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Le marché immobilier profite de l’offensive sur le front de l’infrastructure

Les gouvernements investissent dans la construction de routes et les ressources en eau et en énergie. D’autres besoins de développement jusqu’à présent peu pris en compte par les investisseurs concernent la construction de logements sociaux. Dans de nombreuses régions, on investit dans l’immobilier, et le marché immobilier des logements peu coûteux constitue notamment une priorité. Qui profite de la tendance en matière d’infrastructure? 

D’un point de vue financier, l’immobilier est considéré comme abordable, dans de nombreuses économies, lorsque les frais de logement ne dépassent pas 30 à 40% du revenu des ménages. Selon la Banque mondiale et les Nations Unies, le caractère abordable de l’immobilier résidentiel est défini comme la médiane du prix de la maison et du revenu moyen des ménages. Un marché du logement présentant un quotient supérieur à trois est considéré comme inabordable, les catégories allant de modérément à extrêmement inabordable.

Selon le Demographia International Housing Affordability Survey 2017, il y a trois grands marchés immobiliers extrêmement inabordables avec des quotients de 5,1 ou plus. En font partie la Chine/Hong Kong (18,1), la Nouvelle-Zélande (10,0) et l’Australie (6,6). Parmi les marchés immobiliers importants très inabordables, on trouve le Japon (4,1), la Grande-Bretagne (4,5), le Canada (4,7), l’Irlande (4,7) et Singapour (4,8).

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Les marchés immobiliers les plus chers

Source: Demographia international Housing Affordability Survey, Credit Suisse

Les besoins en infrastructures d’immobilier abordable s’accroissent

L’accessibilité de l’immobilier résidentiel est rendue plus difficile encore par l’urbanisation, étant donné qu’à l’heure actuelle, on estime à 54,5% la part de la population mondiale qui vit dans des zones urbaines. Selon les Nations Unies, ce chiffre devrait atteindre 60% d’ici à 2030. La surpopulation des villes a fait grimper les prix des terrains, de sorte que les immeubles résidentiels sont devenus inabordables pour les classes de revenus bas et moyens.

Selon le McKinsey Global Institute (MGI), le nombre de ménages vivant dans conditions de logement préoccupantes ou insuffisantes ou dont les frais de logement représentent une charge financière élevée pourrait grimper à 440 millions (soit quelque 1,6 milliard de personnes) d’ici à 2050 si les tendances actuelles devaient se poursuivre.

Rien que pour combler cette lacune, des investissements de construction à hauteur de 9 à 11 billions de dollars US seraient nécessaires. En tenant compte en plus des coûts des terrains, la valeur totale est estimée à 16 billions de dollars. Les principaux marchés d’unités d’habitation pour les ménages à faibles revenus seraient la Chine, l’Inde, la Russie, le Brésil et le Nigeria.

Les gouvernements investissent dans l’immobilier, en particulier dans les logements peu coûteux

Les gouvernements ont déjà adopté de premières mesures. La Grande-Bretagne a annoncé son projet de créer un fonds d’infrastructure de 2,3 milliards de livres pour l’acquisition de terrains en vue de la construction de logements. Une tranche supplémentaire de 1,4 milliard de livres sera affectée à la construction d’immeubles résidentiels abordables.

Le Canada a prévu, pour les dix prochaines années, 11,6 milliards de dollars US pour la construction de logements abordables, tandis que l’Australie budgétise des dépenses de près de 11 milliards de dollars US par an pour la construction de logements sociaux et d’immeubles abordables. Le gouvernement indien a initié le programme «Logement pour tous», qui vise, d’ici à 2022, la construction de près de 22 millions de logements peu coûteux dans les zones urbaines.

Qui profite de la tendance en matière d’infrastructure dans le domaine de l’immobilier?

Des prix de logement abordables s’obtiennent avant tout grâce à la baisse des frais de terrain et de construction. En développant des villes satellites en dehors des grands centres, mais avec un raccordement aux transports en communs, les coûts des terrains peuvent être abaissés de plus de 50%. Les développeurs immobiliers privés qui viabilisent des terrains en collaboration avec les institutions publiques, ainsi que les fabricants de systèmes de transport ferroviaire locaux, devraient profiter de ces évolutions.

Selon des experts de la branche, des mesures de productivité, comme par exemple l’approvisionnement efficace basé sur des outils logiciels de modélisation des données du bâtiment (Building Information Modeling, BIM) et des éléments préfabriqués, pourraient entraîner des économies de plus de 30%. Les cabinets d’architectes ou d’ingénieurs et les entreprises du bâtiment qui jouent un rôle de précurseur pour la mise en œuvre de ces nouvelles technologies sont les mieux positionnés pour profiter de la forte demande en logements abordables.

Matériaux alternatifs et efficacité énergétique – tendances du marché immobilier

L’utilisation de matériaux de construction alternatifs peu coûteux peut également entraîner des économies significatives. Il ressort du rapport du McKinsey Global Institute de 2014 sur les défis dans le domaine de l’immobilier résidentiel abordable que, par exemple en Inde, les entreprises de construction utilisent des briques en cendres volantes – un déchet des centrales au charbon – en guise de substitution au ciment.

