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Les fonds immobiliers et les actions immobilières en perte de vitesse

Le rendement des placements immobiliers indirects, comme les fonds immobiliers et les actions immobilières, reste correct. C’est ce que montre l’étude du Credit Suisse sur le marché immobilier en 2018. Ces prochaines années aussi, le marché devrait rester marqué par des taux bas et des agios élevés pour les fonds immobiliers.

Grâce à la reprise de fin d’année, les investisseurs en placements immobiliers indirects suisses ont réalisé des gains conséquents en 2017. Avec une performance globale de 10,1% (actions immobilières cotées) et 6,6% (fonds immobiliers cotés), il s’en est fallu de peu pour que les excellents résultats de 2016 ne soient égalés, et ce en dépit de taux d’intérêt moins porteurs et d’un volume considérable d’augmentations de capital et de nouvelles cotations (env. 3 mrd CHF) au sein des fonds.

Par rapport aux placements immobiliers étrangers et aux alternatives d’investissement suisses, la performance s’est en revanche révélée bien moins attractive que l’année dernière. Le Swiss Performance Index a ainsi dégagé un rendement total de 19,9%, les actions immobilières de la zone euro même de 27,3%.

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Performance des placements immobiliers indirects

Performance totale; indice: 1er janvier 2016 = 100, rendement des emprunts de la Confédération à 10 ans

Les performances passées ne constituent en aucun cas une garantie de résultats futurs. La performance peut être réduite par des commissions, frais et autres coûts, ainsi que par les fluctuations des taux de change.

Source: Datastream, Credit Suisse

Les taux bas soutiennent les placements immobiliers

Les cours des actions suisses ont été dopés par la dépréciation du franc et le début d’une embellie conjoncturelle. En outre, le risque d’une remontée des taux – qui affecterait les placements immobiliers – s’accroît avec la reprise économique. Suite à l’amélioration du contexte conjoncturel et monétaire, la probabilité d’un premier relèvement des taux directeurs par la BNS dès cette année a augmenté.

Toutefois, nous pensons que la BNS attendra que la Banque centrale européenne opère une première hausse, et n’interviendra donc pas avant 2019. Dès lors, les conditions-cadres macroéconomiques et monétaires devraient soutenir les placements immobiliers cette année encore et empêcher l’effondrement de la performance en dépit d’une situation tendue sur les marchés physiques.

Les fonds immobiliers sont considérés comme une solution pour remplacer les obligations

Le moteur principal des primes payées en bourse (agios) sur les valeurs nettes d’inventaire des fonds immobiliers est le taux d’intérêt à long terme, qui affiche une corrélation négative avec les agios. Les investisseurs considèrent en effet les placements immobiliers indirects comme des alternatives aux emprunts d’entreprises et d’État, et redistribuent leurs capitaux sur ces substituts en fonction du niveau des taux d’intérêt.

La croissance économique exerce également une influence sur les agios. Cette fois, la corrélation est positive, puisque le redoux conjoncturel entraîne les perspectives de rendement de l’immobilier à la hausse. Augmentations de capital, nouvelles cotations et lancements jouent aussi un rôle essentiel, car ils se traduisent par des redistributions d’actifs, p. ex. en provenance de fonds indiciels (corrélation négative avec les agios).

Les agios des fonds immobiliers devraient rester presque stables en moyenne

Sur la base des facteurs précités, la Credit Suisse a développé un modèle de prévision concernant l’évolution des agios des fonds immobiliers. Le niveau moyen des agios de 2017 (environ 30%) devrait à peu près se maintenir au cours des cinq prochaines années (27%–29%), même si de fortes variations à la hausse comme à la baisse semblent probables. Le principal déterminant pour l’évolution supposée est le taux d’intérêt à long terme, qui devrait stagner à un faible niveau sur les cinq prochaines années (rendement des emprunts d’État à 10 ans).

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Agios des fonds immobiliers et prévisions

Agios observés et estimés, en % de la valeur nette d’inventaire (fonds immobiliers cotés); pointillés: prévisions et scénarios

Les performances passées ne constituent en aucun cas une garantie de résultats futurs. La performance peut être réduite par des commissions, frais et autres coûts, ainsi que par les fluctuations des taux de change.

Source: Datastream, rapports annuels et semestriels des fonds, Credit Suisse

Aucun scénario ne prévoit de hausse des agios pour les fonds immobiliers

Les scénarios haut et bas se révèlent très proches l’un de l’autre, ce qui s’explique en partie par les effets inverses des facteurs considérés. Selon notre modèle, les agios les plus élevés surviennent en cas de scénario de faible conjoncture, marqué par des taux longs à bas niveau et une modeste croissance économique.

Dans un souci d’exhaustivité, nous avons élaboré un scénario dans lequel les taux longs suivent une évolution aussi dynamique que sur la période 2005–2008, au cours de laquelle ils avaient bondi de 1,9% à 3,3%. Dans ce scénario, auquel nous attribuons une très faible probabilité, les agios diminuent d’env. 10 points de pourcentage sur les cinq prochaines années. Les agios ne devraient donc s’inscrire en soutien dans aucun des scénarios considérés.

Le rendement moyen des placements immobilier diminue

Pour évaluer le rendement total des placements immobiliers indirects, nous devons outre les agios également considérer les deux autres composants clés qui les caractérisent, à savoir le rendement de distribution et la variation de la valeur nette d’inventaire.

Nous avons donc eu recours à un modèle légèrement modifié pour estimer le rendement total, qui tient non seulement compte des taux longs, mais aussi des taux courts. Le rendement total moyen attendu pour les cinq prochaines années sur la base de ce modèle atteint 3,5% à 4,0%, ce qui constituerait un net repli par rapport aux cinq dernières années (5,8%).

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Rendement annuel des placements immobiliers indirects

Rendement total annuel du SXI Real Estate Funds Index; pointillés: prévisions et scénarios

Les performances passées ne constituent en aucun cas une garantie de résultats futurs. La performance peut être réduite par des commissions, frais et autres coûts, ainsi que par les fluctuations des taux de change.

Source: Datastream, rapports annuels et semestriels des fonds, Credit Suisse

Le rendement des fonds immobiliers et des actions immobilières devrait rester positif

Les agios ne jouent certes plus le rôle de moteur de la performance, mais ne la pénalisent pas non plus, puisque notre scénario principal ne table ici sur aucune variation majeure. En raison du mouvement latéral des taux longs et de la légère hausse des taux courts, les valeurs nettes d’inventaire devraient en revanche connaître une évolution moins dynamique qu’au cours de ces dernières années.

Dans notre scénario alternatif, théâtre d’une forte progression des taux longs et d’un relèvement du taux directeur à peu près aussi rapide que sur la période 2004–2008, nous tablons sur un rendement total toujours positif, bien que nettement plus faible, de 1,3%. Dans l’ensemble, nous anticipons donc un léger recul de la performance des placements immobiliers indirects, mais pas d’effondrement du marché.