Encouragement à la propriété du logement: entretien d’experts au sujet du financement immobilier
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Prendre en compte les risques de l’encouragement à la propriété du logement. Des experts vous renseignent.

L’encouragement à la propriété du logement permet l’achat d’une résidence principale avec du capital de prévoyance. Mais en cas de retrait anticipé ou de nantissement des avoirs de vieillesse, il convient de bien anticiper. La conseillère financière Alexandra Caliman et l’expert hypothécaire Marco Schmutz avertissent: il convient que vous preniez ces risques en compte.

Madame Caliman, conseillez-vous à vos clients d’utiliser leur avoir de vieillesse afin de financer leur résidence principale?

Alexandra Caliman*: Compte tenu des prix élevés des biens immobiliers et des liquidités à disposition, la majorité d’entre eux n’ont pas d’autre choix. Ils doivent utiliser leur capital de prévoyance pour acheter leur résidence principale. Toutefois, beaucoup ne pensent pas aux conséquences que le retrait de ce dernier pourrait avoir en matière de prévoyance. En tant qu’experts, notre mission principale consiste à attirer l’attention de nos clients sur ces risques, à les conseiller pour les réduire ou à les orienter vers d’autres solutions. Le nantissement, par exemple, peut être une alternative.

De quels risques parlez-vous exactement? Alexandra Caliman: Lorse que le capital de la caisse de pension est prélevé, les rentes de vieillesses et/ou l’éventuel capital seront diminués. Dans certains cas, les prestations pour les risques décès et invalidité, comme la rente d’orphelin, peuvent également être réduites. Des impôts peuvent, par ailleurs, être prélevés sur le retrait du capital.

Dans le cas d’un nantissement, le crédit hypothécaire peut être porté à hauteur de 90 pour cent de la valeur vénale du bien. L’amortissement est ainsi plus important, ce qui implique une augmentation forcée de l’épargne. À noter que l’accroissement du crédit hypothécaire entraînera des charges d’intérêts plus élevées et un coût relatif à la constitution de la cédule plus élevé.

Un nantissement offre davantage de possibilités financières pour compenser les lacunes de prévoyance éventuelles.

Marco Schmutz, expert hypothécaire au Centre hypothécaire à Nyon

De quelle manière exactement un retrait anticipé se répercute-t-il sur la charge fiscale?

Alexandra Caliman: Plus le capital retiré est élevé, plus le taux d’imposition le sera aussi. Le capital de prévoyance est toutefois imposé de manière préférentielle et séparé des autres revenus. Ce taux d’imposition privilégié diffère d’un canton à l’autre et dépend de la situation familiale. À titre d’exemple, à Genève une personne mariée, sans enfants, n’aura pas à payer d’impôts sur un retrait de 29'000 francs. À Lausanne, en revanche, cette personne aurait payé un impôt d’environ 1000 francs sur ce même retrait.

Monsieur Schmutz, recommandez-vous souvent à vos clients d’effectuer un retrait anticipé ou un nantissement?

Marco Schmutz*: Le nantissement des avoirs du 2e pilier est intéressant car il laisse au client la possibilité d’effectuer des rachats dans la caisse de pension. Ces rachats sont totalement déductibles du revenu imposable. En revanche, en cas de retrait anticipé, de tels rachats ne sont possibles qu’à partir du moment où le client a remboursé le retrait. Un nantissement offre donc davantage de possibilités financières pour compenser les lacunes de prévoyance éventuelles.

Il convient néanmoins de prendre en compte les risques der nantissement mentionnés par Alexandra. Il est important, mais également complexe, de peser le pour et le contre entre le retrait anticipé et le nantissement. Les prescriptions varient d’une caisse de pension à l’autre, les exigences en termes de fonds propres peuvent évoluer, et il y a aussi les interventions de la BNS, les prix du marché, les intérêts hypothécaires... l’accession à la propriété ne sera donc toujours pas chose aisée à l’avenir.

Revenons aux risques. Que se passe-t-il, en cas de divorce, si des avoirs de prévoyance ont été utilisés pour l’achat d’un logement en propriété?