De même, les réductions de coûts d’exploitation et de gestion des biens immobiliers peuvent permettre de faire baisser nettement les prix des logements. Une amélioration de l’efficacité énergétique a un impact très positif sur les frais de logement annuels, et un certain nombre de gouvernements offrent des subventions pour la rénovation des logements. Dans le secteur du bâtiment, les fournisseurs de matériaux d’isolation, de fenêtres ainsi que d’installations de chauffage et de climatisation efficaces pourraient profiter de cette tendance pluriannuelle.

Matériaux de construction peu coûteux alternatifs

Des matériaux peu coûteux rendent l’immobilier plus abordable. Les matériaux de construction suivants peuvent être utilisés pour les murs et les toits. De même, pour les aménagements et transformations, des matériaux alternatifs entrent en ligne de compte.

Briques en cendres volantes

Fabriquées à partir de cendres volantes/volcaniques ainsi que de sable, de chaux et de plâtre, elles sont utilisées pour la maçonnerie, en guise de substitution aux briques traditionnelles. Elles sont composées de sous-produits de centrales et de déchets industriels; plus économiques et respectueuses de l’environnement Matériau de substitution

Briques cuites à base d’argile et de cendres volantes

Fabriquées à partir de terre, de cendres volantes, de sable et de charbon de chauffage; en substitution aux briques traditionnelles; la fabrication nécessite moins de combustible et génère moins d’émissions

Briques en terre (BTC)

De la terre contenant une part d’argile minimale est pressée pour former des briques et utilisée, avec une petite part de ciment, pour la maçonnerie; les briques qui s’encastrent les unes dans les autres minimisent les besoins en mortier et en crépi, besoins en énergie moins importants pour la production, les presses à briques peuvent faire l’objet d’une utilisation mobile

Blocs creux en béton

Ciment, sable et additifs sont transformés, avec des déchets industriels tels que les cendres volantes et les laitiers de haut-fourneau, en blocs qui peuvent être utilisés en guise de substitution aux briques; efficaces sur le plan de l’énergie et des coûts, accélèrent les travaux de maçonnerie

Béton cellulaire léger

Ciment, cendres volantes, sable et agents moussants; en substitution aux briques/blocs traditionnels dans les édifices à plusieurs étages; la réduction du poids propre peut réduire considérablement les coûts de la construction et des fondations; isolation thermique élevée

Panneaux muraux en béton armé

Ciment, sable, additifs, tissus fibreux et treillis d’acier sont associés afin de fabriquer des panneaux de formes et dimensions souhaitées; permet une construction rapide

Tuiles en micro-béton

Tuiles en ciment, sable, additifs, tissus fibreux et treillis d’acier qui sont associés afin de fabriquer des panneaux de formes et dimensions souhaitées; permet une construction rapide

Constructions de toit en ferrociment

Ciment, acier et treillis d’acier pour grandes envergures; installation rapide et 30% de réduction des coûts par rapport aux dalles de béton armé traditionnelles; 60 à 75% de poids propre en moins

Poutres en béton armé

Ciment et sable mélangés à de l’acier et du fil de liage; utilisation pour les toitures, constructions portantes et cadres

Panneaux de contreplaqué en bambou

Le bambou et les plaques de polymères sont une alternative au contreplaqué dans les cloisons, les volets, les éléments de remplissage, l’habillage, etc.

Portes, volets et cadres en plastique renforcé de fibres de verre

Fibres de verre, fibres naturelles, mousse de polyuréthane, résines et agents durcissants qui sont utilisés en remplacement des portes et volets en bois

Carreaux de mosaïque et à motif en damier

Ciment, sable, additifs, pigments, marbre concassé et poudre de marbre sont mélangés et transformés en carreaux de mosaïque; utilisation en tant qu’alternative économique aux revêtements de sol dans les logements

Source: SHEE, UN-Habitat, McKinsey Global Institute, Credit Suisse

Le marché immobilier dépend des bailleurs de fonds

L’accès à des logements abordables dépend également de la disponibilité de crédits immobiliers peu coûteux. Des bailleurs de fonds hypothécaires (en général des banques locales) s’engagent souvent sur les marchés des capitaux secondaires.

Dans de nombreux pays industrialisés et émergents, des intermédiaires financiers – dans de nombreux cas, des entreprises hypothécaires nationales ou des établissements spéciaux séparés – ont été créés pour acquérir des crédits auprès des banques et émettre des titres de créance (obligations sécurisées) à l’attention des investisseurs.

La titrisation d’hypothèques permet aux investisseurs de s’engager à faible risque dans les actifs sous-jacents. Pour les emprunteurs, les coûts diminuent étant donné qu’ils ont accès à des possibilités de financement plus larges et de meilleure qualité.