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Comment une hausse des taux affecterait les propriétaires immobiliers

Par rapport à la performance économique, la Suisse affiche un endettement aussi élevé que l'Italie, les États-Unis ou la Chine. Les dettes hypothécaires sont particulièrement élevées. Bien qu’il s’agisse pour la plupart d’hypothèques fixes, la hausse des taux d’intérêt ne doit pas être prise à la légère.

Dans un contexte de reprise économique mondiale, la structure des taux en Suisse a depuis peu également commencé à évoluer. Bien qu’il soit probable que la Banque nationale suisse (BNS) laisse la marge de fluctuation pour le Libor à trois mois CHF inchangée en territoire négatif jusqu’à 2019, les taux d’intérêt à plus long terme ont significativement augmenté.

Si la reprise mondiale devait se poursuivre et l’inflation remonter, les taux continueraient probablement d’évoluer à la hausse. Quelles seraient les conséquences de taux plus élevés pour l’économie suisse et pour les propriétaires immobiliers?

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Les taux d’intérêt semblent avoir atteint un plancher récemment

Rendement des emprunts d’État à 10 ans, en %
Source: Datastream, Credit Suisse

Dettes hypothécaires à un niveau record

La première réponse quelque peu simpliste consiste à dire que des taux plus élevés sont défavorables aux débiteurs et favorables aux créanciers. Contrairement à une idée répandue, le niveau d’endettement en Suisse par rapport à la performance économique (produit intérieur brut, PIB) à près de 250% est aussi élevé qu’en Italie, aux États-Unis ou en Chine.

La composition de la dette se distingue toutefois clairement de celle des autres pays. Si la dette publique est plus faible en Suisse que partout ailleurs dans le monde et que les entreprises sont aussi comparativement peu endettées, les ménages privés, par contre, connaissent un niveau d’endettement record.

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Endettement suisse aussi élevé qu’en Italie, aux États-Unis ou en Chine

Endettement, en % du PIB
Source: Banque des Règlements Internationaux, Credit Suisse

Les ménages privés profitent d’intérêts hypothécaires bas en Suisse

La dette des ménages privés suisses est composée principalement de dettes hypothécaires: 95% des crédits sont couverts par des immeubles. La part des dettes hypothécaires – contractées majoritairement auprès de banques suisses – représente ainsi plus de 730 milliards de francs pour des biens immobiliers d’une contre-valeur estimée à plus de 1900 milliards de francs. Les conséquences d’un changement de taux pourraient être significatives pour le marché de l’immobilier et le secteur bancaire suisse.

Malgré le fort endettement privé, la part du revenu consacrée au paiement des intérêts n’a jamais été aussi réduite. Cela s’explique par le fait que les taux hypothécaires ont –malgré la récente hausse – atteint un plancher record. Le taux moyen se situe actuellement à environ 1,6%. À titre de comparaison, si les taux hypothécaires étaient aujourd’hui aussi élevés qu’en 2007 (3,3%), les propriétaires devraient dépenser deux fois plus d’argent pour le service de la dette qu’ils ne le font aujourd’hui. Si les taux d’intérêt étaient aussi élevés que dans les années 1990 où ils ont atteint un pic (7,8%), le service de la dette serait cinq fois plus important.

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Plancher record pour le service de la dette des ménages

Service de la dette hypothécaire par rapport au produit intérieur brut, en %
Source: BNS, Secrétariat d’État à l’économie, Office fédéral du logement, Credit Suisse

Conséquences d’une hausse des taux d’intérêt en Suisse

Concrètement, cela représenterait de 12 milliards à 44 milliards de francs de plus par an par rapport à aujourd’hui. Un retour aux taux de 2007 pourrait à lui seul grever considérablement le budget des ménages. Dans la mesure où les hypothèques à taux d’intérêt fixe sur une durée donnée représentent environ 80% du volume hypothécaire, les variations de taux ne sont perçues par les propriétaires que de manière différée.

Pour autant, le risque d’un changement dans l’évolution des taux d’intérêt ne devrait pas être pris à la légère. Car les immeubles sont des biens d’investissement relativement peu liquides.

En savoir plus sur les effets de l’évolution des taux d’intérêt sur l’économie et les ménages

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