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Hypothèque Libor ou hypothèque à taux fixe – l’embarras du choix

Les taux hypothécaires repartent lentement à la hausse. Les propriétaires devraient donc réfléchir suffisamment tôt au choix de leur future hypothèque: hypothèque Libor ou à taux fixe? Pour cela, il convient de tenir compte des aspects financiers mais aussi des préférences et besoins personnels.

Les taux des hypothèques à taux fixe augmentent

L’économie suisse va bien. Pour 2018, les économistes du Credit Suisse tablent sur une croissance de 2,2%. De même, l’inflation se présente également sous un bon jour jusqu’à présent. Mais à long terme, la Banque nationale suisse s’attend à ce que le renchérissement s’accélère au-delà de son objectif d’inflation. Nous allons donc vers un durcissement de la politique monétaire.

Dans ces circonstances, nous anticipons en mars 2019 un premier relèvement des taux directeurs de la Banque nationale suisse, de -0,75% à -0,5%, avec des effets différents sur le taux hypothécaire. Si le taux d’intérêt des hypothèques Libor est encore susceptible de stagner dans un premier temps suite à un tel relèvement, celui des hypothèques à taux fixe devrait à nouveau augmenter. Nous tablons sur une hausse supplémentaire de 30 à 50 points de base.

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Une première hausse des taux se dessine pour 2019

Taux hypothécaires avec prévisions (2e trimestre 2018) à 3, 6 et 12 mois
Source: Credit Suisse
Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent pas un indicateur fiable de résultats courants ou futurs.

L’hypothèque Libor est souvent plus avantageuse que l’hypothèque à taux fixe

Même si les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe restent historiquement bas malgré la hausse, les propriétaires doivent d’ores et déjà s’interroger sur le modèle hypothécaire pour lequel ils souhaitent opter à l’avenir: l’hypothèque Libor ou l’hypothèque à taux fixe.

Une rétrospective sur le plan financier montre qu’à quelques exceptions près, les hypothèques à taux fixe sont plus chères sur toute leur durée de vie que les hypothèques Libor. Une hypothèque à taux fixe à 5 ans n’aurait été plus avantageuse qu’une hypothèque Libor que sur la période de 1986 à fin 1989, et brièvement en 2004 et 2005. Une hypothèque à taux fixe d’une durée de 10 ans n’aurait été intéressante qu’à la fin des années 1980.

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Les hypothèques Libor sont généralement moins chères

Périodes durant lesquelles une hypothèque à taux fixe à 5 ans était plus avantageuse qu’une hypothèque Libor
Sources: Credit Suisse, Datastream
Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent pas un indicateur fiable de résultats courants ou futurs.

Nos prévisions en matière de hausse des intérêts hypothécaires

Découvrez avec Fredy Hasenmaile, responsable analyse immobilière au Credit Suisse, pourquoi il peut être intéressant de passer à une hypothèque à taux fixe.

Passage d’une hypothèque Libor à une hypothèque à taux fixe

Sur le plan purement financier, les hypothèques à taux fixe ne sont donc intéressantes que dans de très rares cas. Toutefois, elles ont leur raison d’être, notamment dans les situations où les taux d’intérêt augmentent rapidement, comme ce fut le cas à la fin des années 1980. Les propriétaires avec une hypothèque à taux variable – produit le plus fréquent à l’époque – ont dû payer des taux d’intérêt qui ont augmenté de près de 8% en un temps record. Tous les propriétaires ne sont pas à même d’encaisser des hausses aussi fortes et rapides des taux d’intérêt.

À cet égard, on peut considérer les hypothèques à taux fixe comme un produit d’assurance: elles offrent une couverture en échange d’une prime. C’est précisément dans la situation actuelle, avec des primes historiquement faibles pour une hypothèque à taux fixe d’une durée de 10 ans, qu’il peut être judicieux de remplacer l’hypothèque Libor par une hypothèque à taux fixe. Dans tous les cas, le remplacement ne devrait pas être différé, car les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe devraient continuer à augmenter. La différence entre une hypothèque Libor et une hypothèque à taux fixe ne va donc pas cesser de se creuser.

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Ne pas reporter trop longtemps un éventuel changement pour une hypothèque à taux fixe

Source: Credit Suisse
Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent pas un indicateur fiable de résultats courants ou futurs.

Les besoins personnels sont déterminants dans le choix d’un produit

Le choix d’une hypothèque ne dépend toutefois pas uniquement d’aspects financiers: les préférences et besoins personnels sont tout aussi importants. Une hausse rapide des taux d’intérêt hypothécaires variables peut provoquer un stress nerveux. En outre, les attentes concernant l’évolution des taux d’intérêt sont pertinentes pour la stratégie personnelle.

Il est souvent judicieux de combiner différentes hypothèques et durées afin d’obtenir un mix optimal entre flexibilité et sécurité. L’entretien avec un expert hypothécaire peut vous aider à déterminer vos besoins personnels et vos exigences en matière d’hypothèques.

Hypothèque Libor ou hypothèque à taux fixe

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