Renforcement de la protection des locataires dans le canton de Bâle-Ville. Ce qui change.
Le canton de Bâle-Ville a renforcé la protection des locataires en période de crise du logement. Pour les bailleurs, cela implique une liberté réduite en matière de fixation des loyers et plus de bureaucratie. Les principales modifications figurent dans l’aperçu.
De nouvelles dispositions relatives à la protection des locataires sont entrées en vigueur à Bâle
En novembre·2021, les électeurs du canton de Bâle-Ville se sont prononcés en faveur de l’initiative «Oui à une véritable protection du logement». L’initiative vise à améliorer la protection des locataires contre les augmentations de loyer ainsi qu’à lutter contre les résiliations en masse et les assainissements prématurés.
Les nouvelles dispositions légales s’appliquent en période de crise du logement, c’est-à-dire lorsque le taux de logements vacants est inférieur ou égal à 1,5% dans le canton. Lorsque c’est le cas, les propriétaires immobiliers sont alors tenus de respecter de nouvelles exigences et obligations en matière d’assainissement, de constructions de remplacement et de création de propriété par étage. Cela comprend notamment des procédures d’autorisation supplémentaires et des contrôles des loyers limités dans le temps.
Le canton de Bâle-Ville connaît une crise du logement
Source: Office statistique de Bâle-Ville
Dernières données: 1ᵉʳ juin 2022
Qu’est-ce qui change avec le renforcement de la protection des locataires à Bâle-Ville?
La nouvelle loi a de vastes répercussions sur les bailleurs. Les points principaux sont les suivants:
- Plafonnement des majorations de loyer en cas de rénovation et d’assainissement ainsi que des loyers nets en cas de construction de remplacement. Sont exclus les nouveaux logements créés dans le cadre d’une construction de remplacement.
- Contrôle des majorations de loyer pendant 5 ans
- Droit de retour pour les locataires une fois l’assainissement du logement inhabité effectué.
- Obligation d’obtenir une autorisation pour la création d’une propriété par étage dans des immeubles existants à partir de quatre logements ou plus
La Commission de protection du logementest chargée de fixer les majorations maximales et les loyers nets, de procéder à des contrôles des loyers et d’octroyer les autorisations correspondantes.
Exigences en matière d’augmentation des loyers en période de crise du logement
La majoration maximale des loyers est calculée individuellement pour chaque logement sur la base des coûts d’investissement qui peuvent être reportés dans le cadre de l’assainissement ou de la construction de remplacement. Les travaux de construction peuvent être pris en compte dans le calcul uniquement lorsqu’ils répondent à certaines conditions. Par exemple s’ils sont nécessaires, car le cycle de vie de certains éléments de construction est arrivé à son terme. D’autres conditions sont notamment le maintien de la structure de construction existante et du standard actuel du logement, et que les travaux permettent de réduire la consommation d’énergie.
Une fois les investissements qui peuvent être reportés déterminés, l’augmentation maximale des loyers peut être calculée. À cet effet, le chiffre obtenu est divisé par deux et multiplié par le taux de report actuel (état en mai 2022: 2,315%). Le résultat est l’augmentation annuelle maximale des loyers.
Si les locataires peuvent rester dans leur logement pendant la durée de la rénovation ou de l’assainissement, le propriétaire peut mettre en œuvre le projet selon une procédure d’autorisation simplifiée. Cela permet de réduire la charge de travail, mais limite également les ajustements de loyer par mois. Dans ce cas, vous devez rester en dessous du forfait prévu par la loi. Celui-ci s’élève actuellement à 80 CHF pour les logements de 1 ou 2 pièces, 120 CHF pour les logements de 3 pièces et 160 CHF pour les logements de 4 pièces ou plus. La Commission de protection du logement peut vous renseigner sur le montant du forfait actuellement valable.
Loyer maximal pour les constructions de remplacement en cas de crise du logement
Pour les logements qui remplacent des logements détruits, les loyers nets sont limités. Vous ne pouvez pas dépasser un montant maximal fixe. Le loyer autorisé est mesuré sur la base du nombre de pièces et de la catégorie de valeur du terrain du logement. Par ailleurs, le propriétaire doit accorder aux locataires un droit de retour dans le logement ou dans un logement comparable dans l’immeuble rénové.
Exceptions à l’obligation d’obtenir une autorisation
Les nouvelles règles s’appliquent en principe à tous les biens immobiliers du canton de Bâle-Ville. Toutefois, des exceptions s’appliquent aux objets de petite taille comprenant moins de quatre logements. Ils ne sont pas soumis à l’obligation d’obtenir une autorisation susmentionnée. De même, les règles ne s’appliquent pas aux logements supplémentaires créés. Si, par exemple, un étage est ajouté dans le cadre d’une construction de remplacement, ces logements ne sont pas soumis au plafonnement des loyers.
