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Exemple de calcul: héritage d’un bien immobilier

Manuela a hérité avec ses frères d’un appartement et souhaiterait l’acquérir. Comment peut-elle financer l’appartement et verser leur part à ses frères?

Trois frères et sœurs, Andreas (48 ans), Manuela (45 ans) et Ulrich (38 ans), héritent de leurs défunts parents des avoirs en banque et titres pour un montant de 150 000 CHF ainsi qu’un appartement dans un immeuble ancien rénové en ville. Andreas n’est pas intéressé par ce logement puisqu’il possède déjà une maison. Ulrich vit en France et préfère également le paiement de sa part successorale. Manuela et son époux vivent dans la même ville dans un logement nettement plus petit et reprendraient volontiers l’appartement parental.

Valeur vénale: 1 mio. CHF

Une estimation indique que le bien immobilier a une valeur de 1 mio. CHF. Il est nanti à hauteur de 400 000 CHF. Le montant total net de la succession s’élève donc à 750 000 CHF, soit 250 000 CHF par enfant. Les deux frères se partagent les avoirs en banque et les titres, c’est-à-dire qu’ils reçoivent chacun 75 000 CHF. Manuela reprend le logement y compris l’hypothèque existante et doit verser à chacun de ses frères 175 000 CHF afin que les trois enfants obtiennent au final leur part successorale respective de 250 000 CHF. Toutefois, les économies de Manuela ne suffisent pas pour ce paiement compensatoire. C’est pourquoi elle veut augmenter le nantissement du bien immobilier.

Augmentation de l’hypothèque

Afin de garantir la sécurité financière des propriétaires à long terme, les établissements de crédit appliquent un taux d’intérêt théorique de 5% pour l’admissibilité des hypothèques et prennent également en compte les frais d’entretien et frais accessoires. Manuela peut augmenter l’hypothèque de 400 000 CHF à 650 000 CHF. Il en résulte une charge mensuelle y compris frais accessoires de 3540 CHF, soit un tiers du revenu de Manuela et de son mari.

Fonds propres supplémentaires

En augmentant l’hypothèque de 250 000 CHF et en puisant une somme supplémentaire de 100 000 CHF dans leur propre fortune, Manuela et son époux peuvent rembourser les deux frères. L’hypothèque s’élève seulement à 65% de la valeur vénale, ce qui annule l’obligation de payer chaque mois un amortissement. Le calcul de la capacité de financement à long terme est ainsi acceptable.

Ce financement permet à Manuela et à son époux de vivre dans un appartement beaucoup plus grand et beau à bien moindres frais qu’auparavant.