Placements immobiliers directs: la pression sur les rendements persiste
Notre expertise en bref

La pression sur les rendements demeure dans le domaine des placements immobiliers directs

Les placements immobiliers directs suisses ont une nouvelle fois démontré leur résistance à la crise. La poursuite de la reprise économique renforce encore leur base de revenus. Faute de solutions alternatives, les récentes hausses des taux d’intérêt à long terme ne devraient donc guère décourager les investisseurs immobiliers.

La reprise de la conjoncture permet aux investisseurs de trouver de nouvelles opportunités

La forte reprise qui s’est amorcée l’année dernière devrait se poursuivre. En outre, les restrictions encore en vigueur liées à la pandémie devraient être largement levées dans le courant de l’année. Ainsi, les perspectives à plus long terme reviennent sur le devant de la scène pour les investisseurs.

Comment les portefeuilles immobiliers doivent-ils être adaptés à l’après COVID-19? D’une part, les perspectives de revenus des différents segments se sont reportées. D’autre part, les tendances inflationnistes naissantes aux États-Unis et dans la zone euro rappellent que l’ère des taux d’intérêt ultra-bas prendra fin un jour.

Les placements immobiliers directs bénéficient d’une demande soutenue

Toutefois, la Suisse n’en est pas encore là. Les rendements du marché des capitaux ont certes eu tendance à augmenter au début de l’année, mais compte tenu d’un rendement moyen du cash-flow net de 3,3% pour les immeubles résidentiels et les immeubles de rendement mixtes, la prime de rendement pour les investisseurs immobiliers reste élevée en comparaison à long terme. Les vastes transactions sur le marché des capitaux menées par des fonds immobiliers et des sociétés anonymes immobilières pendant l’année écoulée témoignent d’une forte demande, tout comme la forte croissance de l’encours des crédits hypothécaires aux entreprises. Celle-ci a parfois atteint jusqu’à 6% par rapport à l’année précédente.

Les données de transaction pour les immeubles résidentiels et les immeubles de rendement mixtes corroborent cette impression. Selon le SWX IAZI Investment Real Estate Performance Index, la croissance des prix dans ces segments est repartie à la hausse au cours de l’année dernière: au 4e trimestre 2021, les prix de transaction ont augmenté de 5,9% par rapport à la même période de l’année précédente, le rendement global s’élevant même à 9,1%. Cela est probablement dû notamment à la croissance des prix des immeubles locatifs.

Placements immobiliers directs: croissance accélérée

Croissance des prix accélérée des placements immobiliers directs

Rendements globaux basés sur les transactions des immeubles résidentiels et de rendement mixtes, annualisés

Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs.

Source: CIFI, Credit Suisse
Dernières données: T4/2021

Les taux d’intérêt bas ont une influence positive sur les évaluations des placements immobiliers directs

Bien que les rendements du marché des capitaux aient dépassé leurs plus bas niveaux, le soutien fourni par les taux d’intérêt aux évaluations des immeubles de rendement devrait se poursuivre pour le moment. Depuis 2004, les taux d’actualisation moyens utilisés pour évaluer les immeubles de fonds immobiliers suisses ont chuté de 5% à 3,3%. Ce faisant, l’écart entre les taux d’escompte et le taux d’intérêt sans risque a atteint près de 400 points de base entre-temps. En raison de la hausse des taux d’intérêt à long terme, cet écart s’est réduit à tout juste 320 points de base jusqu’en 2021. Par conséquent, il existe toujours une marge de manœuvre pour adapter les taux d’escompte à la baisse.

Placements immobiliers directs: baisse des taux d’escompte moyens

Placements immobiliers directs: baisse des taux d’escompte

Évolution des taux d’escompte moyens sur la base des immeubles des fonds immobiliers suisses (2021: provisoire) et évolution des taux

Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs.

Source: rapports annuels des fonds immobiliers, Datastream, Credit Suisse
Dernières données: 30.12.2021

Les investisseurs immobiliers prévoient de meilleures perspectives de revenus

Même si la reprise de la conjoncture devrait se poursuivre en 2022: la pandémie de COVID-19 laisse des traces sur le marché immobilier. Elle a entraîné, d'une part, des déplacements de la demande au sein des différents segments et entre ceux-ci, et d’autre part, des tendances inflationnistes provoquées par des politiques monétaires et fiscales expansionnistes et des perturbations dans les chaînes d’approvisionnement mondiales. Bien que ces tendances restent gérables en Suisse, les investisseurs devraient se préparer à de nouvelles hausses modérées des taux d’intérêt à long terme et repenser leurs stratégies.

En effet, contrairement à la situation observée jusqu’à présent, la stratégie classique d’achat-conservation ne devrait plus servir de garantie de rendement à long terme. La compression des rendements a atteint un niveau qui signale un fort potentiel de correction de valeur en cas de hausse future des taux d’intérêt, notamment aux emplacements de premier ordre. Cela remet en question le rapport risque/rendement des stratégies conservatrices, telles que la concentration sur les objets de base dans les centres-villes. Par conséquent, il est d’autant plus important d’adopter une stratégie de placement qui mise sur une bonne diversification régionale et sectorielle et qui tienne également compte des objets présentant un potentiel d’augmentation des revenus ou des développements immobiliers ainsi que des placements à l’étranger.

Des placements immobiliers attrayants en 2022

Une évaluation consolidée des différents segments immobiliers et des exemples d’objets préférés.

Logements

Grâce à une demande soutenue de la part des locataires et à une baisse de l’activité de construction, les perspectives de rendement se sont globalement améliorées, notamment en dehors des centres-villes. En conséquence, surtout dans les régions suburbaines à rurales, les objets situés dans des communes bien desservies constituent des objets de placement.

Surfaces de bureaux

En raison des incertitudes liées au télétravail, les conditions de commercialisation resteront difficiles. Les offres en surface disponible ainsi que les taux de vacance devraient afficher un niveau élevé. Toutefois, les immeubles en situation centrale où se regroupent de multiples points d’intérêt devraient tirer leur épingle du jeu.

Surfaces de vente

Le déplacement des chiffres d’affaires vers le canal en ligne s’est accéléré pendant la pandémie. En outre, le changement structurel n’est pas encore très avancé en Suisse. Les surfaces de vente risquent de subir des corrections tant sur le plan des revenus que sur celui des prix. Les meilleures opportunités concernent les objets de placement situés aux meilleurs emplacements, comme les rues commerçantes des grands centres-villes.

Logistique

Les surfaces logistiques bénéficient de la croissance du commerce en ligne. L’offre est limitée en Suisse en raison de la pénurie de terres, ce qui laisse présager de nouvelles appréciations à long terme. Tout cela plaide en faveur de placements dans ce segment, par exemple sur des surfaces logistiques urbaines de petite taille.

Hôtellerie et restauration

La restauration ainsi que l’hôtellerie axée sur les vacanciers devraient se rétablir après la fin de la pandémie. Les objets de placement intéressants se trouvent dans des hôtels urbains innovants axés sur le tourisme de loisir, avec une clientèle urbaine et jeune.

Source: Credit Suisse

Notre offre de conseil

Convenir d’un entretien de conseil
Dans le monde actuel, un conseil de qualité est un facteur clé pour une gestion de fortune performante. Au Credit Suisse, votre conseiller clientèle est votre interlocuteur direct. Vous avez ainsi accès à notre expertise en matière de crédits structurés et de financement immobilier. Vous en apprendrez plus sur la manière dont vous pouvez concrètement profiter de notre expérience lors d’un entretien personnel. Il vous suffit de nous appeler.