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Performance positive des placements immobiliers indirects suisses attendue cette année

Les placements immobiliers indirects suisses ont subi une correction l’année dernière, or cette correction s’est révélée exagérée. Le rapport prix/risque est de nouveau très attrayant – nous tablons donc sur des performances positives des fonds immobiliers et des actions en 2019.

Les placements immobiliers indirects ont bien commencé l’année 2019

Les placements immobiliers suisses constituent une possibilité d’investissement relativement stable en ces périodes d’incertitude: s’il est vrai qu’ils n’ont pas non plus échappé à la spirale baissière qui a balayé les marchés l’année dernière, la correction a été moins importante que celle d’autres investissements. Les sociétés immobilières suisses ont généré un rendement global de -2,1%, -5,3% pour les fonds immobiliers. Dans le même temps, l’indice d’actions SPI a enregistré un rendement de -8,6%.

La correction s’est finalement révélée exagérée. Les placements immobiliers indirects ont démarré 2019 avec des valorisations attrayantes. L’immobilier étant considéré comme peu risqué dans le contexte actuel, nombre d’investisseurs ont opté pour ces placements. Ainsi, une partie des pertes de l’année dernière a pu être compensée dès les premières semaines de 2019.

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Correction des fonds immobiliers et des actions suisses

Performance totale des placements immobiliers indirects, indice 1er janvier 2017 = 100; rendement des emprunts de la Confédération à 10 ans.

Source: Datastream, Credit Suisse
Dernières données: 06.03.2019

Record temporaire des rendements des placements immobiliers

L’évolution des taux d’intérêt porte actuellement les placements immobiliers, car les taux à long terme ont sensiblement baissé fin 2018. Par conséquent, les fonds immobiliers et les actions de l’immobilier suisses enregistrent des primes de rendement élevées face aux emprunts d’État.

Dans le même temps, les primes sur le prix d’achat des fonds cotés, également appelées agios, ont diminué en raison de la performance négative: elles s’établissaient en moyenne à 15,6% en 2018 (contre 28,3% en 2017) et sont ainsi passées pour la première fois sous la moyenne à long terme. Jusqu’à fin février, une hausse de 21,6% a été enregistrée.

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Retour des agios des fonds immobiliers à la moyenne à long terme

Évolution des agios des fonds immobiliers cotés (éch. de dr.) et transactions sur les marchés des capitaux.

Source: Datastream, divers sites Internet de promoteurs de fonds, Credit Suisse

Les placements immobiliers indirects dans les surfaces de bureaux sont de mise

Les actions et fonds axés sur l’immobilier commercial sont actuellement très prisés. Les surfaces de bureaux profitent tout particulièrement de la conjoncture favorable. En revanche, le marché du logement reste caractérisé par une suroffre.

Les investisseurs sont plus attentifs aux taux de vacance, ce qui se reflète sur les agios: les fonds immobiliers dédiés à l’habitat ayant enregistré des pertes de revenus locatifs supérieures à la moyenne présentaient à fin février 2019 des agios plus faibles (7,6%) que ceux aux pertes inférieures à la moyenne, dont l’agio moyen s’établissait à 23,6%.

Actions et fonds immobiliers: Quand et dans quoi investir

Les actions immobilières profitent davantage de la reprise conjoncturelle actuelle que les fonds immobiliers, mais elles ont un comportement plus cyclique et pâtiraient davantage d’un éventuel ralentissement économique. Les fonds immobiliers en revanche sont particulièrement sensibles aux variations des taux. La hausse des taux à long terme se traduit par une baisse de la performance des fonds.

Par conséquent, les investisseurs qui tablent sur un rebond économique durable devraient surpondérer les actions, tandis que ceux qui anticipent une persistance des taux planchers devraient miser sur les fonds immobiliers.

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Fonds immobiliers plus sensibles aux taux que les actions

Rendements annualisés: placements immobiliers indirects vs indice d’actions; T1 1990 – T4 2018,
**T1 1995 – T4 2018
***T1 1999 - T4 2018

Source: Bloomberg, Datastream, Credit Suisse

2019 devrait être une bonne année pour les placements immobiliers indirects

La faible probabilité d’une évolution des taux et la conjoncture encore très porteuse devraient continuer de soutenir la demande de placements immobiliers indirects dans les mois à venir. Les fonds immobiliers et les actions afficheront donc probablement une performance positive cette année.

Outre une hausse des taux d’intérêt attendus, les surfaces vacantes sur le marché de la location restent une source de préoccupation importante. De manière générale, les placements affichant de faibles pertes de revenus locatifs, une bonne diversification régionale et des agios raisonnables devraient être un avantage indéniable.

Pour en savoir plus sur le marché immobilier suisse en 2019

Télécharger l’étude 2019 sur l’immobilier This link target opens in a new window
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