Alexandra Caliman: En cas de divorce entraînant la vente de l’immeuble commun, le montant perçu du 2e pilier doit en principe être remboursé. Si l’une des deux parties reprend l’immeuble, elle devra indemniser son ex-conjoint à hauteur du montant de sa part prélevée dans sa caisse de pension. Lors de la répartition de l’avoir de prévoyance entre les deux parties au cours du divorce, les retraits anticipés éventuels sont également pris en compte.

Et en cas de décès de l’assuré, qu’advient-il de l’avoir investi dans la résidence principale?

Alexandra Caliman: Selon le système de la caisse de pension, les rentes et d’autres prestations prévues pour les survivants, comme, par exemple, le capital-décès, pourraient être réduits.

Marco Schmutz: Cela vaut aussi bien pour la rente de veuve/veuf que pour la rente d’orphelin. Un retrait anticipé peut les réduire toutes les deux. Mais cela dépend de la caisse de pension.

Alexandra Caliman: Et si les héritiers ne peuvent bénéficier des prestations de risque, par exemple des enfants n’ayant plus droit à une rente d’orphelin, ceux-ci doivent rembourser le capital prélevé.

En cas de décès d’un des concubins, le survivant ne pourra pas prétendre à la quote-part de propriété du défunt sur l’immeuble.

Alexandra Caliman, conseillère financière Région Genève 

Les risques de l’encouragement à la propriété du logement diffèrent-ils entre le mariage et le concubinage?

Alexandra Caliman: Dans le cas du concubinage, il convient de noter que le partenaire ne recevra pas nécessairement une rente de veuve ou de veuf contrairement à une personne mariée avec un enfant. Les conditions devant être remplies pour toucher cette prestation dépendent en effet du règlement de la caisse de pension concernée. D’autre part, si un couple en concubinage ou un couple marié acquièrent un logement en copropriété, c’est-à-dire si chaque partenaire est propriétaire d’une certaine quote-part, chacun peut prélever son 2ème pillier en fonction de sa quote-part de propriété. De plus, c’est possible uniquement pour la résidence principale.

Enfin, en cas de décès d’un des concubins, le concubin survivant n’a aucun droit sur la succession. Par conséquent, le survivant ne pourra pas prétendre à la quote-part de propriété du défunt. Celle-ci sera transférée à ses héritiers légaux selon le droit suisse. Les héritiers devront renoncer à leur quote-part sur l’immeuble si le survivant souhaite la racheter. Un testament peut être rédigé au préalable pour que cela ne se produise pas. Il régira, en tenant compte des réserves héréditaires légales, l’attribution de la succession et par là même celle des quotes-parts du défunt sur l’immeuble.

Marco Schmutz: Comme vous le voyez, les questions telles que l’apport de fonds propres et la capacité à supporter la charge du financement deviennent encore plus complexes avec deux propriétaires.

Comment les clients peuvent-ils se protéger contre ces risques?

Marco Schmutz: Il est essentiel de souscrire des assurances pour couvrir les risques, par exemple dans le pilier 3b. Le mieux est de discuter des détails avec un spécialiste. La raison est que le 3e pilier ne permet généralement pas à lui seul de compenser toutes les lacunes de prévoyance.

Quel soutien pouvez-vous proposer à vos clients dans ce domaine?

Marco Schmutz: Le certificat de la caisse de pension indique le montant qu’il est possible de retirer du 2e pilier. Avec cette information, nous pouvons établir une simulation de différents scénarios. Le client reçoit ainsi une idée de l’influence qu’aurait un retrait anticipé ou un nantissement sur son avoir de prévoyance.

Y a-t-il des cas où vous déconseillez aux clients d’effectuer un retrait anticipé des avoirs de prévoyance pour acquérir leur logement?

Alexandra Caliman: Je le déconseille lorsque le client ou la cliente est proche du départ à la retraite, car l’horizon temps pour rembourser le retrait est alors réduit. Cela vaut également pour les personnes seules qui ne bénéficieront alors plus de possibilités d’optimisation fiscale via les rachats.

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