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Louer ou acheter: pesez le pour et le contre

Les taux d’intérêt hypothécaires restent à des niveaux historiquement bas, mais la situation pourrait bientôt changer. Dans ce contexte, l’achat immobilier est-il encore avantageux par rapport à la location?

Louer ou acheter: quelle est l’option la plus avantageuse?

Il est étonnant de constater qu’en Suisse, deux tiers des ménages sont encore locataires. Cette tendance s’expliquerait notamment par les exigences élevées en matière de financement: les fonds propres doivent couvrir au moins 20% du prix d’achat d’une maison ou d’un appartement. Dans le même temps, les prix de l’immobilier augmentent, surtout dans les zones prisées. Toutefois, les coûts d’un logement en propriété ne sont pas forcément supérieurs à ceux d’un bien similaire en location.

Cette constatation se vérifie particulièrement dans l’environnement actuel de faiblesse historique des taux d’intérêt hypothécaires. Sur le plan financier, il convient également de tenir compte de l’amortissement de l’hypothèque, des frais d’entretien et des frais accessoires du logement en propriété, ainsi que des incidences fiscales. Voici un exemple de calcul:

Coûts mensuels: louer ou acheter

Prix d’un appartement de 4,5 pièces à St-Gall, 4e trimestre 2017. Source des données: Wüest Partner

Financement Coûts
Loyer (frais accessoires inclus) Loyer annuel: 22 990 CHF

Appartement en propriété
Valeur: 819 000 CHF

Nantissement: 80%
Taux hypothécaire (Libor à 3 mois): 1,17%
Entretien: 1,00%

Intérêts hypothécaires: 7666 CHF
Entretien: 8190 CHF

Total: 15 856 CHF

Appartement en propriété
Valeur: 819 000 CHF

Nantissement: 80%
Taux hypothécaire (Hypothèque fix, 8 ans): 1,50%1
Entretien: 1,00%

Intérêts hypothécaires: 9828 CHF
Entretien: 8190 CHF

Total: 18 018 CHF

Les aspects fiscaux comme la valeur locative et l’amortissement de la 2e hypothèque ne sont pas pris en compte.
1 Taux d’intérêt: Credit Suisse, 16.07.2018

Le niveau des taux d’intérêt n’est pas anodin pour choisir en l’achat et la location

L’exemple ne tient pas compte du coût de l’amortissement de la 2e hypothèque. En effet, l’amortissement consiste à transformer des liquidités en patrimoine immobilier, mais ne constitue pas une dépense. Il ne faut cependant pas l’oublier dans la planification budgétaire. Pour simplifier le calcul, les aspects fiscaux comme la valeur locative ont été ignorés. Comme ils dépendent des revenus de chacun, leur incidence est variable.

Comme le révèle cet exemple, l’achat d’un logement est souvent moins coûteux qu’une location en Suisse. C’est vrai tant que les taux d’intérêt hypothécaires resteront très bas. Les calculs révèlent cependant aussi que les coûts d’un logement en propriété dépendent en grande partie du niveau des taux d’intérêt. Lorsque ceux-ci sont plus élevés, un logement en propriété pourrait être aussi onéreux, voire plus onéreux qu’un bien similaire en location. L’hypothèque à taux fixe permet de déterminer le taux avantageux actuel pour toute la durée. L’acheteur bénéficie ainsi longtemps d’intérêts intéressants, même en cas de hausse des taux.

L’aspect financier n’est toutefois pas le seul critère permettant de répondre à la question «louer ou acheter?». Tant un logement en propriété qu’un bien en location offrent des avantages et des inconvénients. Il est donc essentiel avant l’achat de réfléchir à leur importance en fonction des besoins individuels.

Conclusion: acheter ou louer, la décision dépend des préférences individuelles

Parallèlement aux considérations d’ordre financier, la décision d’acheter ou de louer un bien immobilier repose sur des aspects émotionnels. Nombreuses sont les personnes qui rêvent d’accéder à la propriété depuis leur plus tendre enfance: vivre dans la maison de ses rêves ou donner corps à ses propres idées architecturales sont des considérations importantes dans ce cadre.

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