Placements immobiliers directs: opportunités dans les immeubles logistiques
Notre expertise en bref

Obtenir des rendements attrayants à long terme. Avec des placements immobiliers directs.

La crise du coronavirus a laissé des traces, mais les placements immobiliers directs continuent d’offrir des rendements relativement intéressants. Les investisseurs disposant d’une fortune élevée et de portefeuilles importants trouveront dans les immeubles logistiques de bonnes opportunités de rendements et de diversification supplémentaires s’ils disposent de l’expertise appropriée dans ce domaine. Les immeubles plurifamiliaux restent également une possibilité intéressante d’investir dans l’immobilier.

Les immeubles logistiques offrent un potentiel important

L’apparition du COVID-19 au printemps 2020 a, dans le monde entier, entraîné d’importantes distorsions sur les marchés financiers et les placements immobiliers n’ont pas été épargnés. Chez les investisseurs, l’incertitude et les craintes de récession ont également provoqué l’effondrement des prix des placements immobiliers cotés en Suisse. Mais cela n’a pas touché tous les segments du marché de la même manière. Les placements dans les immeubles logistiques ont, par exemple, suivi la tendance de l’année dernière et continuent de présenter un grand potentiel. Ils profitent de la croissance du commerce de détail en ligne, laquelle a été dopée par la pandémie, car les prestataires ont besoin de grands espaces pour leurs gammes de produits et services étendus. Par ailleurs, de nombreuses entreprises industrielles devraient également étendre à nouveau leur espace logistique dans le courant des années à venir.

La demande devrait augmenter en conséquence, alors que, dans le même temps, l’offre est limitée en Suisse. Cela conduit à une hausse des prix et exerce une pression sur les rendements bruts, qui ont déjà chuté, pour passer de 8 à 5,9% depuis 2011. Dans le même temps, cependant, la forte demande crée également un nouveau potentiel de prix de location. C’est notamment le cas des entrepôts modernes, de grande taille et bien situés, pour lesquels les revenus locatifs effectifs sont également susceptibles d’augmenter à l’avenir.

Les investisseurs ont besoin d’une vaste expertise spécifique pour réussir leur entrée directe sur le marché dans les immeubles logistiques. Pour les investisseurs disposant de portefeuilles immobiliers de grande envergure, notamment, un regard porté sur ce segment peut, malgré son haut niveau de complexité, se révéler payant. Et ce, pour trois raisons:

  • Les objets logistiques peuvent contribuer de manière positive au rendement global du portefeuille. En 2019, par exemple, leur prime de rendement (rendement des flux de trésorerie nets) s’établissait à 150 points de base par rapport aux surfaces de bureaux et de commerce de détail.
  • Les immeubles logistiques contribuent de manière significative à la diversification du portefeuille immobilier global car leurs rendements sont déterminés par des facteurs différents de ceux des immeubles résidentiels ou de bureaux.
  • La pénurie de l’offre ainsi que les perspectives positives concernant la demande parlent également en faveur d’une évolution positive des immeubles logistiques à l’avenir.

Les rendements des immeubles logistiques sont découplés de ceux des surfaces de vente

Rendement global (total return) selon l’indice immobilier suisse (MSCI)

Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs.

Source: MSCI
Dernières données au: 2019

Le segment résidentiel demeure intéressant pour les placements immobiliers directs

L’année dernière, en dépit de la pandémie, les placements directs dans les immeubles résidentiels et à revenus mixtes ont également enregistré une performance positive, avec une hausse de 3,2% (sur la base des transactions). Dans le même temps, la compression des rendements s’est poursuivie et les rendements initiaux, ainsi que les rendements des flux de trésorerie nets des immeubles plurifamiliaux ont atteint de nouveaux planchers. La persistance d’un contexte de taux d’intérêt négatifs devrait toutefois continuer à offrir des possibilités de hausse des valeurs vénales et, par là même, des rendements positifs liés à l’évolution de la valeur. Les immeuble plurifamiliaux demeurent donc un placement intéressant pour les investisseurs fortunés et devraient encore générer des rendements globaux de 4,0 à 4,5% en 2021.

Dans le segment résidentiel, les prix des placements immobiliers directs sont en hausse dans de nombreuses régions

Croissance des valeurs vénales des immeubles plurifamiliaux par région MS, 2019; flèches: tendance par rapport à la moyenne à long terme depuis 2010

Les performances historiques et les scénarios de marché financier ne constituent aucune garantie de résultats futurs.

Source: REIDA, Meta-Sys, Credit Suisse, Geostat
Dernières données au: 12/2019

Les surfaces commerciales perdent de leur attrait

En revanche, les actions immobilières et les fonds d’immobilier commerciaux, notamment, ne se sont pas encore totalement remis de l’effondrement engendré par la pandémie de COVID-19. De fait, outre les pertes dues aux réductions de loyer consenties pendant le confinement, l’incertitude quant à la demande à long terme de surfaces de vente, de surfaces de bureaux ou de lits d’hôtel a suscité un profond scepticisme des investisseurs à l’égard de ces types de surfaces commerciales.

Il est peu probable que la valeur vénale des immeubles soit fortement impactée par les pertes temporaires. Pour ceux-ci, les perspectives à long terme telles que comme l’évolution du commerce en ligne ou la poursuite de l’essor du travail à domicile sont plus décisives. À plus long terme, en dehors des emplacements de tout premier choix, une menace de baisse de la demande portant sur les surfaces commerciales existe toutefois dont l’ampleur est encore difficile à estimer.

Le placement direct dans l’immobilier continue d’offrir des opportunités

Les rendements des placements immobiliers directs sont sous pression dans de nombreux endroits. Mais tant que les taux d’intérêt négatifs persistent, ils restent cependant attrayants par rapport aux alternatives disponibles. À long terme, pour les investisseurs détenant des portefeuilles immobiliers, le plus grand risque pour les investisseurs réside dans la hausse des taux d’intérêt car une telle hausse pourrait entraîner des corrections importantes des niveaux de prix.

Pour les surfaces commerciales situées dans des emplacements de tout premier choix, les immeubles logistiques et les immeubles résidentiels, en revanche, le scénario le plus probable pour le moment réside dans de légères augmentations de valeurs. Pour les investisseurs, le suivi attentif des tendances de la demande et des ajustements effectués en conséquence de la stratégie de placement reste décisif pour le succès des placements immobiliers directs.

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