Dans les successions immobilières, il est important d’être bien conseillé.
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Lorsque l’héritage d’un bien immobilier devient un véritable défi

Hériter d’un bien immobilier n’est pas toujours une bénédiction. L’exemple suivant montre que la situation peut devenir un véritable casse-tête financier pour les héritiers.

La soudaine disparition d’Elsa et de Peter à la suite d’un accident constitue un immense choc pour leurs trois enfants Andreas (48 ans), Manuela (45 ans) et Ulrich (38 ans). Cependant, Elsa et Peter se sont montrés prévoyants et ont réglé leur situation financière de manière minutieuse pour le cas où ils viendraient à décéder. Les enfants connaissent le contenu du testament manuscrit et savent où il est conservé. Ils remettent donc le testament à l’autorité compétente. 30 jours après réception de la décision d’ouverture du testament, ils peuvent demander une attestation d’hérédité qui les habilite à disposer de la fortune de leurs parents décédés.

La valeur de marché du bien immobilier

Les parents lèguent à leurs trois enfants un avoir en banque de 150 000 francs et un appartement de style Art nouveau situé en ville. Il s’avère que ni Andreas ni Ulrich ne sont intéressés par le bien immobilier. En revanche, l’appartement de 3 pièces a toujours plu à Manuela. Elle s’est d’ailleurs souvent imaginé y vivre. Dans la mesure où elle et son mari n'ont pas d’enfants, la situation de l’appartement près du centre-ville est idéale pour le couple. Le mari de Manuela est d’accord avec le projet d’acheter l’appartement et de rembourser les frères. La banque a tout récemment évalué le bien immobilier à une valeur de marché d’un million de francs. L’objet étant encore grevé d’une hypothèque de 400 000 francs, le montant de la part de fortune s’élève à 600 000 francs. Andreas et Ulrich recevraient donc chacun 200 000 francs.

L’analyse de la situation financière personnelle

Mais des questions se posent: les 11 000 francs de revenu brut par mois de Manuela et de son mari sont-ils suffisants pour supporter l’hypothèque? Et comment le couple doit-il s’y prendre pour réunir les 400 000 francs qui permettront de payer les frères? Avec les 50 000 francs dont Manuela hérite de ses parents, le montant des liquidités dont ils disposent ensemble ne s’élève qu’à 150 000 francs au total. Le couple − Manuela est traductrice et son mari expert en communication − se voit soudain confronté à toute une série de problèmes financiers complexes qui les dépassent.

La banque apporte son conseil en matière de fonds propres

Lors de la vérification effectuée pour déterminer si Manuela et son mari pourront supporter les frais d’entretien et les charges d'intérêts de l’hypothèque, il s’avère que l’admissibilité de 32,6% se situe légèrement au-dessous des 33% du revenu brut. Dans le cas d’un taux d’intérêt théorique de 5%, on obtient des charges d’intérêts annuelles de 32 500 francs ainsi que des frais d’entretien et des frais accessoires annuels (calculés à 1% de la valeur vénale) de 10 000 francs. Il n’y a pas d’amortissement annuel, car le financement se fait dans le cadre de la 1re hypothèque. Avec un revenu brut de 130 000 francs par an et grâce à la faiblesse du nantissement dans le cadre de la première hypothèque, Manuela (45 ans) et son mari pourraient donc se permettre de souscrire un crédit hypothécaire d’un montant maximal de 650 000 francs.

D’un point de vue fiscal, la situation est favorable pour Manuela. Dans les cantons n’appliquant aucun impôt sur les successions pour les descendants directs, cette transaction est exemptée d’impôts. Comme Manuela rachète l’immeuble à ses frères dans le cadre d’un partage successoral, l’impôt sur les gains immobiliers est différé. Cet impôt ne serait dû qu’au moment où Manuela vendrait l’immeuble à un tiers. En fonction du canton ou de la commune, elle doit également s’attendre à devoir acquitter des droits de mutation en cas de vente. Dans la mesure où, dans le cas d’une vente ultérieure, l’impôt sur les gains immobiliers s’appliquerait à la totalité du produit de la vente et que Manuela devrait le supporter seule, il convient de prendre cet élément en compte lors de la fixation de la valeur déterminante de l’immeuble pour le partage successoral.

Les successions immobilières peuvent se révéler complexes.