Marché immobilier 2022: l’urbanisation freinée par la pandémie
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Marché immobilier suisse 2022: l’urbanisation freinée par la pandémie

La pandémie de COVID-19 a eu des conséquences à plus long terme qu’on ne le pensait initialement: la frontière entre le lieu de travail et d’habitation étant de plus en plus mouvante, la demande des personnes à la recherche d’un logement se déplace vers des sites moins centraux. Certes, cela ne marque pas la fin de l’urbanisation pour autant, mais celle-ci devrait être freinée dans les grands centres. Découvrez dans l’étude 2022 sur l’immobilier les autres conséquences des nouvelles structures de la demande sur le marché immobilier suisse.

Selon l’étude sur l’immobilier, les villes perdent de leur attrait

Tôt ou tard, on aura vaincu la pandémie et le coronavirus ne sera plus qu’un virus parmi tant d’autres. Et alors les mesures restrictives devraient lentement – mais sûrement – disparaître. Pourtant, certains nouveaux comportements dus à la pandémie devraient perdurer à l’avenir. Ainsi, la population souhaite notamment avoir plus de possibilités de télétravail. Il en résulte une augmentation de la demande en termes de surface, mais aussi en logements sur des sites moins centraux.

Marché immobilier: la croissance de la population s’effondre

L’urbanisation en Suisse ralentit

Croissance annuelle de la population résidente permanente, 1981 – 2020

Source: Office fédéral de la statistique, Credit Suisse
Dernières données: 2020

En d’autres termes, le solde des migrations internes des régions a évolué des suites de la pandémie. C’est ce que montre l’étude 2022 sur l’immobilier du Credit Suisse. Pendant que la population résidante suisse a augmenté de 0,75% en 2020, celle des grands centres n’a augmenté que de 0,3%. En parallèle, ces derniers perdent sans arrêt des habitants au profit de leurs alentours. En 2020, le flux migratoire net issu des cinq grands centres était d’environ 14 200 personnes – un chiffre jamais atteint au cours de ces 40 dernières années. A contrario, la croissance de la population s’est accélérée dans les communes périurbaines des grands centres et des centres de taille moyenne ainsi que dans les communes rurales.

Marché immobilier: les grands centres enregistrent des départs

Le départ des grands centres a eu des conséquences positives à d’autres endroits. Les communes périurbaines situées dans le bassin des agglomérations, mais qui ont souvent un caractère plutôt rural, sont celles qui ont enregistré la croissance la plus importante. La migration intérieure a également augmenté dans les communes rurales en dehors des agglomérations et dans les communes de banlieue des grands centres et des centres de taille moyenne.

Par ailleurs, les régions rurales et touristiques ont enregistré en 2020 un solde des migrations internes plus important que les années précédentes. C’est le cas notamment de l’arrière-pays glaronnais, du centre des Grisons et également de plusieurs régions du Valais.

Étude sur l’immobilier 2022: s’éloigner des centres villes devient intéressant au regard des écarts de prix

Les communes périurbaines à proximité des grands centres sont celles qui profitent le plus de cet exode urbain. En raison des écarts de prix importants, les personnes à la recherche d’un logement peuvent réaliser des économies significatives en ne s’éloignant que de quelques kilomètres. Par exemple, le prix de location d’un appartement de 4 pièces à Winterthour est en moyenne 26% moins cher qu’à Zurich. Les écarts de prix sont encore plus grands pour les logements en propriété. La différence de prix pour un appartement en propriété neuf de quatre pièces peut aller jusqu’à 40% entre les centres et les communes périurbaines les plus recherchées.

Cependant, l’achat d’un logement, même situé dans une commune périurbaine, reste inabordable pour la plupart des habitants de Zurich ou des deux grands centres au bord du lac Léman. S’éloigner encore plus devient désormais une nouvelle option pour un nombre croissant de personnes du fait des possibilités accrues de travailler de manière plus flexible. Lorsqu’il ne faut plus les parcourir aussi souvent, les distances de déplacement pendulaire pèsent moins dans la balance lors du choix du lieu de résidence. Les économies de coûts réalisées permettent par exemple d’opter pour un logement plus grand.

La demande de logements en propriété évolue sur le marché immobilier

La demande en logements en propriété devrait se stabiliser à un niveau plus élevé qu’avant la pandémie. Le tout s’explique par des intérêts hypothécaires relativement bas. En plus de cela, la demande est propulsée par des taux d’intérêt négatifs et une tendance à l’augmentation du télétravail.

La forte demande en propriété du logement est largement due à la pandémie de COVID et à ses conséquences: d’une part, la population souhaite de plus en plus avoir son propre chez soi puisqu’elle recherche plus que jamais un logement de qualité. D’autre part, le développement croissant du télétravail permet à de nombreux ménages d’élargir leur périmètre de recherche vers des régions plus abordables et en périphérie. L’acquisition de la propriété du logement est ainsi redevenue une question essentielle.

Marché immobilier: augmentation de la demande dans les sites périphériques

Marché immobilier: augmentation de la demande en sites périphériques

Évolution du nombre d’abonnements de recherche pour les logements en propriété, indice janvier 2016 = 100

Source: Realmatch 360
Dernières données:12/2021

Urbanisation freinée: les taux de vacance parlent d’eux-mêmes

Les premières conséquences des changements de décisions des ménages en matière de site dus à la pandémie de COVID-19 sont déjà visibles sur le marché immobilier. Ainsi le meilleur bilan migratoire allié à une plus faible activité de construction en dehors des grands centres a entraîné un recul du taux de logements vacants et fait baisser les durées d’insertion, en particulier dans les région périurbaines, rurales et touristiques. On constate alors que le fossé entre la ville et la campagne sur les marchés du logement a rétréci en raison de la pandémie.

La réduction de l’attrait des centres au cours de la première année de coronavirus évoquée ci-dessus a déjà été observée en 2021. Les chiffres des trois premiers trimestres de 2021 indiquent une dynamique de population toujours faible avec des reculs de population dans trois grands centres sur cinq. Le bilan de population des citoyens suisses a encore empiré dans les cinq villes par rapport à 2020.

Marché immobilier: la dynamique de population des grands centres reste faible

Urbanisation: la dynamique de population des grands centres reste faible

Croissance de la population résidante des grands centres, annualisée

Source: organismes statistiques officiels, Credit Suisse
Dernières données: T3/2021

La fin de l’urbanisation n’est pas encore en vue

Soyons francs, la pandémie de coronavirus sonne-t-elle vraiment le glas de la grande tendance de l’urbanisation? La réponse semble prématurée. Les villes restent les points de convergence de la vie économique, sociale et culturelle. Ainsi, de nombreuses personnes continueront à vivre dans les villes et voudront toujours exploiter toute la diversité de leur offre. L’urbanisation devrait alors se poursuivre grâce à l’immigration de l’étranger et à une qualité de vie qui a nettement augmenté – même si cela se fait à vitesse réduite.

Et tandis qu’aujourd’hui, on ne sait pas encore dans quelle mesure les entreprises vont miser à l’avenir sur le travail à domicile et les formes de travail flexibles, il est clair qu’une évolution vers plus de sédentarité et moins de mobilité des pendulaires devrait être encouragée, y compris sur le plan politique. Car elle pourrait contribuer à une réduction décisive de l’empreinte écologique.

Vous souhaitez en savoir plus sur les évolutions du marché immobilier suisse et tirer profit de celles-ci?

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