Forte demande sur le marché du logement locatif. Malgré la pandémie.
La pandémie n’a eu aucun impact sur la demande en logements locatifs. En 2022, les bailleurs devraient encore pouvoir compter sur un intérêt soutenu dans le marché de logements en location. En revanche, la part des nouveaux logements locatifs est en baisse, avec, pour conséquence, une offre de logements locatifs qui reste en deçà de la demande.
L’immigration stable se reflète sur le marché du logement locatif
Après une courte phase d’immobilité au début de la pandémie, la demande reprend rapidement sur le marché national du logement locatif. Cette reprise s’explique par un solde net élevé de l’immigration dû à un nombre de départs plus faible et à la stabilité du marché suisse du travail. Ainsi, le solde migratoire a atteint presque 25% en 2020, soit un plus de 66 400 et a également dépassé l’an dernier son niveau d’avant la crise. Avec la poursuite de la reprise économique, ce chiffre devrait également rester élevé en 2022, à près de 60 000.
La demande sur le marché du logement locatif enregistre un changement structurel
Certes, les chiffres en matière de demande n’ont pas changé malgré la pandémie mais un changement est néanmoins notable: la demande en logements plus grands a augmenté en raison du télétravail. Cette évolution s’est accentuée l’année dernière. En outre, la plupart des ménages habitant dans un logement en location en 2019 n’avaient pas de pièce supplémentaire pour travailler à domicile. Pour les ménages composés d’au moins deux personnes, ce pourcentage s’élevait à 40%. Ces changements dans la structure de la demande devraient également se maintenir après la pandémie.
La construction de logements en location reste plus faible que la demande
En 2021, le nombre de permis de construire en Suisse a baissé de presque 2000 logements locatifs par rapport à l’année précédente. L’activité réelle de construction devrait même être beaucoup plus faible, d’une part en raison des mesures d’hygiène et de distanciation sociale et d’autre part en raison du manque de matériaux de construction suite aux difficultés d’approvisionnement. Lorsque des projets sont effectivement réalisés, il ne s’agit généralement pas de projets en pleine nature mais plutôt de projets sur des immeubles existants, à savoir des transformations, extensions, surélévations, démolitions ou constructions de remplacement.
Et bien que la tendance en matière d’activité de construction soit en baisse pour les deux prochaines années, il existe toutefois de premiers signes de stabilisation au moins sur le long terme: le nombre prévu de nouvelles unités d’habitation a à peine baissé l’an dernier. Une poursuite du ralentissement de la production de logements locatifs semble peu probable, du moins tant qu’aucun revirement ne se dessine en Suisse en matière de politique monétaire.
Marché du logement locatif: un nombre de permis de construire au plus bas depuis 2013
Permis de construire de logements en location (bâtiment neuf), selon le type de commune (*2021: total sur 12 mois glissants en novembre 2021)
Source: Batimag, Credit Suisse
Dernières données: 11/2021
Marché du logement locatif: tendance à la hausse des prix de location
Le fait que l’érosion du pouvoir de marché des bailleurs a été stoppée dans de nombreuses régions en dehors des centres urbains semble se refléter progressivement dans la structure spatiale de l’évolution des loyers. Conformément aux évaluations de Homegate, les cantons à dominante rurale ou touristique ont enregistré l’an dernier une forte hausse des loyers.
Sur l’ensemble de la Suisse, les indices des prix de loyer continuent à évoluer différemment, en fonction des critères de mesures retenus. Les différents indices ont toutefois un point commun: une tendance à la hausse se profile dans les taux de croissance.
Marché du logement locatif: la hausse des prix se déplace dans les cantons ruraux
Loyers proposés: taux de croissance annuels par canton
Source: Batimag, Credit Suisse
Dernières données: 12/2021
2022: la reprise devrait se poursuivre sur le marché du logement locatif
Le redressement des prix des loyers en dehors des centres urbains devrait se poursuivre durant l’année en cours. Les loyers proposés devraient néanmoins baisser légèrement (–1,0%) en raison d’une pression moins forte sur les prix des loyers dans les centres urbains et d’une offre excédentaire significative dans de nombreux lieux en dehors des villes.
Dans l’ensemble, le marché du logement locatif semble avoir bien pris le virage. La surenchère de l’offre tout comme les différences ville-campagne ont un peu diminué, même si elles sont loin d’avoir disparu. Une absence de changement de politique monétaire pourrait par ailleurs entraîner à moyen terme une reprise des activités de construction, notamment en combinaison avec une conjoncture faible, et à une nouvelle accumulation d’offres excédentaires.
