Risque de pénurie de logements en raison de la diminution de l'activité de construction
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Aménagement du territoire en Suisse – La construction de logements en baisse

Le recul de l'activité de construction observé ces dernières années risque de provoquer un sérieux manque d'habitations. La Suisse se dirige vers une pénurie de logements semblable à celle que le pays avait connue à la fin des années 1980. La politique d'aménagement du territoire menée ces dernières années en est l'une des causes.

Deux raisons sont à l'origine du manque croissant de logements

L'offre est de plus en plus faible sur le marché immobilier local. Désormais, la pénurie de logements vacants n'affecte plus seulement les grands centres. Les principales causes de cette évolution sont les suivantes:

1. On ne construit pas assez
Depuis 2016, l'activité de construction diminue en Suisse. Entre 2015 et 2018, on construisait encore 54 000 logements par an. L'année dernière, le chiffre des nouveaux logements est passé à 45 000. On estime que seuls 42 000 logements seront construits en 2023 et 2024. Conséquence de cette évolution: le taux de logements vacants devrait passer sous la barre de 1% en 2024.

2. La demande a augmenté
La demande de logements a augmenté en 2022, sous l'effet de l'augmentation de la demande pendant la pandémie et de la hausse de l'immigration. L'Office fédéral de la statistique (OFS) s'attend à une hausse annuelle de 45 000 ménages. Par conséquent, le nombre de logements manquants s'élèvera à 15 000 d'ici 2024. Mais en se basant sur la croissance effective du nombre de ménages, considérablement plus élevée dernièrement, il devrait manquer en réalité environ le double de logements. Voire plus, si les quelque 62 000 réfugiés en provenance d'Ukraine sont pris en compte en tant que facteur de demande.

Moins de demandes d’autorisations de construire et de permis de construire délivrés en Suisse

Le nombre de nouveaux logements ne cesse de diminuer 

Source: OFS, Batimag, Credit Suisse
Dernières données: 11/2022

Les éléments déclencheurs de la baisse de l'activité de construction 

Le nombre de demandes d'autorisation de construire et de permis de construire délivrés ont tous les deux fortement diminué ces dernières années. Cette tendance a commencé à se répercuter sur les chiffres des logements construits dès 2019.

Il n'est pas facile de déterminer pourquoi le secteur de la construction de logements n'a pas réagi à la menace de pénurie:

  • Il est possible que la pandémie ait eu un effet de frein. Mais cette justification semble peu convaincante, sachant que la pandémie a revalorisé l'importance des logements.
  • La hausse des logements vacants observée jusqu'en 2020 pourrait également avoir freiné la construction de logements. Bien que cette augmentation ait fortement diminué au cours des deux dernières années, le chiffre des projets de nouveaux logements est resté faible.
  • Il paraît fort probable que ce soit principalement des facteurs structurels qui aient freiné la construction de logements: en 2014, la révision de la Loi sur l'aménagement du territoire a entraîné un changement de paradigme.

Modification de la politique d'aménagement et d'organisation du territoire

La révision de la Loi sur l'aménagement du territoire (LAT) de 2014 a une influence directe sur la disponibilité des terrains à bâtir dans les cantons et les communes. Ce changement de paradigme a pour objectif de freiner le mitage du territoire, réduisant ainsi l'expansion horizontale.

Les zones à bâtir à usage résidentiel n'ont donc pas augmenté ces dernières années. En conséquence, les réserves de zones à bâtir ont sensiblement diminué, mais avec des différences entre les régions: dans divers cantons, le classement de terrains en zones à bâtir n'était tout simplement pas possible pendant certaines périodes.

Par conséquent, les réserves de zones à bâtir se raréfient et se trouvent souvent en dehors des agglomérations qui en auraient le plus besoin. De plus, de nombreuses zones à bâtir sont encore mal desservies: environ 40% des zones situées dans des communes rurales et périurbaines ne sont pas desservies ou sont desservies de manière marginale par les transports publics.

Un autre problème se pose: les terrains à bâtir sont thésaurisés. Dans certains cas, les terrains à bâtir bénéficiant d'une situation attractive ne sont pas construits par leur propriétaire, notamment en raison du manque de moyens financiers nécessaires à leur développement et car les terrains doivent rester en mains familiales. 

Diminution des réserves de zones à bâtir en Suisse

Diminution des réserves de zones à bâtir dans toute la Suisse

Source: Office fédéral du développement territorial, Credit Suisse, Geostat
Dernières données: 2022

Solutions pour sortir de la pénurie de logements 

Il n'existe qu'une seule possibilité pour assurer une offre de logements suffisante: la densification.

Ces dernières années, un tournant a été amorcé concernant la surface par habitant consacrée à l'urbanisation, comme en témoigne notamment l'augmentation du nombre de logements et d'étages par immeuble.

Mais les conflits d'intérêts en matière de protection du paysage et de la nature et de réduction du bruit ainsi que la longueur des procédures d’octroi de permis de construire montrent que les projets de construction de logements sont confrontés à des obstacles toujours plus nombreux.

Augmentation du nombre de logements par immeuble

Nombre de logements par bâtiment par année de construction

Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse
Dernières données: 04/2022

La densification n'est donc pas assez rapide et vaste pour venir à bout de la pénurie de logements. Les champs d'action suivants ont été identifiés pour contrecarrer le risque de manque de logements:

  • Lutter contre la thésaurisation des terrains à bâtir
  • Orienter davantage la législation en matière de construction sur la densification des centres
  • Désamorcer les conflits d'intérêts politiques
  • Favoriser les réaffectations
  • Accélérer la procédure de permis de construire

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