Le marché du logement tessinois face à la suroffre
L’évolution du marché immobilier tessinois devient inquiétante. Les taux de vacance ont atteint un nouveau record en 2019, les prix à la location baissent et aucun renversement n’est à prévoir. En revanche, les prix des logements en propriété se sont stabilisés dans le canton.
Boom de la construction locative sur le marché immobilier tessinois
Le marché financier du Tessin fait face à des défis de taille. Le premier est la baisse de la population depuis 2017, avec un nombre de décès supérieur aux naissances et un effondrement de l’immigration au Tessin. Par ailleurs, l’économie globale de ce canton frontalier souffre encore du choc du franc de 2015. La forte appréciation du franc face à l’euro a durci les conditions pour les entreprises, principalement italiennes, qui souhaitent s’implanter en Suisse. Autant de facteurs qui ont freiné la croissance de l’emploi.
Le deuxième est lié à l’espoir de revitalisation du marché immobilier locatif qu’ont engendré les grands projets ferroviaires comme la construction du tunnel de base du Ceneri, qui doit entrer en service fin 2020. Un espoir qui a largement stimulé le secteur de la construction: si 300 permis de construire étaient accordés chaque année en moyenne pour des immeubles locatifs entre 2002 et 2014, la hausse a été exponentielle à partir de 2015 pour dépasser les 1600 permis aujourd’hui.
La construction locative est en plein boom sur le marché immobilier tessinois
Dernières données: Juillet 2019
Source: Baublatt, Credit Suisse
Le taux de vacance augmente sur le marché immobilier du Tessin
Cette situation pose de sérieux problèmes pour le marché du logement du Tessin depuis plusieurs années. Le taux de vacance augmente rapidement: au 1er juin 2019, le nombre de logements vacants enregistrait une hausse de 15% par rapport à l’année précédente dans tout le canton.
La situation est particulièrement inquiétante sur le segment locatif. Le taux de vacance augmente particulièrement vite depuis 2015 pour atteindre aujourd’hui 4,44%, bien au-delà de la moyenne suisse (2,64% environ), et aucune stabilisation n’est en vue. D’ici 2020 et 2021, nombre de logements locatifs seront encore mis sur le marché. En quelques années, le taux de vacance devrait dépasser les 5%.
Le taux de vacance bat des records sur le marché de l’immobilier locatif au Tessin
Logements vacants en % du parc respectif, au 1er juin
Dernières données: 2019
Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse
La suroffre fait chuter le prix des loyers
Le prix des loyers s’en ressent. Selon les chiffres de Homegate, les loyers proposés dans le Tessin baissent en moyenne de 1,6% par an depuis le troisième trimestre 2016, avec un repli nettement plus marqué sur la même période dans le sud du canton que dans le reste du territoire. Dans l’ensemble du pays, le recul des prix des loyers a été enrayé grâce au robuste essor conjoncturel. Aucun signe d’une telle inflexion n’est cependant observable au Tessin, du fait notamment de l’écart entre l’évolution démographique négative et le dynamisme de la construction.
Les prix se sont stabilisés pour les logements en propriété.
Le marché tessinois des logements en propriété se porte mieux. La situation de ce segment est plus stable. Il est vrai que les étrangers sont plus nombreux parmi les vendeurs de logements en propriété dans le Tessin et que les retraités de Suisse alémanique quittent de plus en plus le sud du canton, ce qui fait monter le taux de vacance des logements en propriété également. Cependant, le ralentissement de la construction a permis de le maintenir à un niveau qui reste sain, autour de 0,64%. Les prix des logements en propriété se sont donc stabilisés dans le Tessin après quelques années de forte baisse. Ils ont même enregistré une première hausse significative au 2e trimestre 2019. La croissance reste cependant plutôt modérée et nettement inférieure à la moyenne suisse.
