement en propriété dans un immeuble et devient par la même occasion copropriétaire du terrain commun et des installations d’équipement. L’achat confère toujours un droit exclusif sur l’appartement, la cave et le grenier. Tout ce qui relève du droit exclusif peut être modifié, à condition de ne pas léser le droit exclusif d’autres copropriétaires. Pour les parties communes telles que le jardin ou les terrasses de toit en revanche, il s’agit d’un droit de jouissance exclusif: elles peuvent être utilisées, mais pas modifiées. Les différents propriétaires d’un bien forment, ensemble, la communauté de copropriétaires par étage.

Comment la propriété par étage est-elle établie?

En Suisse, la propriété par étage est établie par l’inscription au registre foncier. Pour cela, un acte constitutif ou un motif juridique est nécessaire. Celui-ci est établi soit par un contrat entre les propriétaires de l’immeuble, soit entre un propriétaire unique et l’office du registre foncier.

Différence entre propriété par étage et logement en propriété

La différence entre les deux termes est due au fait qu’en Suisse, la propriété des bâtiments est liée au terrain. On ne possède donc pas seulement un bâtiment, mais on devient aussi copropriétaire du terrain. Dans le cas de la propriété par étage, cela veut dire concrètement: chaque propriétaire peut utiliser et aménager librement l’intérieur de l’appartement en propriété, c’est-à-dire de la partie sur laquelle il possède un droit exclusif. En revanche, les parties communes de l’immeuble telles que la cage d’escalier ou la façade ne peuvent être modifiées qu’avec l’accord des copropriétaires.

Obligations en matière de propriété par étage

Les personnes qui achètent une propriété par étage doivent être conscientes qu’elles acquièrent des droits, mais aussi des obligations. En effet, la communauté de copropriétaires par étage est tenue d’établir un règlement de la copropriété par étage et de toujours le mettre à jour en fonction de la situation en matière de logement et du contexte respectif. Les propriétaires élaborent également un plan de rénovation, qui est consigné dans le règlement PPE et est destiné à l’entretien du bien immobilier. Afin de garantir une cohabitation harmonieuse, toute la communauté doit en outre respecter le règlement intérieur.

Utilité du règlement de la propriété par étage

Le règlement de la copropriété par étage établi en commun clarifie la délimitation entre les parties communes et les parties soumises au droit exclusif. Il régit également les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les responsabilités et les processus au sein de la communauté. Il comprend, par exemple, des dispositions concernant le processus décisionnel, les droits de vote et les objectifs, et il définit la répartition des coûts de maintenance et de rénovation ainsi que la mise en œuvre du plan de rénovation.

Quels sont les coûts d’exploitation dans le cadre de la propriété par étage?

Avant d’acheter une propriété par étage, il convient de s’informer sur le montant des charges. Toutefois, en tant que copropriétaire d’un bien, il n’est possible de les influencer ou de les optimiser que de manière limitée. Le mieux est de demander à voir les décomptes de charges des années précédentes avant l’achat. Il faut en particulier prêter attention aux frais de chauffage. Selon la qualité de l’isolation et le type de chauffage, ils peuvent être plus ou moins élevés.

Le salaire du concierge, le service d’ascenseur, les taxes au conteneur et d’autres charges doivent également être payées en commun avec les autres copropriétaires. En règle générale, les coûts communs sont calculés en fonction de la quote-part de la valeur de chaque copropriétaire. En d’autres termes, plus la quote-part de la valeur dans l’ensemble du bien est grande, plus le propriétaire par étage concerné doit mettre la main à la poche.

Le fonds de rénovation dans le cadre de la propriété par étage

Le fonds de rénovation est un instrument servant au financement des travaux d’entretien et des mesures de rénovation des parties communes de la copropriété par étage. Pour l’alimenter, tous les copropriétaires versent régulièrement un montant spécifique dans le fonds. Un fonds bien nanti peut éviter des mauvaises surprises à certains copropriétaires. Par exemple lorsqu’il faut procéder à un assainissement énergétique. Avant l’achat d’une propriété par étage, il peut valoir la peine de vérifier si le fonds est bien nanti et si des travaux de transformation sont prévus à courte échéance dans le plan de rénovation.

La gérance dans le cadre de la propriété par étage

La gérance sert de point de contact pour les questions et les demandes des propriétaires par étage. Elle est responsable de la gestion technique de l’immeuble, veille à la mise en œuvre du plan de rénovation et de financement et garde un œil sur le fonds de rénovation. Une autre tâche de la gérance consiste à envoyer en temps voulu des documents d’information à la communauté des copropriétaires. S’agissant de nouveaux bâtiments, cette dernière est souvent chargée de choisir une gérance compétente pour le bien et de définir plus précisément ses tâches dans un cahier des charges. Pour les projets plus importants, le gérant commun est généralement défini pour les premières années, mais il peut, passé un délai défini, être remplacé, si la communauté le souhaite. Les critères de sélection de la gérance peuvent être l’expérience, le type de formation et de perfectionnement en matière de gestion administrative et le savoir-faire dans la gestion technique. De même, les compétences sociales de la nouvelle gérance ne doivent pas être oubliées.

S’il est nécessaire de désigner une nouvelle organisation administrative, le mandat de la gérance existante du bien peut être révoqué par une décision à la majorité de la communauté de copropriétaires par étage. Pour un changement de gérance, il est nécessaire de tenir une assemblée générale de la communauté. Conformément à la loi, celle-ci doit être convoquée par la gérance actuelle lorsqu’au moins un cinquième des copropriétaires réclame une telle assemblée. Mais la gérance a elle aussi le droit de résilier le mandat.

L’assemblée des copropriétaires par étage

Vivre dans une copropriété par étage signifie également faire partie d’une communauté. Les propriétaires par étage se rencontrent régulièrement en assemblée des copropriétaires afin de prendre ensemble les décisions importantes. Cette assemblée traite toutes les questions administratives communes, dans la mesure où elles n’ont pas été confiées à la gérance ou à un comité. Les décisions peuvent, par exemple, concerner la couleur de la façade, l’élection d’une nouvelle gérance ou l’approbation du budget. Pour les acheteurs d’un logement, il est donc bon de savoir dans quelle atmosphère se déroule l’assemblée des copropriétaires. La gérance est responsable de l’organisation des assemblées annuelles de copropriétaires.

Éviter les conflits dans la copropriété

Dans une copropriété par étage, les décisions relatives à la gestion de l’immeuble sont toujours prises par plusieurs parties. Des différends sont alors susceptibles de survenir. La gérance a un rôle important à jouer pour assurer la communication entre les copropriétaires. La clarté du règlement de la propriété par étage ainsi que la transparence des actions de l’administration peuvent s’avérer cruciales dans la prévention des conflits. Enfin, la cohabitation harmonieuse exige une certaine dose de tolérance mutuelle. Une culture de communication ouverte y contribue également.

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